Zinsen rauf, Zinsen runter – warum überhaupt?

Zinsen werden in der Eurozone von der Europäischen Zentralbank (EZB) gesteuert, um das wirtschaftliche Gleichgewicht zu beeinflussen. Die Anpassung der Zinsen erfolgt als Reaktion auf aktuelle wirtschaftliche Entwicklungen und Zukunftsprognosen.

Wenn die Inflation zu hoch ist, erhöht die Zentralbank die Zinsen. Höhere Zinsen verteuern Kredite. Das führt dazu, dass weniger Geld in Umlauf ist, da Menschen und Unternehmen weniger investieren und ausgeben. Dadurch sinkt die Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen, was die Inflation bremst.

Umgekehrt senken Zentralbanken die Zinsen, wenn die Inflation niedrig ist oder eine Wirtschaftsschwäche droht. Günstige Kredite fördern Investitionen in Infrastruktur, Immobilien und Konsum, was die Nachfrage und damit die Preise wieder ankurbeln kann.

Was ist Deutschland gerade mit den Zinsen passiert

Lange Jahre herrschten in Deutschland ein Nullzinsniveau vor. Entsprechend günstig waren Baukredite. Durch Krisen wie den Ukrainekrieg sind die Preise für Gas, Strom, Öl und Kraftstoffe, aber auch für Lebensmittel stark gestiegen. Um die Wirtschaft wieder zu stabilisieren, wurde der Leitzins angehoben und die Bauzinsen stiegen in Folge stark an. Die Nachfrage sank und der durchschnittliche Immobilienpreis gleich mit.

Durch die langsame Stabilisierung der deutschen Wirtschaft, ging die Inflation zurück und der Leitzins konnte stufenweise wieder abgesenkt werden. Während die Inflationsrate im Oktober 2022 im Euroraum noch bei über 10 % gelegen hatte, fiel sie im August 2024 auf 2,2 %, in Deutschland lag sie im letzten Monat sogar nur noch bei 1,9 %. Allerdings bleiben die Inflationsrisiken bestehen, sodass weitere Zinssenkungen so schnell nicht zu erwarten sind.

Bedeutet ein sinkender Leitzins auch günstige Immobilienkredite?

Der Leitzins, der von der Europäischen Zentralbank (EZB) festgelegt wird, beeinflusst die Bauzinsen in Deutschland. Ein höherer Leitzins verteuert die Kosten für Banken, Geld zu leihen. Das führt in der Regel dazu, dass auch die Zinsen für Baukredite steigen. Umgekehrt bedeutet ein niedriger Leitzins, dass Banken günstiger Geld bekommen und somit Baukredite zu niedrigeren Zinsen anbieten können. Da die Bauzinsen einen großen Einfluss auf die monatlichen Kreditraten haben, wirkt sich der Leitzins somit unmittelbar auf die Attraktivität und Finanzierbarkeit von Immobilieninvestitionen aus.

Vielfach wird davon ausgegangen, dass durch einen gesunkenen Leitzins deshalb auch automatisch sofort die Bauzinsen sinken. Doch so einfach ist der Mechanismus nicht. Die Banken orientieren sich bei der Vergabe von Baukrediten an den langfristigen Zinssätzen, die sich aus den Renditen von Bundesanleihen ableiten lassen. Diese gelten als sicherer Maßstab für die Banken, weil Bundesanleihen als sehr stabile und risikoarme Investitionen betrachtet werden. Die Bauzinsen sind in Deutschland also nicht allein vom Leitzins, sondern auch von der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen abhängig.

Bei den aktuellen Nachrichten, dass die Bauzinsen steigen oder fallen, handelt es sich oft mehr oder weniger um Tagesschwankungen. Experten gehen davon aus, dass die Zinsen für zehnjährige Immobilienkredite vorerst bei etwa 3,5 % bleiben werden. Weitere zu erwartende Leitzinssenkungen der EZB sind jetzt schon in die Konditionen für Baukredite eingepreist. Voraussichtlich werden sich die Bauzinsen auch im nächsten Jahr deshalb weiterhin zwischen 3,5 und 4 % bewegen.

Warum sich ein Immobilienkauf jetzt trotzdem lohnt

Bei einer Immobilienfinanzierung sollte langfristig gedacht werden. Ein reiner Blick auf den aktuellen Leitzins zu werfen, reicht nicht aus. Obwohl die Bauzinsen in den nächsten Monaten vermutlich nicht unter 3,5 % sinken werden, lohnt sich derzeit ein Hauskauf deshalb trotzdem. Dafür sprechen verschiedene Gründe:

• Die Immobilienpreise werden wieder steigen: Die guten Nachrichten von sinkender Inflation und fallenden Leitzinsen hat dazu geführt, dass langsam wieder mehr Familien den Mut finden, sich über einen Hauskauf Gedanken zu machen. Die sinkende Inflation sorgt wieder für mehr Geld im Portemonnaie und die finanzielle Unsicherheit schwindet. Durch die erhöhte Nachfrage auf dem Immobilienmarkt werden die Immobilienpreise langsam wieder ansteigen, was für einen baldigen Hauskauf spricht, solange sich die Preise noch auf einem niedrigen Niveau befinden.
• Die Mieten werden hoch bleiben: Aufgrund der Teuerungen sind in den letzten 2 Jahren die Wohnungsmieten stark gestiegen. Trotz Reduzierung der Inflation werden die Mieten nicht wieder sinken, sondern auf einem hohen Niveau verbleiben. Ein Hauskauf ist hier als langfristige Investition zu betrachten. Statt hohe Mieten an den Vermieter zu zahlen, sollte das Geld lieber in die eigene Immobilie gesteckt werden.
• Die Zinsen werden nicht weiter fallen: Auf weiter fallende Zinsen zu warten, ist nicht zu empfehlen. Beim Immobilienkauf spielen noch viele andere Faktoren eine Rolle, wie bezahlbare Preise, die derzeit noch gegeben sind. Je mehr sich die Zuversicht erhöht, desto mehr werden die Preise aber wieder ansteigen. In den kommenden Monaten wird das Zinsniveau nicht unter 3,5 Prozent fallen, eher könnten die Bauzinsen in der zweiten Jahreshälfte 2025 sogar wieder etwas höher werden.

Wer mit dem Kauf einer Immobilien liebäugelt, sollte entsprechend jetzt zuschlagen: Die Bauzinsen bewegen sich derzeit auf einem annehmbaren Niveau und die Immobilienpreise sind immer noch relativ günstig. Dass die Zinsen weiter fallen und die Immobilienpreise gleichzeitig so niedrig bleiben, ist unwahrscheinlich.

6 Tipps für eine sicherere Baufinanzierung in unruhigen Zeiten

• Finanzielle Situation abchecken: Zuerst sollte genau analysiert werden, was sich in Sachen Immobilienkredit wirklich geleistet werden kann. Dazu sollten die finanziellen Möglichkeiten im Detail durchgerechnet und realistisch betrachtet werden.
• Lange Zinsbindung wählen: Um eine sichere Finanzierung der eigenen Immobilie zu gewährleisten, sollte eine möglichst lange Zinsbindung gewählt werden. Dies gibt Planungssicherheit und schützt vor künftigen Zinserhöhungen.
• Auf flexiblen Kreditvertrag achten: Bei langen Zinsbindungen sollte der Kreditvertrag möglichst flexibel sein. Sondertilgungsrechte oder die Möglichkeit, den Kredit ohne hohe Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen, sind in der aktuellen Marktlage besonders wichtig.
• Höhere Tilgungsraten vereinbaren: Je höher die Tilgungsrate ist, desto schneller sinkt die Restschuld und desto geringer ist die Zinsbelastung über die gesamte Laufzeit. Zu empfehlen ist eine Anfangstilgung von mindestens 2–3 %, um schneller schuldenfrei zu werden.
• Eigenkapital erhöhen: Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert das Risiko für die Bank. Dadurch werden dem Hauskäufer in der Regel bessere Kreditkonditionen geboten. Ideal sind 20–30 % Eigenkapital, um eine günstigere Finanzierung zu bekommen.
• Fördermöglichkeiten nutzen: Staatliche Förderprogramme, wie z. B. durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder regionale Zuschüsse, können die Finanzierung günstiger machen.
• Vergleichsangebote einholen: Vor Abschluss der Baufinanzierung sollten unbedingt mehrere Angebote verglichen werden. Die Zinssätze können je nach Bank und individueller Bonität sehr stark variieren.

Statt auf günstige Zinsen zu hoffen: An der Preisschraube drehen

Viele Familien wollen auf noch günstigere Zinsen warten, um ein höheres Darlehen zu bekommen und dadurch mehr Budget für die eigene Immobilie zur Verfügung zu haben. Doch wie schon deutlich wurde, ist es unwahrscheinlich, dass in absehbarer Zeit noch niedrigere Zinsen zu haben sein werden. Vor allem wird während der Wartezeit weiterhin Miete gezahlt, statt in die eigenen vier Wände zu investieren. Auch die Immobilienpreise steigen unweigerlich weiter an. Selbst wenn die Zinsen noch etwas runtergehen, zahlt man letztendlich also doch drauf.

Stattdessen lässt sich eine stabile Baufinanzierung aber auch dadurch erreichen, dass eine Immobilie passend zum aktuellen Budget gesucht wird. Ein erfahrener Immobilienmakler stellt Ihnen die richtigen Fragen, sodass Sie genau eingrenzen können, was Ihnen bei Ihrem neuen Haus wichtig ist und wo eventuell Kompromisse möglich sind. Rosa Immobilien ist Ihr Makler für Berlin und Brandenburg. Wir helfen Ihnen gern, Ihren Traum vom eigenen Haus jetzt zu verwirklichen.