Wem gehört das Haus? – Eigentumsverhältnisse
Steht eine Trennung und Scheidung an und gibt es eine Immobilie, sollten zuerst die Eigentumsverhältnisse geklärt werden:
Hat ein Ehepartner die Immobilie sozusagen mit in die Ehe gebracht oder hat sie geerbt, ist sie in der Regel sein Alleineigentum. Das bedeutet, dass dieser Ehepartner allein als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen ist und somit frei darüber verfügen kann, ohne die Zustimmung des anderen Ehepartners einholen zu müssen.
Wurde die Immobilie gemeinsam von dem Ehepaar gekauft, handelt es sich in der Regel um gemeinschaftliches Eigentum. Hier gibt es verschiedene Formen: Beim Gesamthandseigentum, das meistens in einer Ehe mit Zugewinngemeinschaft vorliegt, können Entscheidungen über den Hausverkauf nur gemeinsam getroffen werden. Beim Miteigentum nach Bruchteilen hingegen besitzt jeder Ehepartner einen bestimmten Anteil und kann darüber verfügen. Ein Verkauf ist allerdings in beiden Fällen nur gemeinsam möglich.
Entscheidend ist letztendlich, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Nur diese Personen haben das rechtliche Verfügungsrecht über die Immobilie. Selbst wenn ein Ehepartner die Immobilie finanziert hat, aber nicht im Grundbuch steht, hat er ohne vertragliche Regelung keinen direkten Anspruch auf das Haus.
Neben den Eigentumsverhältnisse ist beim Hausverkauf bei Scheidung aber auch der Güterstand der Eheleute wichtig:
- Die Zugewinngemeinschaft ist der gesetzlicher Regelfall. In diesem Fall bleibt jeder Ehepartner Eigentümer seines eingebrachten und erworbenen Vermögens. Eine gemeinsam gekaufte Immobilie gehört beiden Ehepartnern, unabhängig davon, wer sie finanziert hat. Bei einer Scheidung wird der Zugewinn (= Vermögenszuwachs während der Ehe) zwischen den Ehepartner ausgeglichen, das Eigentum wird aber nicht automatisch geteilt. Wenn beide im Grundbuch stehen, ist ein Hausverkauf oder eine Einigung über die Immobilie notwendig.
- Bei der Gütertrennung verwaltet jeder Ehepartner sein eigenes Vermögen und es gibt im Falle einer Scheidung keinen Zugewinnausgleich. Eine Immobilie gehört nur dem Ehepartner, der im Grundbuch steht. Wurde das Haus gemeinsam erworben und beide stehen im Grundbuch, besteht eine Miteigentumsgemeinschaft, und der jeweilige Anteil muss im Scheidungsfall geregelt
- Bei der Gütergemeinschaft, die nur durch Ehevertrag möglich ist, wird das gesamte Vermögen beider Ehepartner gemeinschaftliches Eigentum. Die Immobilie gehört beiden Partnern, auch wenn sie ursprünglich nur einem gehörte. Bei einer Scheidung muss das gesamte gemeinsame Vermögen aufgeteilt werden.
Der Güterstand der Eheleute beeinflusst also, wem das Haus gehört und welche Ansprüche bei einer Scheidung bestehen. Besonders bei einer Zugewinngemeinschaft und gemeinschaftlichem Eigentum ist eine professionelle Beratung durch einen Makler zu empfehlen, um eine faire Lösung für den Hausverkauf zu finden.
Was passiert mit dem Haus? – Möglichkeiten nach der Scheidung
Einer behält das Haus und zahlt den anderen aus: Diese Möglichkeit besteht, wenn beiden das Haus gehört, sie ist aber nicht unbedingt die beste. Neben emotionalen Kämpfen kommt es hier oft zu finanziellen Problemen. Die meisten Hausfinanzierungen basieren auf den Einkommen beider Ehepartner. Selbst wenn einer der Partner deutlich mehr verdient, bleibt aufgrund von Unterhaltspflichten meistens nicht genug übrig, um das Haus weiter zu finanzieren – geschweige denn, den Ehepartner auszuzahlen.
Beide behalten das Haus und vermieten es: Die gemeinsame Vermietung wird manchmal in Erwägung gezogen, um das Haus für die Kinder zu erhalten. Allerdings wird oft vergessen, dass eine Vermietung ersten Stress mit sich bringt und zweitens die Ex-Partner finanziell weiter aneinander bindet. Nicht selten wird sich über kurz oder lang doch für den Verkauf entschieden. Ist das Haus dann schon vermietet, lässt es sich deutlich schlechter verkaufen und der Verkaufserlös ist auch viel niedriger als beim Verkauf einer freien Immobilie direkt nach der Scheidung.
Das Haus wird verkauft und der Erlös geteilt: Der Verkauf des Hauses ist nach der Scheidung in der Regel die sinnvollste und damit auch die häufigste Lösung. Er sorgt für finanzielle Klarheit und vermeidet Streitigkeiten. Der erzielte Erlös kann fair zwischen den Ex-Partnern aufgeteilt werden, sodass beide unabhängig voneinander einen Neuanfang starten können. Zudem entfallen laufende Kosten wie Kreditraten, Instandhaltung oder Grundsteuern, die nach der Trennung eine finanzielle Belastung darstellen. Außerdem verhindert der Verkauf Auseinandersetzungen darüber, wer das Haus weiter bewohnen darf oder welche Rechte und Pflichten nach der Scheidung bestehen.
Ein Ex-Partner beantragt eine Teilungsversteigerung: Können sich die Ex-Partner nicht auf eine der vorgenannten Lösungen einigen, bleibt noch der Weg der sogenannten Teilungsversteigerung. Solch eine gerichtliche Zwangsversteigerung kann von jedem der Miteigentümer einer Immobilie beantragt werden. Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie durch das Gericht öffentlich versteigert und der Erlös anschließend unter den Miteigentümern entsprechend ihrer Anteile aufgeteilt. Solch eine erzwungene Teilungsversteigerung sollte wirklich nur der letzte Ausweg sein, weil der Verkaufserlös oft deutlich geringer als bei einem freien Verkauf ausfällt.
Wie bleibt es friedlich? – Probleme beim Hausverkauf bei Scheidung
Liest man sich die oben genannten Möglichkeiten durch, überwiegen die Vorteile eines Hausverkauf bei einer Scheidung. Allerdings gibt es einige Hürden zu überwinden:
- Emotionale Konflikte zwischen den Ex-Partnern können den Verkaufsprozess erschweren. Vor allem, wenn einer der Ex-Partner sehr verletzt ist oder emotional noch sehr am Haus hängt, kann der Verkaufsprozess belastend sein.
- Die angemessene Preisfindung ist in einer emotional aufgeladenen Situation häufig nicht objektiv. Dabei ist es wichtig, den Marktwert genau zu bestimmen und auch Themen wie Spekulationssteuer zu bedenken, um finanziell möglichst unbeschadet aus der Ehe rauszukommen.
- Rechtliche Unsicherheiten, insbesondere bei laufenden Krediten, führen zudem bei manchen Ehepaaren dazu, dass die Diskussionen nicht sachlich verlaufen, weil Zukunftsangst eine große Rolle spielt.
- Der hohe Aufwand für die Vermarktung, die Interessentensuche, die Besichtigungen, die Preisverhandlungen und die notarielle Abwicklung wird von vielen Paaren bei einer Scheidung häufig als Überforderung wahrgenommen.
Durch all diese Hürden passiert es nicht selten, dass ein Ex-Partner den Kopf in den Sand steckt oder sich gegen alle Vorschläge sperrt. Das kann den Verkaufsprozess verzögern oder gar unmöglich machen. Deshalb ist zu empfehlen, von Vornherein einen Makler einzuschalten. Der Makler fungiert als neutraler Vermittler und verhindert Eskalationen zwischen den Ex-Partnern. Er sorgt für eine objektive Bewertung, kümmert er sich um eine professionelle Vermarktung und damit eine schnellere Verkaufsabwicklung. Zudem unterstützt er die beiden Ex-Partner bei der Vertragsgestaltung und gibt ihnen rechtliche Sicherheit. Zu guter Letzt erzielen professionelle Makler auch höhere Verkaufserlöse, sodass die Scheidung nicht im finanziellen Desaster enden muss. Oft kann ein Makler sogar bei verhärteten Fronten noch dafür sorgen, dass ein Haus doch noch frei verkauft werden konnte, statt in einer Zwangsversteigerung zum Spottpreis verschleudert zu werden.
Mit viel Einfühlungsvermögen und fundiertem Know-how unterstützt Sie Rosa Immobilien gern, den Hausverkauf bei einer Scheidung möglichst stressfrei für Sie abzuwickeln.
