Immobilienverkauf nach Scheidung – alles, was man wissen muss

Wer trägt die Schulden für den Hauskauf nach der Scheidung?

Eine Trennung oder Scheidung ändert weder etwas an der Eintragung im Grundbuch noch an der Haftung für einen aufgenommenen Immobilienkredit. Dabei gelten folgende Regeln:

• Hat nur ein Ehepartner den Darlehensvertrag unterschrieben, haftet auch er nur für die Schulden.
• Haben beide Ehepartner den Vertrag unterschrieben, haften beide Eheleute auch nach Trennung oder Scheidung. Die Bank kann von jedem der beiden Ehepartner die Zahlung in voller Kreditratenhöhe verlangen.
• Wird der Kredit nicht mehr bedient, kann das Kreditinstitut nach Fälligkeit des Darlehens die Zwangsversteigerung veranlassen.
• Bezahlt der aus dem gemeinsamen Haus ausgezogene Ehepartner die Raten weiter, darf er sein Einkommen bei der Unterhaltsberechnung um diese Raten reduzieren.

Da die meisten Ehepartner nach der Scheidung finanziell möglichst nicht mehr verquickt bleiben wollen, sollte im Falle einer Scheidung das gemeinsame Haus besser verkauft werden, um den gemeinsamen Kredit aufzulösen.

Wann ist der Hausverkauf bei Scheidung sinnvoll?

Ob ein Hausverkauf nach der Scheidung sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Vor allem sind es die wirtschaftlichen Gegebenheiten, die ausschlaggebend sind. Folgende Gründe sprechen für einen Immobilienverkauf nach der Trennung:

• Kosten reduzieren: Trennt sich ein Paar, zieht in der Regel mindestens einer der beiden Ex-Partner aus dem gemeinsamen Haus aus und zieht in eine andere Immobilie. Dadurch steigen die Kosten, da jetzt zwei Haushalte von dem gleichen Einkommen finanziert werden müssen. Hier kann es leicht zur Überschuldung kommen. Allein aus finanziellen Gründen kann es daher sinnvoll sein, sich für einen Immobilienverkauf nach der Trennung zu entscheiden.
• Verstrickungen auflösen: Durch den Hausverkauf wird die Ehepartnerschaft auch wirtschaftlich weiter entflochten. Nach dem Verkauf müssen die Ehegatten sich nicht mehr über alle Entscheidungen bezüglich des Hauses austauschen. So kann jeder leichter seiner Wege gehen. Die wirtschaftliche Entflechtung kann aber nicht nur durch den Verkauf des Hauses, sondern auch durch Übertragung des eigenen Eigentumsanteils auf den Ehepartner geschehen.
• Wohnsituation anpassen: Wohnt eine Familie nicht mehr vollzählig in einem Haus, kann es nach der Trennung einfach zu groß für die Restfamilie sein. Dann kann es sinnvoll sein, das Haus zu verkaufen und in eine kleinere Wohnung zu ziehen. Ein Hausverkauf und ein Umzug bedeuten zudem auch emotional einen Neuanfang.

Vor allem, wenn das Haus aus finanziellen Gründen verkauft werden soll, ist es anzuraten, einen Makler einzuschalten. Erfahrene Makler aus der Region kennen die marktüblichen Preise und können Immobilien in der Regel zu viel höheren Preisen verkaufen. Zudem kann Ihnen ein Immobilienmakler gleichzeitig bei der Suche nach einem neuen Wohnobjekt helfen und den Stress, der durch eine Trennung entsteht, dadurch zumindest etwas reduzieren.

Was sind die Vor- und Nachteile von Verkauf und Vermietung?

Gehört Ihnen und Ihrem Ehepartner das Haus gemeinsam und wollen Sie sich scheiden lassen, stehen Sie natürlich schnell vor der entscheidenden Frage, was mit dem Haus passieren soll. Kann ein Ehepartner das Haus nicht alleine halten oder ist es nach der Trennung für beide Parteien zu groß, muss über Verkauf oder Vermietung nachgedacht werden. Je nach den individuellen Umständen haben sowohl der Immobilienverkauf als auch die Vermietung verschiedene Vorteile:

Vorteile eines Hausverkaufs bei Scheidung

• Wird das gemeinsame Haus nach der Trennung verkauft, trägt das zur wirtschaftlichen Entflechtung Bei der Vermietung bleiben Sie gemeinsam die Eigentümer und müssen auch für Schulden, Betriebskosten etc. weiter gemeinsam geradestehen.
• Wenn Sie das Haus nach der Trennung verkaufen, sind Sie nicht gemeinsam für die Vermietung, Reparaturen und Instandhaltung verantwortlich. Dadurch bekommen Sie mehr Abstand voneinander. Dadurch kommt es zu weniger Kontakt und weniger Konflikten, als wenn Sie sich gemeinsam um die Vermietung kümmern und sich immer wieder absprechen müssen.
• Der Erlös aus dem verkauften Haus kann zudem dazu genutzt werden, sich finanziell ein neues Leben aufzubauen. Bei einer Vermietung kommt zwar auch Geld rein, aber erstens kann es immer wieder zu Mietausfällen kommen und zweitens müssen auch die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung einkalkuliert werden. Das macht eine Vermietung unberechenbarer als einen Verkauf, wo das zur Verfügung stehende Geld nach dem Hausverkauf feststeht.

Vorteile einer Vermietung bei Scheidung

• Sind Sie sich nicht einig, was mit dem Haus nach der Scheidung passieren soll, kann eine Vermietung eine gute Zwischenlösung bei Konflikten So bleibt länger Zeit, die Gemüter zu beruhigen und langfristig die beste Lösung zu finden.
• Ist das Haus aufgrund von Lage oder Zustand nicht zu verkaufen, kann sich gegebenenfalls auch eine Vermietung lohnen, um Leerstand zu vermeiden. Das Haus einfach leer stehen zu lassen, führt in den meisten Fällen dazu, dass die Immobilie zunehmend verfällt und immer weiter an Wert verliert.
• Anders als beim Hausverkauf können Sie bei der Vermietung die Kredite weiterlaufen lassen und die Miete zur Tilgung verwendet Zudem müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen, weil sie den Kreditvertrag nicht vorzeitig auflösen müssen. Auch hier kann die Vermietung als Zwischenlösung gesehen werden, bis das Darlehen getilgt bzw. die Mindestlaufzeit des Kredits abgelaufen ist.
• Ist das Haus noch nicht lange Ihr Eigentum, kann es bei einem schnellen Hausverkauf nach der Scheidung passieren, dass Sie Spekulationssteuer bezahlen müssen. Durch eine Vermietung als Zwischenlösung bis zum Ablauf der Spekulationsfrist können Sie also Steuern sparen.

Je nach Lebensumständen und Konfliktpotenzial kann zwar auch die Vermietung über einen gewissen Zeitraum sinnvoll sein. Allgemein kann aber gesagt werden, dass ein Hausverkauf nach einer Scheidung in den meisten Fällen langfristig empfehlenswerter ist. Im Zweifelsfalle lassen Sie sich am besten von einem Makler beraten, der Sie über den möglichen Verkaufspreis, aber auch über Themen wie Vermietung oder Vorfälligkeitsentschädigung informieren kann.

Kann der Alleineigentümer das Haus vor der Scheidung verkaufen?

Steht ein Ehepartner alleine als Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch, wird er Alleineigentümer genannt. Auch eine Scheidung ändert an diesem Status nichts, er bleibt auch im Falle einer Scheidung der Alleineigentümer der Immobilie.

Allerdings darf der Alleineigentümer das Haus bis zur rechtskräftigen Scheidung nicht ohne die Zustimmung des Ehepartners verkaufen. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 1365 BGB) müssen beide Ehepartner dem Wohnungs- oder Hausverkauf ausdrücklich zustimmen.

Nach der rechtkräftigen Scheidung kann der Alleineigentümer das Haus oder die Wohnung ohne Zustimmung verkaufen, sobald das Verfahren für den Zugewinnausgleich ist abgeschlossen ist. Ist der Zugewinnausgleich noch nicht abgeschlossen, brauchen Sie immer noch die Zustimmung des früheren Ehepartners.

Was passiert, wenn beide Ehepartner im Grundbuch stehen?

Kaufen zwei Eheleute während der Ehe gemeinsam eine Immobilie, werden normalerweise beide Partner ins Grundbuch eingetragen.

• Lebt das Paar in einer Zugewinngemeinschaft, geht das zusammen erworbene Haus in das gemeinsame Vermögen mit ein, das nach der Scheidung an beide verteilt wird.
• Hat das Paar Gütertrennung vereinbart, gehört das Haus zum gemeinschaftlichen Gebrauchsvermögen.

Es kann bereits im Ehevertrag geregelt werden, was im Falle einer Scheidung mit dem Haus passieren soll. Hier sind einige Beispiele für mögliche Vereinbarungen:

• Ein Partner behält das Haus und zahlt den anderen Partner aus.
• Das Haus wird verkauft bzw. vermietet und der Erlös geteilt.
• Die Immobilie wird durch Realteilung in zwei gleichwertige Einheiten aufgeteilt.
• Wenn ursprünglich nur einer der Ehepartner im Grundbuch stand und den Ehegatten als Miteigentümer aufgenommen hat, kann das rückgängig gemacht werden, wenn das vorher notariell vereinbart wurde.

Was bedeuten Gütertrennung bzw. Zugewinngemeinschaft für den Hausverkauf nach der Scheidung?

Bei der sogenannten Gütertrennung bleibt das Vermögen der beiden Partner während der Ehe voneinander getrennt. Hier ist es nicht von Bedeutung, ob die Güter vor oder während der Ehe erworben wurden. Beide Ehepartner können über ihr Eigentum ohne Zustimmung des anderen Partners verfügen und es beispielsweise verkaufen. Gütertrennung muss allerdings  schriftlich in einem notariellen Ehevertrag vereinbart werden. Das kann bereits bei der Eheschließung geschehen, es kann aber auch später noch ein Ehevertrag aufgesetzt werden. Wird keine Gütertrennung vereinbart, gilt automatisch die Zugewinngemeinschaft.

• Bei der Zugewinngemeinschaft wird bei der Scheidung der Vermögenszuwachs nach der Heirat ausgeglichen, sodass beide Ehepartner gleich viel vom Zuwachs erhalten. Bei einer vorhandenen Immobilie kann das bedeuten, dass das Haus am besten verkauft werden sollte, um das Vermögen leichter aufzuteilen.
• Bei einer vereinbarten Gütertrennung muss nur das Vermögen geteilt werden, das als Teil der ehelichen Gemeinschaft gilt. Zum gemeinschaftlichen Gebrauchsvermögen gehört auch ein Haus, wenn es gemeinsam erworben wurde. Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, gehört ihm das Haus auch nach der Scheidung weiter allein. Ist einer der Ehepartner zwar kein Miteigentümer, aber finanziell oder unentgeltlich besonders stark am Hausbau beteiligt gewesen, hat er aber auch bei vereinbarter Gütertrennung einen Anspruch auf einen finanziellen Ausgleich.

Ob einer der Ehepartner ein Haus nach der Scheidung einfach verkaufen kann, hängt also erstens vom Güterstand, zweitens vom Grundbucheintrag und drittens von der finanziellen Beteiligung des Nicht-Miteigentümer am Hausbau ab. Wurde Gütertrennung notariell vereinbart und das Haus nur von einem Ehepartner erworben, bleibt er auch nach der Scheidung alleiniger Eigentümer und kann die Immobilie verkaufen.

Wie läuft der Immobilienverkauf nach einer Scheidung ab?

Gehört das Haus beiden Ehegatten gemeinsam, werden nach dem Verkauf des Hauses als Erstes die auf dem Haus lastenden Kredite beglichen und es wird eine eventuell fällige Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank bezahlt. Als Vorfälligkeitsentschädigung wird die Gebühr bezeichnet, die bezahlt werden muss, wenn ein Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Kreditlaufzeit gekündigt wird.

Wurden mit dem Verkaufserlös die Restschuld beglichen und die Vorfälligkeitszinsen bezahlt, wird der restliche Erlös aus dem Immobilienverkauf nach der Scheidung bei gleichen Eigentumsanteilen hälftig auf die Eigentümer aufgeteilt. Es spielt keine Rolle, ob einer der Ehegatten nach dem damaligen Hauskauf mehr in das Haus investiert hat oder nur ein Ehepartner das Darlehen abbezahlt hat. Schräglagen werden dann erst über den Zugewinnausgleich wieder ausgeglichen.

Ein gemeinsam beauftragter Immobilienmakler hilft Ihnen, sich auf einer neutralen Sachgrundlage zu einigen und einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen, damit nach der Rückzahlung der noch vorhandenen Immobilienfinanzierung und der Bezahlung der eventuell fälligen Vorfälligkeitszinsen noch etwas vom Verkaufserlös übrig bleibt.

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf bei Trennung?

Will sich ein Ehepaar scheiden lassen, muss mit dem Hausverkauf nicht bis zum Einreichen der Scheidung oder gar bis zum tatsächlichen Scheidungstermin gewartet werden. Sind sich beide Partner über die Scheidung und den Hausverkauf einig, kann es sinnvoll sein, das Haus schon im Trennungsjahr zu verkaufen.

Dadurch bleibt für den Hausverkauf ausreichend Zeit, sodass ein höherer Kaufpreis für die Immobilie erzielt werden kann – vor allem, wenn ein Makler eingeschaltet wird.

Für einen Immobilienverkauf bereits vor der endgültigen Scheidung spricht zudem, dass für einen Zugewinnausgleich häufig liquide Mittel notwendig sind, die durch den vorzeitigen Hausverkauf dann schon bereitstehen.

Ein letztes Argument für den Hausverkauf bereits während des Trennungsjahres ist, dass mit der endgültigen Scheidung dann beide Partner ihres eigenen Weges gehen können, ohne sich wegen des noch anstehenden Immobilienverkaufs noch absprechen zu müssen.

Kann man den Verkauf durch Teilungsversteigerung erzwingen?

Sind beide Ehepartner als Eigentümer einer Immobilie zusammen eingetragen, kann ein Hausverkauf während der Ehe nur mit Zustimmung von beiden Seiten erfolgen. Nach Ablauf des Trennungsjahres kann jedoch die Einwilligung zum Verkauf verlangt und sogar gerichtlich eingeklagt werden.

Nach erfolgter Scheidung kann der Hausverkauf also durchaus erzwungen werden. Dazu muss beim Amtsgericht ein Antrag auf Teilungsversteigerung gestellt werden. Den Antrag kann jeder der beiden Ehepartner stellen, auch wenn er nur einen kleinen Miteigentumsanteil am Haus besitzt.

Das Haus wird dann in einer öffentlichen Zwangsversteigerung veräußert und der Verkaufserlös kann dann problemlos auf beide Ehepartner aufgeteilt werden. Zwar kann der andere Ehepartner, wenn er triftige Gründe hat, die gegen einen Hausverkauf sprechen, innerhalb von 14 Tagen Einspruch gegen die Teilungsversteigerung einlegen. Triftige Gründe wären zum Beispiel, wenn sich die Lebensverhältnisse der Kinder durch die Teilungsversteigerung zum Schlechten verändern würden. In der Regel bewirkt der Einspruch aber höchstens einen Aufschub des Immobilienverkaufs nach dem Scheidungsurteil.

Zu bedenken ist, dass bei einer Zwangsversteigerung die Immobilie oft zu einem besonders niedrigen Preis verkauft wird und es werden zudem auch noch die Gerichts- und Sachverständigenkosten vom Verkaufserlös abgezogen. Besser ist es also, sich über den Hausverkauf nach der Scheidung zu einigen und das Haus auf dem freien Markt zu veräußern. Ein Makler als neutraler Vermittler kann Sie unterstützen, dass sich keiner der Ehepartner beim Hausverkauf betrogen fühlt.

Ist eine Realteilung des Hauses bei Scheidung empfehlenswert?

Statt über einen Hausverkauf nach der Scheidung nachzudenken, können die Ehepartner auch über eine Realteilung nachdenken. Realteilung heißt, dass die Immobilie in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut wird. Dadurch kann jede Partei über seinen Anteil verfügen und die Wohneinheit ganz nach Wunsch vermieten, verkaufen oder selbst bewohnen. Einem Immobilienverkauf für die eigene Haushälfte steht nach der Scheidung damit nichts mehr im Wege.

Eine Realteilung ist allerdings nur möglich, wenn sich die Ehepartner darin einig sind und sich das Haus für eine solche Teilung eignet. Nur sehr wenige Paare entscheiden sich deshalb für diese Möglichkeit. Stattdessen wird in der Regel ein Hausverkauf nach der Scheidung bevorzugt, weil es dadurch zu einem glatten Schnitt kommt.

Ist eine Auszahlung des Ex-Partners dem Verkauf vorzuziehen?

Will einer der beiden Ehepartner nach der Trennung in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben, kann sich das Paar auch für eine Ausgleichszahlung statt für den Hausverkauf entscheiden. Dazu überschreibt einer der Ehepartner dem anderen seinen Anteil an dem gemeinsamen Haus und bekommt dafür eine passende Ausgleichszahlung. Die Eigentumsübertragung muss von einem Notar beurkundet werden. Anschließend wird der ausgezahlte Ehepartner als Eigentümer aus dem Grundbuch gestrichen und auch die noch bestehenden Kredite müssen berücksichtigt werden.

Damit die Entscheidung zwischen Verkauf oder Auszahlung auf einer festen Grundlage getroffen werden kann, sollte unbedingt vorher eine Immobilienbewertung beauftragt werden. Dazu begutachtet zum Beispiel ein erfahrener Immobilienmakler das Haus und berechnet anhand des Zustands, der Lage, der Größe und anderer Faktoren den aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Damit ist der Wert gemeint, für den das Haus aktuell voraussichtlich verkauft werden könnte. Jetzt kann die Höhe der Ausgleichzahlung bestimmt und die Entscheidung getroffen werden, ob solch eine Auszahlung finanziell überhaupt möglich ist oder ob doch ein Hausverkauf nach der Scheidung erfolgen sollte.

Wie sieht es mit geerbten Immobilien nach der Scheidung aus?

Wird keine Gütertrennung vereinbart, besteht in Deutschland durch die Eheschließung eine Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass jeder Ehepartner das Vermögen behält, das ihm zu Beginn der Ehe bereits gehörte, dies wird Anfangsvermögen genannt. Das Vermögen am Tag der Scheidung heißt Endvermögen. Ergibt es sich, dass das Endvermögen höher ist als das Anfangsvermögen, ist das der Zugewinn. Hat ein Ehepartner mehr Zugewinn als der andere, wird das durch den sogenannten Zugewinnausgleich ausgeglichen.

Erbt allerdings ein Ehepartner während der Ehe eine Immobilie, gehört ihm die Erbschaft ganz allein und der Ehepartner hat beim Zugewinnausgleich keinen Anspruch darauf. Auch eine während der Ehe geerbte Immobilie wird vor Gericht immer so behandelt, als ob sie bereits vor der Eheschließung im Besitz des einen Ehepartners war. So wird sie dem Anfangsvermögen zugerechnet. Allerdings ist die Wertsteigerung der geerbten Immobilie beim Zugewinnausgleich zu berücksichtigen. Wird das geerbte Haus während der Ehe modernisiert und gewinnt dadurch an Wert, fließt diese Wertsteigerung in das Endvermögen mit ein und erhöht den Zugewinn.

Alleineigentümer der Immobilie bleibt auch nach der Scheidung der Erbe allein. So kann dieser auch frei darüber entscheiden, das Haus nach der Scheidung zu verkaufen.

Welche Fehler werden häufig beim Hausverkauf nach der Scheidung gemacht?

Die Erfahrung zeigt, dass beim Hausverkauf nach einer Trennung oder Scheidung viele Fehler passieren können:

• Das Haus wird überstürzt zu einem viel zu niedrigen Preis verkauft, weil man sich eine schnelle Trennung des Hab und Guts wünscht.
• Es wird beim Hausverkauf nicht an die Vorfälligkeitsentschädigung gedacht und das Haus zu einem niedrigen Preis verkauft, sodass Schulden plus Vorfälligkeitsentschädigung zusammen höher liegen als der Verkaufserlös einbringt. So stehen Sie nach dem Immobilienverkauf nach der Trennung mit Schulden da.
• Der eine Partner verlässt sich beim Hausverkauf nach der Trennung auf den anderen Partner und fühlt sich dann über den Tisch gezogen, sodass es zu Konflikten kommt.
• Die Immobilie wird vor dem Ende der Spekulationsfrist verkauft, obwohl sie nicht mehr lange läuft. Stattdessen sollte die Frist lieber abgewartet werden, um sich die Zahlung der Spekulationssteuer zu sparen.
• Durch Konflikte, was mit dem Haus geschehen soll, wird ein längerer Leerstand in Kauf genommen. Dadurch kann es zu einem Verfall und zu einem Wertverlust bei der Immobilie kommen.

Viele dieser Fehler können vermieden werden, wenn Sie sich vor dem Hausverkauf bei einer Trennung von einem Makler beraten lassen. Ein erfahrener Immobilienmakler aus der Region kann Sie auf Stolpersteine wie Vorfälligkeitsentschädigung oder Spekulationsfrist hinweisen und gegebenenfalls das Haus schnell verkaufen und einen besonders hohen Verkaufspreis für Sie herausholen. Durch die Neutralität des Maklers fühlen sich beide Partner in der Regel fair beraten und Konflikte können viel eher beigelegt werden.

Checkliste Hausverkauf nach Trennung und Scheidung

• Eigentumsverhältnisse klären
• Den aktuellen Verkehrswert der Immobilie bestimmen lassen
• Den Ablauf der Spekulationsfrist prüfen
• Sich über die eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung informieren
• Sich bezüglich Realteilung, Auszahlung, Vermietung oder Hausverkauf einigen
• Zeitpunkt für den Immobilienverkauf bestimmten
• Haus selbst verkaufen oder einen neutralen Makler beauftragen