Wie funktioniert das Vorkaufsrecht für Mieter?
Das Vorkaufsrecht soll dem Mieterschutz dienen. Es soll vermeiden, dass ein Mieter wegen eines Eigentümerwechsels seine Wohnung verliert. Will ein Eigentümer seine vermietete Wohnung verkaufen, tritt deshalb für den Mieter ein Vorkaufsrecht ein. Das bedeutet, er darf die von ihm gemietete Wohnung kaufen, bevor sie an einen Dritten verkauft wird.
Die Umwandlung der Mietwohnung in Wohneigentum muss allerdings während des Mietverhältnisses durchgeführt oder geplant worden sein. Das bedeutet, dass das Vorkaufsrecht nur für eine Wohnung gilt, die vorher eine Mietwohnung in einem nicht geteilten Mehrfamilienhaus gewesen ist.
Dabei gilt das Vorkaufsrecht nur beim Erstverkauf der Wohnung. Wurde die Wohnung innerhalb des Mietverhältnisses schon mal verkauft und der Mieter übte damals sein Vorkaufsrecht nicht aus, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht mehr.
Eine Ausnahme gibt es zudem, wenn die Wohnung an einen Haushaltsangehörigen oder ein Familienmitglied verkauft werden soll. Dann hat der Mieter kein Vorkaufsrecht, auch wenn alle anderen Bedingungen zutreffen.
Wie muss der Mieter das Vorkaufsrecht ausüben?
Wenn ein Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben will, gelten für ihn die gleichen Konditionen wie für Dritte, die die Wohnung verbindlich kaufen wollen. Dazu muss bereits ein unterschriebener, rechtswirksamer Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Dritten ausgehandelt worden sein.
Der Verkäufer ist gesetzlich verpflichtet, dem Mieter der Wohnung den Kaufvertrag vorzulegen, um ihm die Möglichkeit zu geben, sein Vorkaufsrecht zu den im Kaufvertrag genannten Konditionen auszuüben. Will der Mieter das tun, muss er nach Bekanntwerden seines Vorkaufsrechts laut § 469 Abs. 2 BGB bestimmte Fristen einhalten: „bei Grundstücken bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.“
Entscheidet sich der Mieter für den Wohnungskauf, muss er eine entsprechende Erklärung des Vorkaufsberechtigten gegenüber dem Verpflichteten (§ 464 Abs. 1 BGB) abgeben. Anschließend wird ein neuer Kaufvertrag zwischen dem neuen Eigentümer und dem Verkäufer mit den gleichen Konditionen geschlossen.
Der erste Kaufvertrag, der zwischen dem Verkäufer und dem Dritten geschlossen wurde, bleibt allerdings vorerst wirksam. Der Verkäufer behält sich gegenüber dem Dritten ein Rücktrittsrecht vor, sollte der Mieter sein Vorkaufsrecht tatsächlich wahrnehmen.
Was passiert, wenn der Eigentümer den Mieter nicht informiert?
Wenn der Eigentümer es versäumt, den Mieter rechtzeitig über sein Vorkaufsrecht aufzuklären oder will der Eigentümer dem Mieter das Vorkaufsrecht nicht einräumen, kann der Mieter Schadensersatz einfordern. Laut BGH hat der Mieter Anspruch auf einen Schadensersatz in Höhe des entgangenen Gewinns.
Es ist also keinesfalls ratsam, das Vorkaufsrecht des Mieters einfach zu ignorieren. Besser ist es, die Wohnung durch einen erfahrenen Makler vermarkten zu lassen. Denn wird ein Dritter als Käufer gefunden, der einen guten Preis bezahlt, muss der Mieter ebenso diesen hohen Preis bezahlen.
Wer kann noch ein Vorkaufsrecht ausüben?
Neben dem Vorkaufsrecht für Mieter sollte auch noch das dingliche Vorkaufsrecht von Dritten genannt werden, denen rechtmäßig ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde. Zudem gibt es auch noch das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht für Gemeinden. In beiden Fällen kann das Vorkaufsrecht für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück gelten.
- Das dingliche Vorkaufsrecht ist im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Der dort eingetragene Vorkaufsberechtigte kann Haus, Wohnung oder Grundstück ebenso wie ein Mieter zu dem Preis kaufen, den ein Dritter gezahlt hätte. Das eingetragene Vorkaufsrecht erlischt erst, wenn der entsprechende Eintrag aus dem Grundbuch gelöscht wird. Hierzu sind eine Löschungsbewilligung des Vorkaufsberechtigten und ein Antrag beim Grundbuchamt notwendig. Auch wenn die Immobilie beispielsweise verschenkt wird, erlischt das Vorkaufsrecht. Stirbt der Vorkaufsberechtigte und es wurde testamentarisch kein anderes Vorgehen festgelegt, erlischt das Vorkaufsrecht ebenfalls.
- Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht gilt in bestimmten Fällen für Gemeinden und muss nicht im Grundbuch eingetragen sein. Dies gilt unter anderem, wenn ein Grundstück zum Beispiel in einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsgebiet liegt. Oft wissen nicht einmal die Eigentümer von diesem Vorkaufsrecht und es kommt erst raus, wenn der Notar nach der Beurkundung des Verkaufs eine Vorkaufrechtsanfrage bei der Stadt oder Gemeinde stellt. Die Bestätigung wird als Negativzeugnis, Negativbescheinigung oder Negativattest bezeichnet. Will die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausüben, steht dem geschädigten Dritten gegebenenfalls eine Entschädigung zu.
Haben Miterben bei Erbengemeinschaften ein Vorkaufsrecht?
Innerhalb einer Erbengemeinschaft gilt kein Vorkaufsrecht eines Miterben. Wollen zwei Miterben ein gemeinsam geerbtes Haus verkaufen und der dritte Miterbe will es behalten, müssen die Erstgenannten das Haus nicht an Letztgenannten verkaufen. Er hat also kein Vorkaufsrecht.
Nur die gesamte Erbengemeinschaft darf bestimmen, an wen das Haus verkauft wird.
Kommt es zu einer Teilungsversteigerung, haben die Miterben hingegen ein Vorkaufsrecht. Mehr Gewinn wird in der Regel erzielt, wenn das Haus auf dem freien Markt verkauft wird. Ein erfahrener Makler kann dabei helfen, bei Uneinigkeit in einer Erbengemeinschaft zu vermitteln und das Haus zum bestmöglichen Preis zu verkaufen.
Rosa Immobilien berät Sie gern, wenn es um Ihren Immobilienverkauf in Berlin oder Brandenburg geht. Dabei klären wir gerne auch alle Fragen rund um ein eventuelles Vorkaufsrecht und holen den höchstmöglichen Gewinn für Sie heraus.
