Wann wird ein Wertgutachten empfohlen?

Wenn Sie besonders stichfeste Klarheit über den Verkehrswert möchten, sollten Sie ein Wertgutachten für Ihr Haus erstellen lassen. Das ist besonders dann wichtig, wenn

• Sie sich gerichtlich scheiden lassen oder Erbstreitigkeiten klären müssen.
• Sie für das Finanzamt einen Nachweis über den Verkehrswert Ihrer Immobilie benötigen.
• Sie Ihr Objekt in die Zwangsversteigerung geben müssen.
• Sie eine Immobilie kaufen möchten und den Zustand objektiv einschätzen wollen.
• Sie Ihr Haus beleihen möchten.
• Sie Ihr Betriebsvermögen einschätzen möchten.
• Sie den Verkehrswert komplexer Gebäudetypen festlegen wollen.

Was kostet ein Wertgutachten für ein Haus?

Das Honorar eines Immobiliengutachters ist nicht festgesetzt, sondern hängt von diversen Faktoren ab. Für ein gründlich ausgeführtes Haus-Wertgutachten von einem geprüften Sachverständigen sollten Sie mit mehreren hundert Euro rechnen. Wobei auch hier zwischen Kurz- und Vollgutachten unterschieden werden muss. Bei Honorarberechnung spielt vor allem der Aufwand für die Wertermittlung des Hauses eine Rolle, z. B.:

• Art der Immobilie
• Zustand des Gebäudes
• Standort

Bis 2009 galt die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2002), während die Preise heute frei verhandelbar und zugleich von dem ermittelten Verkehrswert abhängig sind. Die HOAI kann Ihnen jedoch noch als Anhaltspunkt für eine grobe Einschätzung der Kosten eines Wertgutachtens für Ihr Haus dienen.

Was sind Unterschiede: Wertgutachten / Bewertung?

Eine häufig gestellte Frage, die oft für Verwirrung sorgt. Grundsätzlich geht es bei der Immobilienbewertung um eine möglichst realistische Wertermittlung für Ihre Immobilie. Das kann in Form eines ausführlichen Wertgutachtens durch einen Sachverständigen geschehen oder beispielsweise in kürzerer Form durch einen Makler ohne weitere Zertifizierung.

Ein ausführliches Komplettgutachten ermittelt den Verkehrswert für Ihr Haus mithilfe von offiziell anerkannten Bewertungsverfahren. Ein solches Wertgutachten schlüsselt Ihnen sämtliche Faktoren und Berechnungen detailliert auf, wodurch es auch vor Gericht Bestand hat.

Die einfache Immobilienbewertung beschränkt sich dagegen auf die wesentlichsten Faktoren des Immobilienmarktes und analysiert, wie diese den Wert Ihres Objektes bestimmen. Da der Aufwand für eine vergleichsweise schnelle Wertermittlung geringer ist, als für ein vollständiges Wertgutachten, ist die einfache Immobilienbewertung entsprechend kostengünstiger. Beauftragen Sie mich mit der Vermittlung Ihrer Immobilie, ist unsere Immobilienbewertung in jedem Fall für Sie kostenfrei.

Was sind die Vorteile eines Wertgutachtens?

Das Wertgutachten hat grundsätzlich einen offiziellen Charakter. Damit ist es belastbarer als eine einfach Immobilienbewertung, die sich zumeist an aktuellen und inoffiziellen Marktwerten orientiert.

• Hat vor Gericht Bestand
• Als offizielles Gutachten anerkannt
• Geeignet für komplexe Gebäudeeinheiten
• Exakte Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie
• Objektive Wertermittlung für Ihr Haus
• Nachvollziehbar und objektspezifisch

Wann wird Verkehrswert ermittelt?

Ein Wertgutachten für ein Haus erstellen zu lassen, ist besonders dann wichtig, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchten. Zusätzlich gibt es Sonderfälle, in denen der Verkehrswert einer Immobilie relevant ist. In den folgenden Fällen ist ein Gutachter für Immobilien der richtige Ansprechpartner. Fragen Sie mich gerne nach meinen Kooperationspartnern!

• Renditeobjekte
• Selbst genutzte Immobilien
• Beleihung des Hauses
• Versicherung für die Immobilie
• Erbe, Scheidung und andere Vermögensstreitigkeiten

Verfahren der Wertermittlung für Immobilien im Überblick

Zur Erstellung eines Wertgutachtens für Ihre Immobilie wird aus drei gängigen Wertermittlungsverfahren mindestens eine Bewertungsmethodik ausgewählt. Abhängig von der Art der Immobilie wird das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren genutzt.

Das Ertragswertverfahren

Für das Ertragswertverfahren steht die finanzielle Komponente im Mittelpunkt. Daher wird dieses Verfahren insbesondere für vermietete Immobilien genutzt. Für das Wertgutachten berechnet der Immobiliengutachter, wie hoch die zu erwartenden Erträge sind und setzt diese dann mit der Restnutzungsdauer ins Verhältnis. Drei Komponenten beeinflussen den Immobilienwert dabei maßgeblich:

• Jahresreinertrag
• Bodenwert
• Vervielfältiger

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird für Eigentum angewendet, das nicht vermietet ist. Dieser Weg der Immobilienbewertung ist vor allem dann geeignet, wenn es keine Objekte auf dem Markt gibt, die mit Ihrer Immobilie verglichen werden können. Der Bodenwert wird in solchen Fällen jedoch anhand des Vergleichswertverfahrens bestimmt. Für die Bauwerke auf dem Grundstück wird dagegen einen Blick auf die Herstellungskosten geworfen und der Wert der Anlagen ermittelt. Der bauliche Zustand wird ebenfalls in das Gutachten einbezogen. Für ein Wertgutachten nach dem Sachwertverfahren spielen demnach vorrangig eine Rolle:

• Grundstückswert
• Bauliche Anlagen

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird in der Regel eingesetzt, wenn Sie als Eigentümer selbst in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung leben. Dieses Verfahren kommt häufig bei Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern oder Mehrgenerationshäusern zum Einsatz. Um den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, wird mit anderen Objekten ähnlicher Art und Lage verglichen. Dafür schaue sich ein Gutachter u. a. an:

• Direkte Umgebung
• Größe und Schnitt
• Haustyp
• Bauweise
• Restnutzungsdauer
• usw.

Wertgutachten Haus: Der Aufbau

Die schriftliche Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie unterliegt keinem festen Rahmen. Sie können ein Kurzgutachten oder ein ausführliches Wertgutachten für Ihr Haus anfordern. Ein Kurzgutachten gibt Ihnen den überschlagenen Verkehrswert Ihrer Immobilie an und ist schneller angefertigt. Das sogenannte Vollgutachten enthält hingegen spezifische Angaben und ist wie folgt aufgebaut:

Einleitung und Grundstücksbeschreibung

• Ausgangsdaten der Immobilie
• Auftraggeber und Immobiliengutachter
• Detaillierte Auftragsbeschreibung
• Objektfotos

Daten und Dokumentation

• Auflistung aller relevanten Informationen
• Aufführung verwendeter Daten
• Pläne, Grundrisse, Fotos

Bewertung

• Begründung der Ergebnisse
• Benennung des Verkehrswertes

Erläuterung Verfahrensauswahl

• Normierte oder nicht-normierte Verfahren
• Erklärung der Berechnungsgrundlage

Quellenangaben und Unterschrift

• Verwendete Literatur
• Unterschrift durch Sachverständigen
• Rundstempel des Gutachters für Immobilie

Wertgutachten: Meine Leistungen

Wertgutachten für Häuser und Wohnungen werden nach den aktuellen Regeln der Wertermittlungsverordnung erstellt. Im ersten Schritte werden hierfür die notwendigen Dokumente zur Wertermittlung gesammelt und eine Besichtigung im Außen- und Innenbereich durchgeführt. Außerdem wird eine fotografische Dokumentation angelegt.

Im zweiten Teil des Haus Wertgutachtens wird die Bausubstanz bewertet, eine Liste der charakteristischen Merkmale des Gebäudes erstellt und die Bauart, Lage und Ausstattung der Immobilie beschrieben. Zusätzliche werden die Wohn- und die Mietflächen und kalkuliere Abschläge für Schäden am Haus oder in der Wohnung berechnet.

Der dritte Abschnitt eines Wertgutachtens des Immobiliengutachters umfasst einen Marktvergleich und eine Datenanalyse sowie die Ermittlung von Pacht oder Miete. Auch der Bodenwert des Grundstücks wird ermittelt. Zu guter Letzt erhalten Sie eine Erklärung der Ergebnisse und Vergleichskriterien.

Ist das Wertgutachten erstellt, fertigen wir ein Exposé mit hochwertigen Fotos, einem 360-Grad-Rundgang und spannenden Texten an. Außerdem vermittele ich Ihre Immobilie über mein Netzwerk und diverse Vertriebskanäle an Kaufinteressenten. Der Angebotspreis muss in diesem Fall nicht unbedingt mit dem Wertgutachten übereinstimmen, da wir uns in Immobilienbewertung hauptsächlich an aktuellen Vergleichsangeboten auf dem Markt konzentrieren.