Erfahren Sie hier, was „nicht erschlossen“ genau bedeutet, ob sich der Kauf eines solchen Grundstücks in Berlin-Brandenburg lohnt und welche Alternativen es gibt.
Was bedeutet nicht erschlossen bei einem Grundstück?
Um ein Grundstück bebauen zu können, muss es vorher erschlossen werden. Damit ist gemeint, dass das Grundstück an das öffentliche Straßennetz sowie die Versorgung mit Strom, Wasser, Abwasser und gegebenenfalls Gas, Telefon und Kabel angeschlossen ist. Ist von einem nicht erschlossenen Grundstück die Rede, bestehen diese Anschlüsse noch nicht und müssen erst von der Kommune erstellt werden. Für die Erschließung werden von der Gemeinde Unternehmen und Versorgungsunternehmen beauftragt, damit sie die Zufahrtsstraßen bauen, Leitungen legen und andere dazugehörige Maßnahmen erledigen.
Besteht bei einem Baugrundstück zum Beispiel bereits ein Anschluss ans öffentliche Verkehrsnetz, aber es gibt vielleicht noch keinen Strom- und Wasseranschluss, handelt es sich um ein sogenanntes teilerschlossenes Grundstück. Doch erst wenn ein Grundstück komplett ans Strom-, Wasser- und Verkehrsnetz angebunden ist, kann mit der Bauplanung begonnen werden. Nur in wenigen Fällen gibt es Ausnahmen, wenn zum Beispiel der nächste Anschlusspunkt zur Kanalisation zu weit vom Grundstück weg liegt. Dann kann unter Umständen auch ein Abwassertank genehmigt werden, was allerdings regelmäßige Folgekosten für die Entleerung verursacht.
In der Regel vorgeschriebene Maßnahmen zur Erschließung eines Grundstücks:
- Anschluss ans örtliches Verkehrsnetz (Bürgersteig, Straße)
- Anschluss an die öffentliche Trinkwasserversorgung
- Anschluss an die öffentliche Kanalisation
- Anschluss an das Stromnetz
Zusätzliche, nicht vorgeschriebene Maßnahmen für die Grundstückserschließung:
- Anschluss an die Gasversorgung
- Anschluss ans Telefonnetz
- Anschluss ans Kabelfernsehnetz
Vor- und Nachteile eines nicht erschlossenen Grundstücks
Ein nicht erschlossenes Grundstück zu kaufen, hat sowohl Vor- als auch Nachteile:
Vorteile eines nicht erschlossenen Grundstücks
+ Nicht erschlossene Grundstücke sind in der Regel deutlich günstiger zu bekommen und man hat auch weniger Kaufkonkurrenz.
+ Werden neben erschlossenen auch nicht erschlossene Grundstücke als Kaufobjekt in Erwägung gezogen, hat man insgesamt mehr Auswahl bei der Baulandsuche.
Nachteile eines nicht erschlossenen Grundstücks
– Zu dem günstigen Kaufpreis für ein nicht erschlossenes Grundstück müssen die Erschließungskosten noch hinzugerechnet werden. Denn bis zu 90 % der technischen Erschließungskosten und bis zu 70 % der verkehrsmäßigen Erschließungskosten können Kommunen dem Grundstücksbesitzer in Rechnung stellen, sodass sich der Grundstückspreis letztendlich doch wieder erhöht.
– Zudem muss man davon ausgehen, dass sich der Hausbau bei nicht erschlossenen Grundstücken verzögert, da Baugenehmigungen nur für erschlossene Grundstücke erteilt werden und die tatsächliche Durchführung der Erschließung durch die Kommune zeitlich oft nicht absehbar ist.
Für wen eignet sich ein nicht erschlossenes Grundstück?
Ein nicht erschlossenes Grundstück zu kaufen, ist für private Käufer immer ein Risiko. Denn wann eine Gemeinde die Erschließung eines Grundstücks letztendlich durchführen wird, ist oft nicht genau festgelegt, sodass man mit dem Hausbau manchmal sehr lange warten muss.
Deshalb lohnt sich der Kauf eines nicht erschlossenen Grundstücks eigentlich nur, wenn die Lage des Baulands für Sie derart optimal ist, dass Sie eine längere und vielleicht unklare Wartezeit und die zusätzlichen Erschließungskosten dafür in Kauf nehmen wollen.
Mit welchen Erschließungskosten muss gerechnet werden?
Wie hoch die Erschließungskosten sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Eine große Rolle spielt dabei die Entfernung zu möglichen Hauptanschlussstellen. So ist es ein großer Unterschied, ob die nächste Straße nur ein paar Meter entfernt liegt oder ob erst eine Straße gebaut werden muss, um das Grundstück überhaupt erreichen zu können. Auch Wasser- und Stromleitungen müssen von der Hauptanschlussstelle bis zum Grundstück verlegt werden.
Allgemein gilt: Je weiter das Grundstück vom Versorgungsnetz weg liegt, desto höher sind die Erschließungskosten. Je nach Gegebenheiten vor Ort oder zusätzlich notwendigen Arbeiten können die Kosten für die unterschiedlichen Erschließungsmaßnahmen deutlich variieren. Nachfolgend finden Sie einen Überblick mit den grob geschätzten Kosten:
- Anschluss an das öffentliche Stromnetz: 2.000 € bis 3.000 €
- Anbindung an die Wasserversorgung: 2.000 € bis 5.000 €
- Erschließung von Gas: ca. 2.000 €
- Anbindung ans Straßennetz: oft über 5.000 €
Insgesamt kostet eine Erschließung also rund 10.000 bis 15.000 €, was Sie in die Grundstückskosten mit einberechnen sollten. Je nach Lage kann es etwas günstiger, aber auch deutlich mehr sein. Kalkulieren Sie am besten nicht zu knapp.
Alternativen zum Kauf eines nicht erschlossenen Grundstücks
Ein nicht erschlossenes Grundstück zu kaufen, birgt immer ein gewisses Risiko. Denn die Erschließungskosten sind vorab nicht so genau kalkulierbar und zudem ist der mögliche Baubeginn ungewiss. Statt ein nicht erschlossenen Grundstücks zu kaufen, sollten Sie sich deshalb besser nach Alternativen umsehen:
- Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie ein bereits erschlossenes Grundstück kaufen, auch wenn die Suche danach vielleicht länger dauert. Hier haben Sie nicht mit unwägbaren Kosten zu rechnen und können direkt eine Baugenehmigung beantragen.
- Bei Neubaugebieten sind die Erschließungskosten bis zur Grundstückgrenze oft bereits im Kaufpreis des Grundstücks enthalten. Denn meisten gehen der Bauträger oder die Kommune in Vorleistung und legen dann die Kosten auf die Grundstücke um.
- Manchmal ist es sinnvoller, sich nach einer bereits bestehenden Immobilie umzuschauen und diese durch Umbau an die eigenen Bedürfnisse anzupassen, statt bei der Grundstückssuche in passender Lage zu verzweifeln.
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