Was bedeutet Wohnrecht?
Das Wohnrecht ist eine beschränkt-persönliche Dienstbarkeit, die den Rechtinhaber zur persönlichen Nutzung der Wohnung und zur Mitbenutzung aller dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen der Immobilie berechtigt. Dabei kann sich das Wohnrecht nur auf einzelne Räume oder die gesamte Immobilie beziehen, aber auch auf einzelne oder mehrere Personen. Es wird in der Regel ins Grundbuch eingetragen, ist nicht auf Dritte übertragbar und kann nur persönlich ausgeübt werden.
Das Wohnrecht beinhaltet also lediglich das Recht, eine Immobilie oder Teile davon persönlich zu bewohnen. Ein Wohnrecht wird zum Beispiel oft vereinbart, wenn ein Haus bereits zu Lebzeiten von den Eltern auf die Kinder übertragen wird, die Eltern aber sicherstellen wollen, dass sie unentgeltlich in dem Haus wohnen bleiben dürfen.
Das Wohnrecht wird im Grundbuch dann meistens ausdrücklich als Altenteil eingetragen, weil Altenteilrechte besonders schutzwürdig sind. Sie bleiben auch im Falle einer Zwangsversteigerung des Grundstücks bestehen, wenn ein vorrangiger Gläubiger die Zwangsvollstreckung angestoßen hat.
Ziehen die Eltern eines Tages aus dem Haus aus und wird es vermietet, haben sie im Falle eines eingetragenen Wohnrechts aber kein Anrecht auf die Mieteinnahmen.
Was bedeutet Nießbrauchrecht?
Das Nießbrauchrecht umfasst das Recht, neben einem Wohnrecht auch alle weiteren Nutzungen aus dem Objekt zu ziehen. Der Rechtinhaber darf das Objekt also bewohnen, vermieten, verpachten oder selbst bewirtschaften. Dies bedeutet, dass der Inhaber des Nießbrauchrechts beispielsweise einen Anspruch auf die Mieteinnahmen hätte, wenn die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet wird. Dabei hat der Nießbraucher die Pflicht, die Immobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften und den Erhaltungsaufwand zu bezahlen. Zudem muss er die auf dem Grundstück ruhenden öffentlichen Lasten tragen, wie Grundsteuer, Abwassergebühren, Schneeräumpflicht usw. Die Kosten einer Modernisierung muss er hingegen nur nach ausdrücklicher Vereinbarung tragen.
Nießbrauchrechte sind zum Beispiel üblich, wenn Eltern ihrem Kind zu Lebzeiten ein begehrtes Mietshaus in Berlin oder Brandenburg übertragen, aber die Mieteinnahmen für ihre Altersvorsorge nutzen möchten. Dabei wird ein Nießbrauchrecht oft zur Vermeidung von Schenkung- und Erbschaftssteuern bestellt.
Das Nießbrauchrecht wird notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Es erlischt mit Ablauf der vereinbarten Zeit oder dem Tod des Nießbrauchberechtigten. Nießbrauchrechte sind zwar nicht auf Dritte übertragbar, die Nießbrauchausübung kann aber einem Dritten überlassen werden, wenn dies vorher vereinbart wurde.
Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht verkaufen
Ein eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht kann den Verkauf einer Immobilie deutlich erschweren oder sogar unmöglich machen. Denn der Käufer müsste die Grundbuchbelastungen zusammen mit der Immobilie übernehmen, wodurch er die Immobilie nicht frei und uneingeschränkt nutzen kann. Soll eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht trotzdem verkauft werden, sollte versucht werden, mit dem Inhaber des Rechts eine Einigung zu treffen, dass er zum Beispiel auf sein Recht gegen Zahlung einer Abfindung verzichtet. Ist das nicht möglich, empfiehlt es sich einen erfahrenen Immobilienmakler einzuschalten, um das belastete Haus dennoch zu einem annehmbaren Preis verkaufen zu können. Rosa Immobilien berät Sie gern.
