Berlins Wohnungsmarkt in der Krise: Was bringt die Mietpreisbremse, wenn man keine Wohnung findet?

Was ist die Mietpreisbremse?

Um die unglaublichen Mietpreissteigerungen zu stoppen, gibt es seit 2015 die sogenannte Mietpreisbremse, die im Laufe der Jahre noch mal angepasst wurde. Die Regelung erlaubt den Bundesländern, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festzulegen, wo die Mieten bei Neuvermietungen gedeckelt werden. Dabei gelten heute folgende Regelungen:

• Die Miete darf bei der Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Der Vermieter muss offenlegen, warum er mehr Miete verlangt, z. B. wegen Modernisierung.
• Mieter können zu viel gezahlte Miete rückwirkend für maximal 30 Monate zurückfordern.
• Die Mietpreisbremse ist befristet und gilt derzeit bis Ende 2029, wurde aber schon mehrmals verlängert.

Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind:

• Neubauten nach 2014
• Wohnungen nach umfangreichen Modernisierungen
• Wohnungen, bei denen die Vormiete bereits über der Vergleichsmiete lag

Was bedeutet Berliner Mietendeckel?

Den Mietpreisdeckel gab es tatsächlich nur in Berlin und er ist schon wieder Geschichte. Er wurde 2020 in Berlin eingeführt, um Mieten komplett einzufrieren bzw. zu senken. Diese besonders strenge Form der Mietpreisregulierung galt nicht nur bei neuen, sondern auch bei bestehenden Mietverträgen. Hier war Protest vorprogrammiert. Und tatsächlich: Das Bundesverfassungsgericht hielt den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig – seit 2021 ist er weg vom Fenster – auch wenn er immer mal wieder auf den Tisch kommt. Heute gilt der Mietendeckel nicht mehr, sondern in Berlin greift wieder die Mietpreisbremse.

Wie wirkt sich die Mietpreisbremse auf den Wohnungsmarkt aus?

Wie eine Studie ergab, haben Mietpreisregulierungen nicht nur die gewünschten Vorteile mit sich gebracht, sondern auch belastende Nachteile.

• Weniger Mietangebote: Durch die Mietpreisbremse und vor allem durch den kurzfristig gültigen Mietendeckel in Berlin sank das Angebot an Mietwohnungen. Der Berliner Mietendeckel hat laut der genannten Studie die Mietwohnungsangebote um rund 50 % minimiert.
• Mehr Verkauf an Selbstnutzer: Dass nach Einführung der Mietpreisbremse immer weniger Mietwohnungen auf dem Markt sind, hat wahrscheinlich viele Gründe. Zu beobachten ist, dass mehr Wohnungen an Selbstnutzer verkauft werden, wenn sie nicht sogar nur kurzzeitig an Urlauber vermietet werden. Ein echtes Übel in Berlin!
• Weniger Mietwohnungsneubau: Gleichzeitig sorgt die Mietpreisregulierung dafür, dass Investitionen in den Mietwohnungsbau einfach weniger attraktiv sind. Denn der Rendite wird ein Riegel vorgeschoben. Mit einem hohen Zuwachs an zusätzlichen Mietwohnungen ist in Berlin kaum zu rechnen, auch wenn die Bundesregierung mit steuerlichen Vorteilen lockt. Zu teuer sind Baugrundstücke, zu gering die Rendite angesichts der Mietpreisbremse.
• Weniger Investitionen in Bestandsbauten: Auch führen regulierte Mieten dazu, dass sich Investitionen in Modernisierung oder Sanierung bei Bestandsbauten nicht mehr lohnen. Vermieter haben wenig Anreiz, Geld in ihre Immobilien zu stecken, wenn sie die Kosten nicht über die Miete wiederbekommen können. Dadurch verschlechtert sich der Zustand vieler Mietwohnungen zusehends. Sie werden also nicht nur teurer, sondern auch unattraktiver. Ein echtes Dilemma.
• Mehr Fehlbelegungen: Eine weitere Folge der Mietpreisregulierung ist, dass Wohnungen oft nicht mehr passend genutzt werden. Ältere Menschen oder Menschen mit gutem Einkommen bleiben aufgrund niedriger Mieten aus Altverträgen oft in ihren Wohnungen, auch wenn sie eigentlich zu groß für sie sind. Denn mit steigenden Mieten ist wegen der Mietpreisbremse in den Wohnungen mit Altverträgen nicht zu rechnen und neue Wohnungen sind meistens deutlich teurer. Da bleiben viele doch lieber in ihren zu großen vier Wänden sitzen. Absolut verständlich.
• Steigende Marktverhärtung: All die genannten Szenarien begrenzen die Fluktuation. Mit der Konsequenz, dass es eine noch höhere Konkurrenz bei der Neuvermietung gibt und sich die Suchzeiten für Wohnungssuchende noch weiter in die Länge ziehen. Irgendwann geben viele frustriert auf.

Auswirkung der Mietpreisbremse auf den Wohnungsmarkt im Überblick

Eigentum als Alternative

Als Makler für Berlin-Brandenburg erfahren wir es immer wieder: Viele Kunden, die ursprünglich eine Mietwohnung gesucht haben, entscheiden sich letztendlich doch für den Kauf einer Eigentumswohnung in Berlin oder sogar eines Eigenheims in Brandenburg. Zwar gilt auch der Immobilienmarkt in Berlin und im berlinnahen Brandenburg als angespannt. Aber die Auswahl ist trotzdem noch größer als bei den Mietwohnungen. In eine eigene Wohnung oder ein Haus zu investieren, statt die Nadel im Heuhaufen des Berliner Mietmarkts zu suchen, empfinden viele als Befreiungsschlag:

• Statt tägliches Durchforsten der kläglichen Mietangebote bekommen Sie eine größere Auswahl passender Immobilien – ohne Wartelisten und faule Kompromisse.
• Statt quälende Besichtigungstermine mit 50 Mitbewerbern haben Sie einen klaren Entscheidungsweg und echte Verhandlungsmöglichkeiten beim Kauf.
• Statt Zittern vor Mieterhöhung oder Eigenbedarfskündigung erhalten Sie Sicherheit vor Mieterhöhungen und Eigenbedarfskündigung.
• Statt Frustration über den langsamen Verfall Ihrer Mietwohnung investieren Sie in Ihre eigene Zukunft und Lebensqualität.
• Statt Gängelung durch einen neuen Vermieter gewinnen Sie ein selbstbestimmtes Leben in einem Zuhause, das wirklich Ihnen gehört

Kurzum: Statt sich auf dem überfüllten Mietmarkt in die langen Schlangen der Interessenten einzureihen und am Ende doch immer wieder leer auszugehen, gewinnen Sie durch Eigentum nicht nur an Sicherheit, sondern auch an Planbarkeit.

Rosa Immobilien unterstützt Sie gern, die geeignete Wohnung oder das ideale Haus für Sie zu finden – passend zu Ihren Wünschen und Ihrem Budget.