Was ist eine Schrottimmobilie?

Schrottimmobilien, auch Problemimmobilien genannt, sind Häuser, die starke Mängel aufweisen. Diese können z. B. durch schlechter Bauqualität, fehlende Instandhaltung oder beides zusammen entstanden sein. Zwar gibt es keine einheitliche Definition für eine Schrottimmobilie, aber Problemimmobilien weisen oft typische Mängel auf.

Manche Schrottimmobilien wurden schon mangelhaft geplant und der Bau wurde in schlechter Material- und/oder Handwerksqualität umgesetzt. Andere Schrottimmobilien tragen deutliche Zeichen von Verfall und Vernachlässigung. Dies ist z. B. an einem beschädigten Dach, abgeblätterter Fassaden- oder Innraumfarbe, kaputten und/oder veralteten Fenstern und Türen, rissen in den Wänden, undichten Rohren, gammeligen Balkonen oder anderen strukturellen Schäden zu erkennen. Man sieht meistens deutlich, dass der Eigentümer nicht ausreichend in die Instandhaltung und Reparatur des Gebäudes und der Außenanlagen investiert hat – von Modernisierungen ganz zu schweigen.

Ein wichtiges Merkmal von Schrottimmobilien ist, dass es sich meistens um leerstehende Gebäude handelt. Der Leerstand führt oft zu einem zusätzlichen Verfall, Ungeziefer und Schimmel sind an der Tagesordnung und es kann zu Problemen wie Vandalismus oder illegaler Hausbesetzung kommen. So kann eine Schrottimmobilie in der Nachbarschaft den Immobilienwert und die Wohnqualität der ganzen Gegend enorm senken und zu sozialen Problemen wie höherer Kriminalität führen.

Wo finden sich Schrottimmobilien?

Schrottimmobilien können theoretisch überall stehen. Oft finden sie sich aber in älteren Stadtvierteln und in wirtschaftlich benachteiligten Gegenden, die von Arbeitslosigkeit und Armut geprägt sind. Hier sind die Mieteinnahmen oft gering und den Eigentümern fehlen dadurch die finanziellen Mittel, um ihre Immobilien pfleglich zu behandeln. Typischerweise stehen Schrottimmobilien auch in Gegenden mit niedriger Nachfrage, z. B. in ländlichen Regionen ohne angemessene Infrastruktur.

Was spricht für und gegen den Kauf einer Schrottimmobilie?

Vorteile von Schrottimmobilien

• Der Kaufpreis einer Schrottimmobilie ist oft erheblich günstiger als bei einer vergleichbaren Immobilie in gutem Zustand. Dadurch kann es möglich sein, auch mit geringen Budget eine Immobilie in der individuell bevorzugten Lage zu erwerben.
• Durch Renovierungen und Modernisierungen kann der Wert der Schrottimmobilie signifikant gesteigert werden. Nach der Sanierung kann die Immobilie zu einem höheren Preis verkauft oder selbst bewohnt und als Altersabsicherung genutzt werden.
• Für die Sanierung von Altbauten gibt es unter Umständen staatliche Fördermittel oder steuerliche Vorteile, die den finanziellen Aufwand reduzieren können. Vor allem eine energetische Sanierung wird durch staatliche Fördermittel oft gefördert.

Nachteile von Schrottimmobilien

• Die Kosten für Renovierung und Modernisierung können schnell die Erwartungen übersteigen, besonders wenn unerwartete Mängel auftauchen. Eine genaue Kalkulation der Sanierungskosten ist oft schwierig, was zu finanziellen Engpässen führen kann.
• Schrottimmobilien weisen oft erhebliche Baumängel auf, die nicht immer auf den ersten Blick zu erkennen sind. Dadurch können hohe Kosten entstehen und die geplante Nutzung der Immobilie kann sich deutlich verzögern.
• Banken lehnen oft eine Finanzierung von Schrottimmobilien ab, da das Risiko einer Fehleinschätzung als extrem hoch eingestuft wird. Es kann schwer sein, eine ausreichende Finanzierung zu erhalten – sowohl für den Kauf als auch die Sanierung.
• Die Sanierung einer Schrottimmobilie erfordert viel Zeit, Engagement und eine gute Planung. Unvorhergesehene Probleme können den Zeitrahmen sprengen, die Fertigstellung der Arbeiten behindern und damit den Einzug verzögern.

Achtung vor Betrug mit Schrottimmobilien

Schrottimmobilien werden oft als hervorragende Investitionsmöglichkeit beworben. Nicht selten sollen unbedarfte Kapitalanleger mit falschen Versprechungen wie hohen Renditen und Steuervorteilen angelockt werden, damit sie in eine „renovierungsbedürftige“ Immobilien investieren. Dabei werden die potenzielle Käufer mit gefälschten oder übertriebenen Informationen über die angeblich mögliche Wertsteigerung oder Mietrendite überschüttet und zu einem schnellen Kauf verleitet, um sich das vermeintliche „Schnäppchen“ nicht entgehen zu lassen. Kurzum werden die Käufer dazu verleitet, eine Investition zu machen, die letztendlich nicht ihren Erwartungen entsprechen wird. In diesem Zuge werden wichtige Mängel oder Probleme mit der Immobilie meistens heruntergespielt. Dabei werden strukturelle Schäden, fehlende Baugenehmigungen oder andere rechtliche Probleme verschwiegen, die sich aber auf den Wert der Immobilie deutlich auswirken und aus dem vermeintlichen Schnäppchen ein Risiko machen.

Geblendet von falschen Versprechungen und intransparenten Informationen erwerben die Investoren einen richtigen Klotz am Bein und erleiden oft herbe finanzielle Verluste. Die Investitionen wiederzubekommen, ist rechtlich extrem schwer, denn die Betrüger kennen ihr Handwerk und wissen ihre Machenschaften zu verschleiern. Zwar gibt es einige Gerichtsurteile, das der Käufer bei fehlender Aufklärung zum Sanierungsbedarf bei Schrottimmobilien vom Kaufvertrag zurücktreten kann, aber diesen Rücktritt durchzusetzen kostet Zeit und Nerven.

Hohe Risiken auch bei legalen Schrottimmobilien

Neben Schrottimmobilien, die in betrügerischer Absicht unter Vorspiegelung falscher Tatsachen verkauft werden, gibt es natürlich auch legale Schrottimmobilien. Diese haben ihren schlechten Zustand oft deshalb erreicht, weil der Eigentümer in finanzielle Schwierigkeiten geraten ist und kein Geld für die Instandhaltung mehr hatte. Solche Schrottimmobilien werden wegen ihre desolaten Zustands oft ebenfalls zum Schnäppchenpreis angeboten.

Doch selbst wenn kein großer Immobilienbetrug dahinter steckt, sondern die Schrottimmobilie von privat mit transparenten Informationen verkauft wird, birgt solch ein Hauskauf ein großes Risiko. Die Sanierung und Instandhaltung von Schrottimmobilien kann immer deutlich kostspieliger ausfallen, als auf den ersten Blick erkennbar ist. Die potenziellen Kosten für Renovierungsarbeiten, Reparaturen und Modernisierungen, um die Immobilie wieder bewohnbar zu machen, sind für Laien kaum abzuschätzen. Da der Immobilienwert zu niedrig ist, kann es zudem schwierig werden, ein Darlehen für eine Sanierung zu erhalten.

Worauf muss beim Schrottimmobilienkauf geachtet werden?

Von einer Investition in eine Schrottimmobilie verspricht sich ein Hauskäufer oft eine hohe Wertsteigerung. Dabei darf aber das Risiko nicht unterschätzt werden, dass versteckte Mängel zu höheren Kosten führen können als gedacht. Bei den meisten Schrottimmobilien tauchen nach und nach immer neue Baustellen auf, sodass sie sich nicht selten als unberechenbare Geldfresser entpuppen. Deshalb ist der Kauf einer Schrottimmobilie nur Käufern mit einer hohen Kapitaldecke und ausreichenden Kenntnissen des Immobilienmarkts und von Handwerksleistungen zu empfehlen, um das Gesamtrisiko richtig einschätzen oder Verluste gegebenenfalls verschmerzen zu können.

Welche Alternativen gibt es zu Schrottimmobilien?

Der Kauf einer Schrottimmobilie geht in der Regel mit dem Wunsch einher, Geld zu sparen. Mit wenig Budget soll das Maximum herausgeholt werden. Das gilt sowohl für Kapitalanleger, die eine Schrottimmobilie zur Vermietung und für die eigene Rendite erwerben, als auch für Eigentümer, die sich den Traum vom Eigenheim verwirklichen möchten, ohne viel Geld investieren zu müssen. Allerdings verfügen die wenigsten Menschen über ausreichend Einblicke in den Immobilienmarkt und in den Sanierungsbereich, um ein Schnäppchen von einem Fass ohne Boden zu unterscheiden.

Als Alternative zu einer Schrottimmobilie ist, ein Haus mit geringem Sanierungs- und Renovierungsbedarf zu erwerben. Hier sind die Mängel überschaubar und die Kosten besser abzuschätzen. Dabei ist es sinnvoll, sich an einen erfahrenen regionalen Makler zu wenden, um ein passendes Haus fürs eigene Budget zu finden. Immobilienmakler kennen sich mit dem Zustand und dem Wert von Immobilien aus, sodass eine realistische Einschätzung möglich ist, ob ein Haus als Schnäppchen gelten kann oder ob es eine Risikoimmobilie ist.

Ist das Budget eingeschränkt, kann auch gemeinsam mit dem Makler überlegt werden, wo Abstriche bei der Wunschimmobilie gemacht werden können:

• Kommt vielleicht eine Wohnlage weiter außerhalb infrage?
• Muss es ein Haus sein oder reicht auch eine Eigentumswohnung?
• Kann das Haus auch weniger Wohnfläche haben, als ursprünglich angedacht?
• Ist ein unmodernes Bad oder eine alte Küche akzeptabel?
• Welche Renovierungsarbeiten könnten selbst erledigt werden?
• Könnten staatliche Fördermittel in Anspruch genommen werden?

Rosa Immobilien ist Ihr Immobilienexperte für Berlin und Brandenburg. Wir helfen Ihnen gern, eine passende Immobilie für Ihr Budget zu finden.