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Bevor der eigentliche Bau vom eigenen Traumhaus beginnt, muss das passende Grundstück gefunden werden. Der Grundstückskauf ist alles andere als einfach, denn hier gilt es einige wichtige Punkte und Begriffe wie z. B. Grundflächenzahl und Baugrenze zu kennen. Alles was Sie wissen müssen, beschreibt der folgende Beitrag.
Grundstückskauf: Was Sie beachten sollten
Start » Grundstückskauf – Was Sie für Ihr Traumhaus beachten müssen!

GRZ (Grundflächenzahl)

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie groß die Grundfläche des Hauptgebäudes auf dem Baugrundstück sein darf. Diese darf nicht überschritten werden. Dabei wird die GRZ als Dezimalzahl angegeben.

Angenommen die Grundflächenzahl hat einen Wert von 0,4. In diesem Falle dürfen 40 Prozent des Grundstücks bebaut werden. Bei einem Wert von 0,6 wären es 60 Prozent. Je größer die Grundflächenzahl, desto höher ist meist auch der Verkaufspreis des Grundstücks.

GFZ (Geschossflächenzahl)

Die Geschossflächenzahl kommt aus dem deutschen Baurecht und gibt an, wie hoch die gesamte Geschossfläche aller Vollgeschosse im Verhältnis zum bebauten Grundstück insgesamt maximal sein darf. Nicht inbegriffen sind hierbei Keller und Dach (es sei denn, es handelt sich dabei um ein Vollgeschoss).

Die deutsche Baunutzungsverordnung gibt laut §20 vor, dass die Geschossflächenzahl (GFZ) nicht aus der Brutto-Grundfläche berechnet werden darf.

Bebauungsplan oder §34 BauGB Nachbarbebauung

Möchten sie in einer Gegend (z. B. in einem Neubaugebiet) ein Haus bauen, existieren bei vielen Gemeinden oftmals keine Bebauungspläne. In diesem Fall greift automatisch der §34 Nachbarbebauung des Baugesetzbuchs.

Dieser schreibt vor, dass sich das zu bauende Objekt in puncto Art sowie Maßen der Bauweise den anderen Bebauungen anpassen muss. Dies bedeutet, dass Baustil und Größe den anderen Häusern im nahen Umfeld entsprechen müssen. Bevor Sie Ihr Haus planen, sind die grundsätzlichen Vorgaben der Gemeinde einzuholen.

Baugrenze und Baulinie

Wie der Name bereits erahnen lässt, dürfen Gebäude diese nicht überschreiten. Kommt es dennoch einmal zu einer kleinen Abweichung, kann diese gemeldet werden, um eine Sondergenehmigung zu erhalten. Diese wird im Bebauungsplan als Sondervermerk eingetragen.

Die Baulinie beschreibt die exakte Lage an der sich das Gebäude orientieren. Ist eine Baulinie festgelegt, muss das Haus demnach genau an dieser Linie stehen. Wurde eine Baugrenze festgeschrieben, darf das Haus frei innerhalb der vorgegebenen Baugrenzen errichtet werden.

Baugrenzen und Baulinien verhindern unter anderem, dass Nachbargrundstücke und Häuser von neu errichteten Gebäuden zu stark beeinflusst werden. Dies gilt für den Einfall von Licht und Sonne.

Außengebiet

Handelt es sich nach Baugesetzbuch um ein sogenanntes Außengebiet, so darf dieses nicht bebaut werden. Der §35 des Baugesetzbuchs sieht allerdings vor, dass es auch einige Ausnahmeregelungen gibt. Voraussetzung dafür ist aber, dass das Bauvorhaben flächensparend ausgeführt und Bodenversiegelungen auf das Mindeste begrenzt sind. Insgesamt sind die Bauvorhaben nach §35 so schonend wie möglich auszuführen.

Unter anderem können folgende Bauvorhaben in einem Außengebiet genehmigt werden:

  • Land- oder forstwirtschaftliche Betriebe oder deren untergeordnete Teile
  • Öffentliche Versorgung mit Gas, Elektrizität, Wärme und Wasser, etc.
  • Betriebe mit gartenbaulichen Erzeugnissen

Abstandsflächen

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, wie groß der Abstand zwischen zwei Gebäuden sein darf. Gleiches gilt auch für den Abstand zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze. Bei diesen Abständen handelt es sich um sogenannte Abstandsflächen, welche nicht bebaut werden dürfen.

Dadurch wird unter anderem die Wohnqualität der Nachbarn gesichert, damit diese beispielsweise nicht in puncto Lichteinfall oder Sichtweite gestört werden. Denn wer möchte schon so eng neben den Nachbarn leben? Des Weiteren spielt der Brandschutz eine wichtige Rolle. Im Falle eines Brandes von einem Gebäude halten die umliegenden Gebäude einen Sicherheitsabstand ein, sodass sie kein Feuer fangen.

Geschossigkeit

Die Geschossigkeit hat mit weitaus mehr als nur mit der Anzahl der Geschosse eines Hauses zu tun. Hier geht es um alle Vollgeschosse und Nicht-Vollgeschosse, welche in einem Neubau entstehen sollen. Wann es sich um ein derartiges Geschoss handelt, ist in einzelnen Regionen und Bundesländern unterschiedlich definiert.

An der Stelle kommt der Bebauungsplan ins Spiel. Dieser gibt vor, wie viele Vollgeschosse auf einem Grundstück erlaubt sind. Dabei ist auch zu beachten, in wieweit Dachboden oder Keller als Vollgeschosse zählen.

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