Welche Steuerfallen gibt es beim Hauskauf als Kapitalanlage?
Vor allem beim Kauf eines Hauses, das vermietet werden soll, ist es wichtig, sich mit den steuerlichen Regeln gut auszukennen. Wenn das Haus beispielsweise einen ungenutzten Dachboden hat, der ausgebaut werden soll, oder wenn nachträglich Genehmigungen für den Anbau von Balkonen an der Rückseite des Hauses angefragt werden, kann sich eine Steuerfalle auftun. Es gilt: Wenn mehr als 15 % der Anschaffungskosten einer Immobilie ohne Grundstückskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf für eine Renovierung ausgegeben werden, können die Renovierungskosten nicht als Werbungskosten beim Finanzamt steuerlich sofort abgesetzt werden. Das Finanzamt wertet Investitionen in das Haus innerhalb von drei Jahren ab dem Kauf als anschaffungsnahe Herstellungskosten, sodass sie als Bestandteil des Kaufpreises angesehen werden. Dabei werden sogar die jährlich üblicherweise anfallenden Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, wie der Wechsel von Wasserhähnen oder der Austausch defekter Heizkörper, zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten hinzugerechnet. Besonders bei Doppelhäusern, Zwei- oder gar Mehrfamilienhäusern sind die 15 % in den ersten drei Jahren schnell erreicht. Die wegfallende Steuerersparnis durch Absetzung der Renovierungskosten kann das geplante Vorhaben deutlich verteuern und die Rendite aus der Vermietung schmälern.
Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen vor allem diejenigen Maßnahmen, die zu einer Vergrößerung der Nutzfläche führen, auch wenn sie noch so gering ist. Beispiele hierfür sind:
- Aufstockung des Gebäudes
- Erstellung eines Anbaus
- Anbau eins Balkons
- Bau einer neuen Außentreppe
Wichtig zu wissen: Auch eine schrittweise Sanierung kann vom Finanzamt den Herstellungskosten zugeschlagen werden. Selbst wenn lediglich einzelne Wohnungen betroffen sind, sich der Standard des Objektes aber deutlich nach oben verändert, besteht das Risiko, dass das Finanzamt die Kosten als Herstellungskosten bewertet.
Was fällt nicht unter die 15%-Grenze?
Wer ein Haus zur Vermietung kauft, sollte sich bewusst sein, dass die anschaffungsnahen Herstellungskosten gemeinsam mit der Gebäudeabschreibung normalerweise über 50 Jahre abgeschrieben werden. Werden Renovierungsarbeiten also vom Finanzamt zu den Herstellungskosten hinzugerechnet, ist das für die aktuelle Rendite nicht förderlich. Allerdings gibt es durchaus Arbeiten am Haus, die trotz der 15 % Regelung ausgeführt werden dürfen. Dazu gehören folgende Renovierungsmaßnahmen:
- Tapezieren und Streichen der Wohnräume
- Neuanstrich der Fassade
- Anschluss an die Kanalisation, falls es vorher nur eine Sickergrube gab
- Erneuerung und Reparatur des Daches
- Neuverlegen von Bodenbelägen
- Austausch der Fenster wie Thermofenster statt Einfachverglasung
- Ersetzen von Kohleöfen durch einzelne Heizungsanlagen
- Umstellung der Heizung von Öl auf Pellets
- Einbau einer Zentralheizung statt Einzelheizungen
- Anschluss einer Zentralheizung an die Fernwärmeversorgung
- Ersetzen eines alten Fahrstuhls durch eine moderne Variante
Warum Sie den Kaufzustand des Hauses dokumentieren sollten
Da das Finanzamt immer im Einzelfall entscheidet, welche Kosten als sofort absetzbare Werbungskosten akzeptiert und welche über die Nutzungsdauer als Anschaffungskosten abgeschrieben werden dürfen, sollten Sie den Zustand des Gebäudes beim Kauf genau dokumentieren. Hierfür eignen sich Fotos, Videos, Zeugen und Gutachten. Dadurch kann gegebenenfalls nachträglich bewiesen werden, dass es sich bei den Arbeiten um eine notwendige Instandsetzung gehandelt hat.
Wenn Sie ein Haus zum Kauf als Kapitalanlage suchen, das Sie ohne teure Sanierungsmaßnahmen vermieten wollen und das eine gute Rendite verspricht, steht Ihnen Rosa Immobilien in Berlin und Brandenburg als kompetenter regionaler Makler gerne zur Seite. Sprechen Sie uns einfach an.
