Wer legt die Bodenrichtwerte fest?
Die Bodenrichtwerte werden von sogenannten Gutachterausschüsse festgelegt. In den Gutachterausschüssen sitzen Sachverständige, Architekten, Immobilienmakler, Vermessungsingenieure, Mitarbeiter der Finanzverwaltung und andere Fachleute zusammen, die eine fundierte Weiterbildung besucht und mit einer Prüfung abgeschlossen haben. Da die Bodenrichtwerte demnach von Experten erarbeitet werden, sind sie gerichtlich anerkannt.
Die Gutachterausschüsse greifen auf eine vollständige Kaufpreissammlung zurück, in die alle notariell abgeschlossenen Immobilienkaufverträge der Gemeinde anonym eingeflossen sind. Damit basieren die Bodenrichtwerte auf echten Verkäufen und sind entsprechend aussagekräftig. In Berlin und Brandenburg werden die neuen Bodenrichtwerte immer im Frühjahr in den Portalen „BORIS Land Brandenburg“ und „BORIS Berlin“ veröffentlicht. Aktuell lassen sich bereits die Bodenrichtwerte 2025 abrufen.
Wozu werden Bodenrichtwerte gebraucht?
Der Bodenrichtwert ist ein ungefährer Anhaltspunkt, wie viel ein Grundstück in einer bestimmten Region derzeit ungefähr wert ist. Er wird in Euro pro Quadratmeter angegeben, sodass der Wert nur noch mit der Quadratmeterzahl des Grundstücks multipliziert werden muss, um den ungefähren Grundstückswert zu erhalten.
Der Bodenrichtwert wird zum Beispiel vom Finanzamt zur Berechnung von Grundsteuer, Schenkungs- und Erbschaftssteuer herangezogen. Aber auch Richter nutzen bei Scheidungsverfahren den Bodenrichtwert, um den Wert eines Grundstücks für den Vermögensausgleich auszurechnen.
Im privaten Bereich kann der Bodenrichtwert von Grundstücks- oder Immobilienbesitzern bei einem geplanten Verkauf als Anhaltspunkt dienen, wie viel ein Grundstück grob wert ist. Auch Erben oder Erbengemeinschaften können den Bodenrichtwert nutzen, um sich über den ungefähren Wert des Erbes zu informieren.
Brandenburg im Berliner Speckgürtel – Bodenrichtwerte 2025
Die aktuellen Bodenrichtwerte 2025 für Brandenburg wurden kürzlich veröffentlicht. Um einen Überblick zu bekommen, wo sie aktuell liegen und wie sie sich entwickelt haben, wurden in der folgenden Tabelle einige Bodenrichtwerte für erschlossenes Bauland im berlinnahen Brandenburg zusammengestellt, wobei auch immer der Vorjahreswert zum Vergleich genannt wird. Dabei beziehen sich die Werte immer nur auf Wohnbauflächen von kompletten Gemeinden. Da Ufergrundstücke besonders begehrt und deshalb herausragend teuer sind, werden sie extra aufgelistet.
| Ort | Bodenrichtwert 2025 (Bodenrichtwert 2024) | Bodenrichtwert Ufergrundstück |
| Ahrensfelde | 190–400 EUR (Vorjahr: 170–470 EUR) | |
| Altlandsberg | 110–220 EUR (Vorjahr: 80–230 EUR) | |
| Bad Freienwalde | 45–60 EUR (Vorjahr: 45–60 EUR) | |
| Bad Saarow | 95–550 EUR (Vorjahr: 95–550 EUR) | 380–850 EUR (Vorjahr: 380–850 EUR) |
| Bernau | 145–440 EUR (Vorjahr: 110–440 EUR) | |
| Buckow | — (Vorjahr: 60–130 EUR) | 310 EUR |
| Eberswalde | 40– 220 EUR (Vorjahr: 40–160 EUR) | |
| Eichwalde | 300 EUR (Vorjahr: 400 EUR) | 1.000 EUR (Vorjahr: 1.000 EUR) |
| Erkner | 210–500 EUR (Vorjahr: 210–430 EUR) | 500 EUR (Vorjahr: 650–750 EUR) |
| Frankfurt Oder | 35–160 EUR (Vorjahr: 50–90 EUR) | |
| Fredersdorf-Vogelsdorf | 280–360 EUR (Vorjahr: 150–400 EUR) | |
| Fürstenwalde/Spree | 34–300 EUR (Vorjahr: 39–300 EUR) | 330 EUR (Vorjahr: 330 EUR) |
| Garzau-Garzin | — (Vorjahr: 70 EUR) | |
| Gosen-Neu Zittau | 165–240 EUR (Vorjahr: 165–350 EUR) | |
| Grünheide | 75–490 EUR (Vorjahr: 70–500 EUR) | 260–700 EUR (Vorjahr: 280–700 EUR) |
| Hoppegarten | 250–450 EUR (Vorjahr: 200–500 EUR) | |
| Königs Wusterhausen | 170–410 EUR (Vorjahr: 170–410 EUR) | 600–700 EUR (Vorjahr: 600 EUR) |
| Müncheberg | — (Vorjahr: 10–90 EUR) | |
| Neuenhagen b. Berlin | 300–390 EUR (Vorjahr: 350–410 EUR) | |
| Panketal | 125–400 EUR (Vorjahr: 125–440 EUR) | |
| Petershagen/Eggersdorf | 250–320 EUR (Vorjahr: 280–380 EUR) | |
| Potsdam | 75–1.800 EUR (Vorjahr: 100–1.750 EUR) | — (Vorjahr: 950 EUR) |
| Rehfelde | 250 EUR (Vorjahr: 100–220 EUR) | |
| Rüdersdorf | 250–500 EUR (Vorjahr: 180–310 EUR) | 550–900 EUR (Vorjahr: 550–900 EUR) |
| Schöneiche | 330 EUR (Vorjahr: 320 EUR) | |
| Schulzendorf | 190–450 EUR (Vorjahr: 190–450 EUR) | |
| Seelow | 60–65 EUR (Vorjahr: 12–65 EUR) | |
| Storkow (Mark) | 50–380 EUR (Vorjahr: 40–300 EUR) | 240–380 EUR (Vorjahr: 240–380 EUR) |
| Strausberg | 160–380 EUR (Vorjahr: 210–420 EUR) | 500 EUR (Vorjahr: 500 EUR) |
| Wandlitz | 100–700 EUR 270–700 EUR | 500–650 EUR (Vorjahr: 650 EUR) |
| Werneuchen | 100–340 EUR (Vorjahr: 45–380 EUR) | |
| Wildau | 240–500 EUR (Vorjahr: 270–500 EUR) | |
| Woltersdorf | 260–440 EUR (Vorjahr: 250–410 EUR) | 500–600 EUR (Vorjahr: 500–650 EUR) |
| Wriezen | 30–40 EUR (Vorjahr: 10–50 EUR) | |
| Zeuthen | 310–500 EUR (Vorjahr: 360–500 EUR) | 600–1.000 EUR Vorjahr: 600–1.000 EUR) |
Quelle: BORIS Land Brandenburg. Angaben ohne Gewähr.
Was beeinflusst die Bodenrichtwerte?
Aufgrund der Nennung der Vorjahreswerte ist zu erkennen, dass die Bodenrichtwerte in manchen Gemeinden Brandenburgs gefallen und in anderen gestiegen sind. Die Bodenrichtwerte in Brandenburg werden dabei von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Der wichtigste Punkt ist die aktuelle Nachfrage. Je beliebter eine Region ist, wie etwa Berlin-Brandenburg, desto höher ist die Nachfrage und damit steigt der Bodenrichtwert. Sind hingegen Inflation und Bauzinsen hoch, sinkt die Kaufbereitschaft und damit die Nachfrage, sodass auch die Bodenrichtwerte fallen. Insgesamt zeigt die Tabelle aber, dass die Preise nur minimal abweichen und in Brandenburg nach wie vor stabil sind.
Warum gibt es für manche Gemeinden keine Bodenrichtwerte?
Es gibt verschiedene Gründe, warum sich für einige Brandenburger Gemeinden keine aktuellen Bodenrichtwerte finden lassen:
- Zu wenig Kauffälle: Die Bodenrichtwerte basieren auf tatsächlichen Kaufpreisen von Grundstücken. Wenn es kaum oder keine Verkäufe in einer Gemeinde gab, fehlt die Datengrundlage, aus welcher der Gutachterausschuss einen Richtwert ableiten könnten.
- Kein baureifes Land: In sehr ländlichen oder strukturschwachen Gegenden gibt es oft keinen aktiven Grundstücksmarkt. Ist kein Bauland vorhanden, wird kein Bodenrichtwert ermittelt.
Bodenrichtwert vs. Verkehrswert – besser nicht verwechseln!
Um die durchschnittlichen Bodenrichtwerte zu ermitteln, wird sich an verschiedenen Kriterien orientiert, wie Lage, Form, Größe, Beschaffenheit, Erschließungsgrad, prognostizierte Entwicklungen usw. Dabei beziehen sich die Bodenrichtwerte auf verschiedene Zonen, die von einzelnen Straßen bis zu komplette Ortschaften reichen können. Außerdem handelt es sich nur um Durchschnittswerte aus allen Immobilienverkäufen vor Ort. Deshalb darf ein Bodenrichtwert nicht für bare Münze genommen werden, sondern lediglich als Orientierung.
Für eine fundierte Immobilienbewertung müssen deutlich mehr Faktoren berücksichtigt werden, wie die genaue Lage innerhalb des Gebiets, die Form und Ausrichtung des Grundstücks, die vorhandene und geplante Infrastruktur, die allgemeine Nachfrage vor Ort und gegebenenfalls auch Besonderheiten des Grundstücks. Hier ist ein anschauliches Beispiel dazu: Zwei gleich große Grundstücke liegen an einer Straße und haben deshalb laut BORIS den gleichen Bodenrichtwert. Das eine Grundstück liegt sonnig und ruhig am Ende der Straße direkt neben einem schönen Wäldchen mit Blick ins Grüne. Das andere Grundstück liegt direkt gegenüber einer vielbefahrenen Kreuzung und hat kaum Tageslicht wegen eines benachbarten Hochhauses. Obwohl beide Grundstücke denselben Bodenrichtwert haben, wäre der Verkehrswert wegen der abweichenden Lage unterschiedlich hoch.
Das Beispiel zeigt auf, dass die aktuellen Bodenrichtwerte 2025 für Brandenburg keine fundierte Immobilienbewertung durch einen erfahrenen regionalen Makler ersetzen können, der auch individuelle Faktoren in die Bestimmung des Verkehrswerts mit einbezieht. Rosa Immobilien ist Ihr Experte für den lokalen Immobilienmarkt in Berlin-Brandenburg und ermittelt gerne den tatsächlichen Verkehrswert Ihres Grundstücks oder Ihrer Immobilie, damit Sie den Angebotspreis nicht zu hoch oder zu niedrig festlegen.
