Immobilienverkauf nach Erbschaft – Fragen und Antworten im Überblick

Wer wird bei einer Erbschaft der Eigentümer einer Immobilie?

Wer nach dem Tod eines Immobilienbesitzers das Haus, die Wohnung oder die Gewerbeimmobilie erbt, hängt von den Voraussetzungen ab – je nachdem, ob es ein Testament des Erblassers gibt oder nicht:

• Es gibt kein Testament: Hat ein Verstorbener kein Testament gemacht, wird die gesetzliche Erbfolge angewendet. Das gilt auch bei Immobilien. Befindet sich im Nachlass eine Immobilie, werden also automatisch die gesetzlichen Erben zum Eigentümer. Wenn mehrere Erben gemeinsam eine Immobilie erben, entsteht eine sogenannte Erbengemeinschaft.
• Es liegt ein Testament vor: Gibt es ein Testament des Erblassers, so bekommen die darin eingesetzten Erben die Immobilie. Wurde in dem Testament die Immobilie nicht an einen einzelnen Erben übertragen, entsteht bei mehreren Erben ebenfalls eine Erbengemeinschaft.

Welche Ansprüche haben Pflichtteilsberechtigte an Immobilien?

Erblasser können Angehörige in ihrem Testament enterben, ohne die Enterbung begründen zu müssen. Allerdings haben nächste Angehörige in der Regel einen Pflichtteilsanspruch, der sich auf die Hälfte des gesetzlichen Erbteils beläuft, wenn nicht schwerwiegende Umstände für einen Entzug des Pflichtteils sprechen. Allerdings muss ein Pflichtteilsberechtigter seinen Anteil von den Erben aktiv einfordern.

Wurden pflichtteilsberechtigte Angehörige enterbt, werden sie allerdings nicht Mitglied der Erbengemeinschaft und können weder die Übertragung von Immobilien noch von Miteigentumsanteilen gegenüber den Erben durchsetzen. Sie haben nur Anspruch auf ihren Pflichtteil in Form von Geld. Jedoch kann der Pflichtteilsberechtigte von den Erben verlangen, dass auf Kosten des Nachlasses ein Sachverständigengutachten für die Immobilie in Auftrag gegeben wird, um den genauen Verkehrswert der Immobilie in die Pflichtteilberechnung mit einzubeziehen.

Immobilie geerbt – Erbe annehmen oder ausschlagen?

Hat man ein Haus oder eine Wohnung geerbt, klingt das erstmal danach, dass man ein mehr oder weniger großes Vermögen in die Hände bekommt. Allerdings kann es auch sein, dass ein Erbe eher eine Belastung darstellt, wenn der Erblasser verschuldet war. Wird ein Erbe angenommen, übernimmt der Erbe damit nicht nur alle Rechte, sondern auch alle Pflichten. Das heißt, dass der Erbe auch zur Rückzahlung von Schulden verpflichtet ist.

Um sich vor solch einem finanziellen Desaster zu schützen, kann ein Erbe laut Paragraph § 1944 BGB das Erbe ausschlagen, was auf gut Deutsch ablehnen bedeutet. Ab Kenntnisnahme der Erbschaft bleibt fürs Ausschlagen des Erbes 6 Wochen Zeit. Nur wenn die Erben im Ausland leben oder der Erblasser im Ausland gewohnt hat, beträgt die Frist 6 Monate ab Bekanntwerden der Erbschaft.

Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie sich vor der Entscheidung, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen, zeitnah über den Wert des Erbes informieren. Mithilfe einer Vorsorgevollmacht, einer Kontovollmacht oder eines notariellen Testaments können Sie bei der Bank des Erblassers in Erfahrung bringen, ob Schulden vorliegen. Bei einem Immobilienerbe kann beim zuständigen Grundbuchamt ein Grundbuchauszug angefordert werden, aus dem Sie herauslesen können, ob die Immobilie mit Grundschulden belastet ist. Zudem ist es sinnvoll, den sogenannten Verkehrswert der Immobilie ermitteln zu lassen. So können Sie besser einschätzen, ob der Wert der Immobilie die möglicherweise vorhandenen Schulden aufwiegt.

Haben Sie sich mit dem Wert des Erbes auseinandergesetzt und übersteigt der Wert der geerbten Immobilie die möglichen Schulden, können Sie das Erbe annehmen und sich über Ihr neues Immobilieneigentum freuen.

Warum ist bei Erbschaft eine Immobilienbewertung anzuraten?

Bei der Entscheidung, ob ein Erbe ausgeschlagen werden sollte oder nicht, kann der Wert einer Immobilie eine große Rolle spielen. Sind beispielsweise neben der Immobilie noch Schulen zu erben, muss der Wert des Hauses die Höhe der Schulden übersteigen, damit es sich lohnt, das Erbe überhaupt anzunehmen.

Um den Wert der Immobilie besser einzuschätzen, ist eine professionelle Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Maklern zu empfehlen. Regionale Makler kennen den Markt genau und können den Verkehrswert der Immobilie und damit einen möglichen Verkaufsgewinn genauer vorhersagen als ein Laie. Mit der Immobilienbewertung in der Hand können Sie viel besser entscheiden, ob es sich lohnt, das Erbe anzunehmen.

Hierzu stellen Sie einfach den ermittelten Wert der Immobilie und der anderen Werte aus dem Nachlass die eventuellen Schulden gegenüber. Zusätzlich müssen allerdings auch noch die Erbschaftssteuer und eine mögliche Spekulationssteuer einberechnet werden, die Sie mithilfe der Immobilienbewertung ebenfalls gut abschätzen können. So können Sie Ihre Entscheidung, ob Sie das Erbe annehmen oder nicht, auf besonders sicherere Füße stellen.

Zusätzlich ist eine professionelle Immobilienbewertung auch eine gute Investition, wenn Sie mit dem Immobilienverkauf nach der Erbschaft liebäugeln.

Wie kommt der Eigentümer nach der Erbschaft ins Grundbuch?

Wird das Erbe angenommen, das eine Immobile enthält, muss der Grundbucheintrag zur Immobilie berichtigt werden. Wurde ein Haus oder eine Wohnung geerbt, wird der Erbe oder die Erbengemeinschaft automatisch Eigentümer der Immobilie. Allgemein kommt es auf die Pläne des bzw. der Erben an, wie bezüglich des Grundbucheintrags vorzugehen ist:

• Die Immobilie soll behalten werden: Will der Erbe bzw. die Erbengemeinschaft die geerbte Immobilie behalten, muss eine Berichtigung des Grundbucheintrags erfolgen. Die Grundbuchberichtigung kann von den Erben beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden, wobei die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei ist.
• Die Immobilie soll zeitnah verkauft werden: Soll die Immobilie in absehbarer Zeit verkauft werden, kann gegebenenfalls auf eine Grundbuchberichtigung verzichtet werden. Allerdings sollte das Grundbuchamt über die Erbschaft und die Verkaufspläne unterrichtet werden.

Brauchen Erben für den Immobilienverkauf einen Erbschein?

Ein Erbschein beweist, dass die darin aufgeführten Personen als rechtmäßige Erben für einen Nachlass gelten, der auch eine Immobile umfassen kann.

Wenn es kein vom Nachlassgericht eröffnetes notarielles Testament oder keinen sogenannten Erbvertrag gibt, wird vom Grundbuchamt die Vorlage eines Erbscheins verlangt, damit der Erbe als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann. Auch wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen wollen und weder Testament noch Erbvertrag haben, brauchen Sie einen Erbschein für die Eigentumsumschreibung. Nur mit einem Erbschein kann sich der neue Eigentümer nach dem Immobilienverkauf ins Grundbuch eintragen lassen.

Der Erbschein kann vom Erben bzw. von mehreren Erben beim Nachlassgericht beantragt werden, wobei das Nachlassgericht des letzten Wohnorts des Verstorbenen zuständig ist. Die Kosten für die Beantragung eines Erbscheins sind vom Wert des gesamten Nachlasses abhängig. Dazu ist bei Immobilien eine realistische Werteinschätzung notwendig, sonst kann das Nachlassgericht den Immobilienwert selbst festlegen. Hier bietet es sich an, einen erfahrenen Makler für die korrekte Immobilienbewertung heranzuziehen.

Wenn Sie Alleinerbe sind, können Sie den Erbschein alleine beantragen, bei mehreren Erben kann entweder ein gemeinschaftlicher Erbschein oder ein Teilerbschein beantragt werden. Beim Teilerbschein wird die Größe des Erbanteils des einzelnen Erben ausgewiesen.

Sind sich die möglichen Erben nicht einig, wer überhaupt der rechtmäßige Erbe geworden ist, kann diese Frage im Rahmen eines Erbscheinverfahrens oder durch eine Erbfeststellungsklage vor einem Zivilgericht gerichtlich geklärt werden.

Wie viel Erbschaftssteuer muss für Immobilien bezahlt werden?

Immobilien als Teil eines Nachlasses unterliegen der Erbschaftssteuer. Heute wird nicht mehr wie früher ein vereinfachter Ertragswert oder ein Einheitswert als Berechnungsbasis festgelegt, sondern es kommt der tatsächliche Verkehrswert zum Tragen. Doch nicht nur der Verkehrswert ist ausschlaggebend für die Berechnung der Höhe der Erbschaftssteuer, sondern auch das Verwandtschaftsverhältnis des Erben zum Verstorbenen. Allgemein gilt: Je entfernter die Verwandtschaft, desto höher fällt der Erbschaftssteuersatz aus. Zudem kommen je nach Verwandtschaftsgrad auch unterschiedliche Freibeträge zur Anwendung. Während beispielsweise ein Neffe für das geerbte Haus des Onkels nur eine Freibetrag von 50.000 € geltend machen kann, sind es beim Ehepartner 500.000 €. Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder werden besonders begünstigt, wenn eine Wohnimmobilie mindestens zehn Jahre selbst bewohnt wird. Ab einer Wohnfläche über 200 qm muss von Kindern allerdings immer Erbschaftssteuer bezahlt werden.

Zieht der Erbe vor Ablauf der 10-Jahres-Frist aus dem geerbten Haus aus, fällt zwar die Erbschaftssteuer rückwirkend an. Trotzdem kann ein vorzeitiger Immobilienverkauf sinnvoll sein, wenn beispielsweise die Immobilie nicht mehr den eigenen Bedürfnissen entspricht. Nur in eine geerbte Immobilie einzuziehen, um Erbschaftsteuer zu sparen, macht selten glücklich. Hier ist es oft besser, einen erfahrenen Makler zu beauftragen, der einen möglichst hohen Verkaufspreis für die geerbte Immobilie herausschlagen kann. So können Sie vom Erlös zum einen die Erbschaftsteuer bezahlen und zum anderen das übrige Geld in eine passende Immobilie nach Wunsch investieren.

Geerbte Immobilie verkaufen, vermieten oder selber nutzen?

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, müssen Sie entscheiden, was mit dem Haus oder der Wohnung geschehen soll. Es bleiben Ihnen in der Regel drei Möglichkeiten: selbst einziehen, vermieten oder verkaufen. Dabei hängt es von Ihren Lebensumständen und den allgemeinen Gegebenheiten ab, welche Entscheidung die richtige ist.

Wenn Sie sich bei der Entscheidung unsicher sind, ist es sinnvoll einen regionalen Immobilienmakler zu konsultieren. Durch seine Erfahrung kann ein Makler am besten einschätzen, ob sich ein Haus oder eine Wohnung überhaupt vermieten lässt, wie viel Miete zu erwarten wäre oder wie hoch der voraussichtliche Verkaufspreis ist. Zudem kennen sich Makler in der Regel auch gut mit den Themen Erbschaftssteuer, Spekulationssteuer und Vorfälligkeitszinsen aus, sodass Sie die Entscheidung, ob Sie ihr geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten sollten, auf eine durchdachte Basis stellen.

Wenn Sie das Haus oder die Wohnung nicht selbst bewohnen wollen oder aufgrund der unpassenden Lage oder Größe nicht beziehen können, gilt im Allgemeinen, dass es sinnvoller ist, ein geerbtes Haus zu verkaufen. Bei einer Vermietung haben Sie entweder selbst viel Arbeit oder Sie müssen eine Hausverwaltung beauftragen, die einen Teil der Mieteinnahmen wieder auffrisst.

Der Vorteil, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, ist, dass Sie sich unter anderem nicht um die Vermietung, Reparaturen und Instandhaltung kümmern müssen. Stattdessen haben Sie nach dem Hausverkauf den Verkaufspreis zur freien Verfügung und können das Geld beispielsweise in eine Immobilie stecken, in der Sie gerne leben möchten.

Vor allem, wenn Sie hadern, in die geerbte Immobilie einzuziehen, etwa weil sie zum Beispiel zu klein, zu groß, zu schlecht geschnitten, zu renovierungsbedürftig oder mit schlechten Erinnerungen verknüpft ist, sollten Sie mit einem Makler sprechen. Hier können Sie sich aufzeigen lassen, wie hoch der Erlös für die geerbte Immobilie sein könnte und welche alternativen Immobilien sie dafür bekommen könnten.

Welcher Fristen gelten beim Verkauf einer geerbten Immobilie?

Beim geplanten Verkauf einer Immobilie aus einer Erbschaft sind vor allem zwei Fristen wichtig, um eventuelle Spekulationssteuer zu vermeiden:

10-Jahres-Frist beim Abwarten

Beim Verkauf eines geerbten Hauses fällt unter Umständen Spekulationssteuer an. Laut Paragraph § 23 Absatz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz fällt diese Steuer immer dann an, wenn der Zeitraum zwischen Erwerb und Verkauf „nicht mehr als zehn Jahre“ beträgt. Bei einer geerbten Immobilie ist zu beachten, dass die 10-Jahres-Frist nicht ab dem Zeitpunkt des Erbfalls berechnet wird, sondern ab dem Datum, an dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, fällt keine Spekulationssteuer an. Bevor Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, sollten Sie deshalb herausfinden, wie lange der Hauskauf zurückliegt. Denn sind die 10 Jahre bald rum, ist es auf jeden Fall sinnvoll, die 10-Jahres-Frist noch abzuwarten, bevor der Immobilienverkauf nach der Erbschaft in Angriff genommen wird.

3-Jahres-Frist bei Eigennutzung

Ist die 10-Jahres-Frist noch lange nicht rum und möchten Sie mit dem Verkauf der geerbten Immobilie nicht so lange warten, können Sie gegebenenfalls die 3-Jahres-Frist zur Vermeidung von Spekulationssteuer nutzen. Sie besagt, dass Erblasser, der Erbe oder eines seiner Kinder unentgeltlich und dauerhaft für drei Kalenderjahre im Haus gewohnt haben muss, dann kann es steuerfrei verkauft werden. Auch angebrochene Kalenderjahre werden mitgezählt. Lebt einer der genannten Personen zum Beispiel von Januar 2020 bis einschließlich Januar 2022 in dem Haus, gilt die 3-Jahres-Frist bereits als eingehalten. In der fraglichen Zeit muss die betroffene Person dort ihren Lebensmittelpunkt gehabt haben und beim Einwohnermeldeamt gemeldet gewesen sein.

Kann ein geerbtes Haus verkauft werden, wenn es vermietet ist?

Auch wenn das Haus, das Sie geerbt haben, vermietet ist, können Sie es verkaufen. Sie können den Mietern aber nicht einfach kündigen, um das Haus besser verkaufen zu können. Stattdessen müssen Sie einen Käufer für das vermietete Objekt finden.

Da Privatpersonen in der Regel eine Immobilie, die sie kaufen wollen, selbst bewohnen möchten, sind vermietete Häuser allerdings nicht so leicht zu verkaufen. Wollen Sie das geerbte Haus möglichst schnell verkaufen, müssen Sie also zwangsweise mit dem Preis runtergehen. Im Zweifelsfall lassen sie am besten eine professionelle Immobilienbewertung durchführen, um den Verkaufspreis für Ihr vermietetes Haus richtig festzulegen.

Sinnvoll ist es auf jeden Fall, den Mietern die Immobilie zum Kauf anzubieten. Mieter von Eigentumswohnungen haben unter bestimmten Voraussetzungen sogar ein Vorkaufsrecht, für Mieter eines Hauses gilt das jedoch nicht. Auch kann es sich lohnen, den Mietern eine Auszugsprämie zuzusichern. Mit dem erhöhten Kaufpreis, den Sie bei einer unvermieteten Immobilie im Gegensatz zu einem vermieteten Haus bekommen, können Sie die Prämie oft schnell wieder reinholen. Wie hoch die Prämie sein sollte, damit sich der Geldeinsatz auch auszahlt, besprechen Sie am besten mit einem Makler, der die Preise für vermietete und nicht vermietete Immobilie gut kennt.

Was tun, wenn eine Erbengemeinschaft die Immobilie geerbt hat?

Erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, bilden sie eine sogenannte Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört in diesem Fall allen gemeinsam, die einzelnen Erben haben damit kein alleiniges Eigentum. Die meisten Entscheidungen rund um Verwaltung oder Verkauf der Immobilie müssen entweder mehrheitlich oder einstimmig von allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft getroffen werden. Ein normaler Verkauf ohne Zustimmung der Miterben ist nicht möglich.

In der Praxis kommt es bei Erbengemeinschaften oft zu Konflikten, wenn beispielsweise ein Erbe die Immobilie bewohnen und ein anderer Erbe das Haus verkaufen will. Hier ist es wichtig, eine gütliche Einigung zu erzielen. Wird keine Einigung erreicht, droht die Teilungsversteigerung, auf die jeder einzelne Miterbe Anspruch hat. Eine beantragte Zwangsversteigerung dauert allerdings oft ein bis drei Jahre und geht in der Regel auch immer mit finanziellen Verlusten einher. Die Verkehrswerte für das Versteigerungsverfahren werden von Sachverständigen festgelegt und liegen meistens weit unter den Beträgen, die ein Verkauf auf dem freien Markt erzielen könnte.

Besser ist es auf jeden Fall, sich zu einigen und die Immobilie der Erbengemeinschaft auf dem freien Markt zu verkaufen. Ein Makler kann helfen, einen möglichst hohen Preis für das Haus zu erzielen, damit sich keiner der Miterben betrogen fühlt. Der Verkaufserlös kann dann unter den Erben aufgeteilt werden.

Um die Erbengemeinschaft aufzulösen, um die geerbte Immobilie zu verkaufen, kann auch eine sogenannte Erbauseinandersetzung angestrebt werden. Sie kann ebenfalls von jedem Miterben verlangt werden und führt zu einer Teilung des Nachlasses. Die Erbauseinandersetzung wird durch die Erbauszahlung eines Miterben beschleunigt. Möchte ein Erbe die Immobilie verkaufen, der andere sie behalten, kann der zweitgenannte Erbe den anderen Erben auszahlen und damit das Eigentum an der Immobilie für sich gewinnen.

Was spricht bei Erbengemeinschaften für den Hausverkauf?

Bei Erbengemeinschaften kommt es nicht selten vor, dass durch den langjährigen Streit zwischen den Erben die geerbte Immobilie immer mehr verfällt und an Wert verliert. Deshalb sollten alle Erben zusammenarbeiten, um eine gütliche Einigung zu finden. Vieles spricht für den Hausverkauf, wenn eine Erbengemeinschaft eine Immobilie geerbt hat:

• Bares Geld zur freien Verfügung: Der Verkaufserlös wird an alle Miterben verteilt. So hat jeder Erbe einen stattlichen Betrag zur Verfügung, der zum Beispiel für die Ablösung von Darlehensverbindlichkeiten, für die Modernisierung des eigenen Hauses oder als finanzielle Rücklage genutzt werden kann.
• Schneller Abschluss des Erbvorganges: Wird gemeinsam beschlossen, das Haus zu verkaufen, ist der Erbvorgang schnell abgeschlossen. Durch einen Verkauf sinkt das Risiko, dass sich die Erben zerstreiten. Bleibt die Immobilie im gemeinsamen Besitz, müssen immer wieder gemeinsame Entscheidungen, etwa zu Modernisierungen, getroffen werden, was viel Konfliktpotenzial birgt.
• Wegfall von Kosten und Risiken: Jede Erbengemeinschaft gilt als Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Das bedeutet, dass jeder Miterbe auch für die Verbindlichkeiten der anderen Erben haftet. Kann ein Erbe beispielsweise die von einer Kommune veranschlagten Straßenmodernisierungskosten nicht bezahlen, werden die Miterben in Haftung genommen. Auch die laufenden Betriebskosten der Immobilie fallen durch den Verkauf weg.

Gegen einen Verkauf einer geerbten Immobilie durch eine Erbengemeinschaft spricht höchstens, wenn einer der Erben das Haus behalten möchte – etwa um selbst darin zu wohnen oder als Erinnerung an den Erblasser. Dann sollte jedoch möglichst eine Erbauseinandersetzung erfolgen und der Erbe, der das Haus behalten will, sollte die Miterben auszahlen. Kann er das finanziell nicht stemmen, sollte das Haus besser verkauft werden.

Wer übernimmt den Hausverkauf für eine Erbgemeinschaft?

Hat sich eine Erbengemeinschaft entschlossen, das gemeinsam geerbte Haus zu verkaufen,  kann theoretisch jeder Miterbe die Immobilie zu vermarkten beginnen, wenn die Vermarktung nicht die Rechte der Miterben beeinträchtigt. Da zudem der letztendliche Verkauf nur durch die Erbengemeinschaft möglich ist, sollte der Erbe, der sich um den Hausverkauf der geerbten Immobilie kümmert, eine Vollmacht seiner Miterben bekommen. Der von der Erbengemeinschaft bevollmächtigte Miterbe hat laut § 2027 BGB die Pflicht, im Interesse der gesamten Erbengemeinschaft zu agieren und die Miterben regelmäßig über den Stand der Immobilienvermarktung zu informieren.

Statt einen der Miterben mit dem Immobilienverkauf zu betrauen, kann die Erbengemeinschaft auch gemeinsam einen neutralen Immobilienmakler beauftragen und ihm eine Vollmacht zur Immobilienvermarktung erteilen. Die Vollmacht der Erbengemeinschaft für den Makler kann beispielsweise die Immobilienbewertung zur Ermittlung des aktuellen Marktwertes der Immobilie, die Suche nach Kauf- oder Mietinteressenten und den Verkauf der Immobilie beinhalten.

Der Makler muss ebenfalls stets das Interesse der Erbengemeinschaft vertreten und alle Erben über den Stand der Immobilienvermarktung in Kenntnis setzen. Einen Makler einzusetzen hat den Vorteil, dass Konflikte zwischen den Miterben vermieden werden, etwa wenn der Bevollmächtigte das Haus zu einem niedrigeren Preis anbietet, als es der Miterbe richtig gefunden hätte. Zudem erzielen Immobilienmakler meistens höhere Preise und sparen den Erben viel Zeit und Nerven.

Checkliste Immobilienverkauf nach Erbschaft

• Sich über den Wert des gesamten Erbes informieren
• Den aktuellen Verkehrswert der geerbten Immobilie ermitteln
• Die voraussichtliche Erbschaftsteuer überschlagen
• Ansprüche von Pflichtteilsberechtigten prüfen
• Das Erbe ausschlagen oder annehmen
• Dem Grundbuchamt die Erbfolge durch Erbschein oder Testament nachweisen
• Den Grundbuchauszug prüfen und berichtigen lassen
• Bei einer Erbengemeinschaft gemeinsam den Verkauf beschließen
• Herausfinden, ob die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist
• Haus selbst vermarkten oder einen erfahrenen Makler beauftragen