Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer wird auf Grundbesitz in Deutschland erhoben. Jeder Grundstückseigentümer ist verpflichtet, die Grundsteuer an die Kommune zu entrichten, in der sein Grundstück liegt. Je nach Höhe der Grundsteuer wird sie vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich bezahlt. Wird die Immobilie vermietet, kann die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden.
Derzeit wird Grundsteuer nur für landwirtschaftlich genutzte Flächen und bebaute Grundstücke fällig. Ab dem Jahr 2025 werden auch unbebaute, aber baureife Grundstücke mit der Grundsteuer belegt. Damit will der Gesetzgeber erreichen, dass bebaubare Grundstücke nicht so lange ungenutzt bleiben.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Zur aktuellen Berechnung der Grundsteuer werden drei Werte herangezogen: Der Einheitswert beruht auf dem Grundstückswert von 1964 (Westen) bzw. 1935 (Osten). Der Einheitswert wird multipliziert mit der Steuermesszahl. Sie wird vom Bund festgelegt und hängt von der Grundstückart ab, wie landwirtschaftlicher Betreib oder Wohneigentum. Zu guter Letzt wird das Ergebnis noch mit dem sogenannten Hebesatz multipliziert, der von der Gemeinde festgelegt wird und den oben genannten Einheitswert ausgleichen soll.
Da die Immobilienwerte in den letzten Jahrzehnten drastisch gestiegen sind, ist der Einheitswert viel zu niedrig für die heutige Zeit, weshalb der Hebesatz eingeführt wurde. Inzwischen hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer aufgrund des unzeitgemäßen Einheitswerts trotz Hebesatz verfassungswidrig ist. Deshalb wurde eine Grundsteuerreform angesetzt.
Was ändert sich durch die Grundsteuerreform?
Laut Bundesverfassungsgericht kann die Grundsteuer in ihrer jetzigen Form übergangsweise noch bis zum 31. Dezember 2024 weiter erhoben werden. Ab dem 1. Januar 2025 wird dann zwingend eine neue Berechnungsweise herangezogen.
Bei der neuen Berechnung werden verschiedene Faktoren berücksichtigt:
- Grundstückswert
- Wert des Hauses
- Restnutzungsdauer
- Theoretisch erzielbare Miete pro Quadratmeter
- Festgelegter Liegenschaftszins
- Bei unbebaute Grundstücken: Bodenrichtwert
Nur in Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg wird eine eigene Berechnungsmethode genutzt, die von den genannten Faktoren abweicht.
Um die Grundsteuerreform umzusetzen, muss jeder Grundstückseigentümer bestimmte Daten bis zum 31. Oktober 2022 an die Kommune zu übermitteln, indem er zum Beispiel online über ELSTER eine einmalige Grundsteuererklärung abgibt. Anhand dieser Daten wird in Zukunft die Grundsteuer für die jeweilige Immobilie berechnet. Allgemein kann gesagt werden, dass die neue Grundsteuer umso höher sein wird, je mehr Wert das Grundstück und die Immobilie haben.
Was bedeutet die neue Grundsteuer für Immobilienkäufer?
Die Grundsteuer ist muss vom Eigentümer entrichtet werden, kann aber auf die Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag dies vorsieht. Will ein Immobilienkäufer die Immobilie vermieten, spielt die Höhe der zukünftigen Grundsteuer keine große Rolle.
Soll die Immobilie selbst bewohnt werden, ist die Grundsteuer ein Teil der Nebenkosten, die der Eigentümer einkalkulieren muss. Derzeit ist die Höhe der künftigen Grundsteuer für eine Immobilie zwar noch nicht genau vorhersagbar. Allerdings werden im Zuge der neuen Berechnung die Steuermesszahl und die Hebesätze sinken, sodass die neue Grundsteuer vermutlich nicht so stark von der aktuellen Grundsteuer abweichen wird.
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