Ratgeber Immobilien

Bodenrichtwerte Brandenburg 2023 im Check

Maklerin von Rosa Immobilien für Berlin und Brandenburg
Durch die gestiegenen Lebensmittelpreise, die Energiekrise und die Inflation ist der Immobilienmarkt gerade in Aufruhr und die Immobilienpreise erscheinen unberechenbar. Als verlässliche Orientierung wird hier oft der Bodenrichtwert genannt, um den Preis zu bestimmen, der für ein Grundstück in einer bestimmten Lage erzielt werden kann. Doch was ist der Bodenrichtwert genau? Was sollte man dazu wissen? Und eignet sich der Bodenrichtwert 2023 tatsächlich, den aktuellen Wert Ihres Grundstücks zu ermitteln?
Wie sind die aktuellen Bodenrichtwerte in Brandenburg?

Was bedeutet Bodenrichtwert 2023?

Der Bodenrichtwert 2023 benennt den aktuellen durchschnittlichen Lagewert. Er wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen von Grundstücken ermittelt. Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft werden soll und keine Vergleichswerte zu finden sind, um den Verkehrswert durch ein Vergleichswertverfahren zu ermitteln, wird häufig der Bodenrichtwert als Grundlage für eine Grundstücksbewertung herangezogen. Entsprechend kommt der Bodenrichtwert vor allem bei der Immobilienbewertung durch das Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bei diesen Verfahren werden der Wert des Grundstücks und der Immobilie im ersten Schritt separat ermittelt. Hier wird für die Wertermittlung des Grundstücks der Bodenrichtwert zugrunde gelegt.

  • Die Angabe des Bodenrichtwerts erfolgt in Euro pro Quadratmeter.
  • Es gilt: Grundstückswert = örtlicher Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl

Zudem nutzt auch das Finanzamt den Bodenrichtwert für die Ermittlung der Grundsteuer, Schenkungs- und Erbschaftssteuer. Auch wenn ein Grundstück Gegenstand in einem Scheidungsverfahren ist, wird der Bodenrichtwert häufig zur Wertermittlung eines Grundstücks für den Vermögensausgleich genutzt.

Für wen ist der Bodenrichtwert wichtig?

Der Bodenrichtwert ist für folgende Gruppen von Interesse:

  • Wenn ein Eigentümer ein unbebautes oder bebautes Grundstück verkaufen möchte, kann er sich durch den Bodenrichtwert des Grundstücks als erster grober Anhaltspunkt informieren, was der Grund und Boden ungefähr Wert ist.
  • Auch für Erben oder Erbengemeinschaften kann es wichtig sein, den Wert eines Grundstücks zu erfahren. Hier kann der Bodenrichtwert Auskunft über den ungefähren Wert des Vermögens geben.
  • Für Richter in einem Scheidungsverfahren kann der Bodenrichtwert relevant sein, wenn es um den Vermögensausgleich der Noch-Eheleute geht.
  • Das Finanzamt kann Interesse am aktuellen Bodenrichtwert 2023 haben, um die Grundsteuer und Steuern bei Schenkungen oder Erbschaften zu berechnen.

Wer legt den Bodenrichtwert fest?

Da die Grundstückspreise nicht überall gleich sind, werden die Bodenrichtwerte von sogenannten Gutachterausschüssen in den jeweiligen Gemeinden voneinander unabhängig festgelegt. Die Gutachterausschüsse orientieren sich an der Lage des Grundstücks, seiner Form, Größe und Beschaffenheit, seinem Erschließungsgrad und weiteren Kriterien.

Die Gutachterausschüsse arbeiten unabhängig und werden aus Immobiliensachverständigen gebildet, die eine entsprechende Weiterbildung absolviert haben und von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft wurden. Deshalb sind die Gutachten gerichtlich anerkannt.

Was beeinflusst den Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Den größten Einfluss hat die Nachfrage nach den Grundstücken, was wiederum eng mit der Lage zusammenhängt. Wächst die Nachfrage in einer Region, dann steigt auch der Bodenrichtwert. Andersherum kann eine sinkende Nachfrage, zum Beispiel durch zurückhaltendes Kaufverhalten aufgrund von Inflation, für ein Absinken des Bodenrichtwerts sorgen. Hierbei ist zu beobachten, dass die Nachfrage in Ballungsgebieten wie im berlinnahen Brandenburg auch bei allgemein sinkenden Immobilienpreisen oft kaum abfällt, während man in ländlicheren Gebieten einen deutlichen Nachfrageabfall spüren kann.

Absehbar ist, dass auch die Klimapolitik Einfluss bereits auf den Bodenrichtwert 2023 genommen hat. Durch die Verteuerung von Benzin und die Diskussionen um die Abschaffung von Verbrennermotoren achten immer mehr Menschen darauf, dass ein Grundstück in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln liegt oder eine gute Anbindung an moderne Fahrradwege hat.

Wann wird der Bodenrichtwert 2023 veröffentlicht?

Da Immobilienpreise großen Schwankungen unterlegen sind, muss der Bodenrichtwert laut Gesetz spätestens alle zwei Jahre aktualisiert werden. In der Regel wird er jedoch sogar einmal pro Jahr neu veröffentlicht. Meistens wird als Stichtag für den Bodenrichtwert der 31. Dezember oder der 1. Januar gewählt. In Brandenburg galt als Stichtag für den Bodenrichtwert 2023 am 01.01.2023, sodass die aktuellen Bodenrichtwerte topaktuell sind.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Die aktuellen Bodenrichtwerte können beim Gutachterausschuss des jeweiligen Gebiets über Bodenrichtwertkarten gefunden werden. Zudem können viele Bodenrichtwerte online beim Vernetzten Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS) oder bei einem der Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) der entsprechenden Bundesländer eingesehen werden. Wird BORIS Brandenburg aufgerufen, kann einfach Straße und Hausnummer eingegeben werden, um ein PDF mit den wichtigsten Daten zum Bodenrichtwert zu erstellen.

Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Brandenburg 2023?

Nachfolgend haben wir für Sie die Bodenrichtwerte für erschlossenes Wohnbauland im Bereich von B-Plänen und § 34 BauGB aufgelistet. Die Werte gelten nicht für Sondernutzungsflächen, Gewerbeflächen oder Außengebiete (ASB) und beziehen sich immer auf die Gemeinden inkl. Ortsteilen, nicht nur auf die Städte.

Ort Bodenrichtwert Bodenrichtwert Ufergrundstück
Ahrensfelde 20 –470 EUR
Altlandsberg 80–310 EUR
Bad Freienwalde 25–60 EUR
Bad Saarow 95–700 EUR 320–850 EUR
Bernau 110–560 EUR
Buckow 70–130 EUR 260 EUR
Eberswalde 55–240 EUR
Eichwalde 430 EUR 1000 EUR
Erkner 290–430 EUR 650–750 EUR
Frankfurt Oder 40–170 EUR
Fredersdorf-Vogelsdorf 310–400 EUR
Fürstenwalde Spree 95–300 EUR 330 EUR
Garzau-Garzin 70 EUR
Gosen-Neu Zittau 190–350 EUR
Grünheide 70–550 EUR 490–550 EUR
Hönow 280–500 EUR
Hoppegarten 200–500 EUR
Königs Wusterhausen 160–450 EUR 500–600 EUR
Müncheberg 20–110 EUR
Neuenhagen b. Berlin 370–460 EUR
Panketal 270–490 EUR
Petershagen/Eggersdorf 280–380 EUR
Potsdam 100–1.800 EUR 900–1.800 EUR
Rehfelde 120–240 EUR
Rüdersdorf 180–310 EUR 460–900 EUR
Schöneiche 380 EUR
Schulzendorf 210–500 EUR
Seelow 12–65 EUR
Storkow (Mark) 40–300 EUR 380 EUR
Strausberg 80–420 EUR 500 EUR
Wandlitz 180–400 EUR 650 – 700 EUR
Werneuchen 45–420 EUR
Wildau 300–500 EUR
Woltersdorf 330–420 EUR 500–600 EUR
Wriezen 12–50 EUR
Zeuthen 400–500 EUR 1000 EUR

Warum weichen die Bodenrichtwerte für Ufergrundstücke ab?

Laut Verwaltungsvorschrift zur Ermittlung von Bodenrichtwerten im Land Brandenburg sind Ufergrundstücke „unbebaute und bebaute Grundstücke, bei denen ein direkter Zugang zum Gewässer besteht und der Uferbereich in die Nutzung des Grundstücks integriert ist.“ Bodenrichtwerte für Ufergrundstücke sind mit dem Kürzel „UG“ gekennzeichnet.

Häuser auf Wassergrundstücken bieten einen besonderen Wohnwert. Für viele Menschen ist es ein großer Traum, ein Haus direkt am Wasser zu besitzen. Allerdings sind Ufergrundstücke viel seltener als reine Landgrundstücke, da es mehr Land als Wasserflächen gibt. Darüber hinaus darf nicht jede Uferfläche zugebaut werden, weil viele Uferbereiche für die Öffentlichkeit zugänglich bleiben sollen. Aufgrund des geringen Angebots an Wassergrundstücken können sie zu besonders hohen Preisen verkauft werden. Das schlägt sich auch in den Bodenrichtwerten nieder, die oft deutlich über den Werten anderer Grundstücke innerhalb der gleichen Gemeinde liegen.

Welche Grenzen hat der Bodenrichtwert?

Die Basis für den Bodenrichtwert in einer Region stellen amtliche Kaufpreissammlungen dar. Diese werden von den Gutachterausschüssen geführt und für die Aktualisierung der Bodenrichtwerte herangezogen. Da allerdings auch zukünftig prognostizierte Entwicklungen mit einbezogen werden und der Bodenrichtwert nur einen Durchschnittswert aus vielen verschiedenen Grundstücksverkäufen darstellt, spiegeln sich die möglichen Besonderheiten eines einzelnen Grundstücks natürlich nicht wider. Darüber hinaus können sich Bodenrichtwertzonen auf bestimmte Straßen, Straßenzüge oder komplette Ortschaften und Stadtteile beziehen, sodass der Bodenrichtwert nur einen groben Anhaltspunkt für den Wert eines individuellen Grundstücks in der entsprechenden Zone darstellt.

Entspricht der Bodenrichtwert dem aktuellen Verkehrswert?

Wie der Name bereits aussagt, ist der Bodenrichtwert lediglich ein Richtwert. Er sollte lediglich zur Orientierung für die Grundstücks- und Immobilienbewertung dienen, ist aber nicht bindend. Der Bodenrichtwert entspricht also keineswegs dem Verkehrswert.

Es gibt zahlreiche Faktoren, die beim Bodenrichtwert kaum eine Rolle spielen, die aber wesentlich für den Verkehrswert sind:

  • konkrete Lage des Grundstücks im Stadtgebiet bzw. in der Straße
  • Form und Ausrichtung des Grundstücks
  • Nahegelegene und geplante Infrastruktur
  • Nachfrage nach Grundstücken und Immobilien der Region

Gerade bei einem Immobilienverkauf ist es deshalb besser, den Verkehrswert des Grundstücks unter Beachtung der Besonderheiten individuell zu bestimmen, statt sich nur auf den Bodenrichtwert zu verlassen. Denn Zu- und Abschläge des Bodenrichtwerts durch Besonderheiten des Grundstücks können erhebliche Wertabweichungen erzeugen. So können zwei nebeneinanderliegende, gleich große Grundstücke zwar denselben Bodenrichtwert haben, durch ihre spezielle Lage in ihrem Verkehrswert aber deutlich voneinander abweichen.

Sich lediglich auf den Bodenrichtwert 2023 zu verlassen, kann Sie also bares Geld kosten. Besser ist es, sich gerade in Zeiten wie diesen an einen erfahrenen regionalen Immobilienmakler wie Rosa Immobilien zu wenden. Rosa Immobilien beobachtet den aktuellen Immobilienmarkt von Brandenburg genau, sodass Sie eine besonders fundierte Immobilienbewertung bekommen und Ihr Haus zum Bestpreis verkaufen können.

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