Arglistige Täuschung und arglistiges Verschweigen beim Hausverkauf

Der Tatbestand der arglistigen Täuschung ist in § 123 BGB geregelt. Dabei ähnelt die arglistige Täuschung strafrechtlich gesehen dem Betrug. Im Immobiliengeschäft wird von arglistiger Täuschung gesprochen, wenn ein Eigentümer eine Immobilie verkaufen will und im Verkaufsprozess bewusst ihm bekannte Mängel der Immobilie verschweigt oder bestimmte Eigenschaften der Immobilie suggeriert, obwohl sie nicht den Tatsachen entsprechen. Es liegt auch dann in den genannten Fällen eine arglistige Täuschung vor, wenn der Verkäufer damit keine Bereicherungsabsicht verfolgt hat oder wenn der Käufer durch die Täuschung gar nicht geschädigt wird. Da der Begriff Arglist heute als veraltet gilt, wird stattdessen oft auch von Vorsatz und damit von vorsätzlicher Täuschung gesprochen.

Statt arglistiger Täuschung trifft man oft auch auf den Begriff arglistiges Verschweigen. Die Täuschung beim Immobilienverkauf liegt nämlich zumeist darin, dass Tatsachen nicht ausdrücklich behauptet, sondern stattdessen vorsätzlich verschwiegen werden, wie zum Beispiel feuchte Kellerwände. Von Vorsatz wird ausgegangen, wenn der Käufer nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung erwarten durfte, dass ihm diese Tatsachen vor dem Verkauf offenbart werden. Aus dieser Annahme ergibt sich für den Verkäufer eine Aufklärungspflicht. Als vorsätzliche Täuschung gilt es auch, wenn der Verkäufer Aussagen zum Haus „ins Blaue hinein“ macht. Das bedeutet, dass er über die Immobilie etwas behauptet, was er nicht genau weiß.

Entscheidend für den Vorwurf der arglistigen Täuschung ist, dass die Täuschungshandlung ursächlich für die Kaufentscheidung war und dass er das Haus ohne die Täuschung gar nicht oder nicht zum vereinbarten Preis gekauft hätte. Arglist liegt aber nur vor, wenn der Verkäufer in Kenntnis der Tatsachen gewusst oder geahnt haben müsste, dass der Kaufinteressent maßgeblichen Wert auf eine Aufklärung über diese Tatsache gelegt hätte.

Hat der Käufer den Verdacht, dass ihm Mängel am Haus arglistig bzw. vorsätzlich verschwiegen wurden, da sie dem Verkäufer hätten bekannt sein müssen, kann er den Kaufvertrag anfechten. Dafür wird in der Regel ein Rechtsanwalt beauftragt, denn das Immobilienrecht ist sehr komplex.

Gewährleistungsausschluss und arglistige Täuschung

In Immobilienkaufverträgen ist oft die Klausel „gekauft wie gesehen“ enthalten, wobei es sich um einen Gewährleistungsausschluss handelt. Hiermit können allerdings nur Mängel ausgeschlossen werden, die ein durchschnittlicher Kaufinteressent bei einer gründlichen Besichtigung ohne Sachverständigen zu erkennen in der Lage gewesen sein könnte. Es kommt nicht darauf an, ob der Käufer das Haus auf etwaige Mängel auch wirklich untersucht hat, nur dass er die Mängel selbst als Laie hätte bemerken können, wie zum Beispiel ein offensichtlicher Riss in der Hausfassade.

Versteckte Mängel, die ein durchschnittlicher Kaufinteressent ohne Sachverständigen an seiner Seite nicht hätte entdecken können, fallen nicht unter den Gewährleistungsausschluss. Kann der Käufer beweisen, dass die versteckten Mängel dem Verkäufer bekannt waren und vorsätzlich verschwiegen wurden, kann er den Kaufvertrag anfechten. Dies gilt auch, wenn der Verkäufer bestimmte Eigenschaften zugesichert hat, über die das Haus letztendlich gar nicht verfügt.

Folgen der vorsätzlichen Täuschung beim Immobilienkaufvertrag

Die arglistige Täuschung muss vom Käufer bewiesen werden. Der Verkäufer muss nur Auskunft geben, was er wem wann und wie erzählt hat. Kann der Käufer den Beweis für die arglistige Täuschung erbringen, kann er gegen den Kaufvertrag vorgehen.

Ein Hausverkäufer muss zwar nicht alle Details seiner Immobilie kennen und diese unaufgefordert an den Kaufinteressenten weitergeben. Stattdessen muss sich der Käufer selbst alle wichtigen Informationen über das Kaufobjekt beschaffen. Allerdings darf weder der Verkäufer noch ein von ihm beauftragter Immobilienmakler Tatsachen behaupten, die nicht zutreffen. Zudem müssen alle Fragen der Kaufinteressenten wahrheitsgemäß beantwortet werden. Sind dem Verkäufer oder dem Makler Fakten bekannt, die für den potenziellen Käufer wichtig sind, müssen sie ihm unaufgefordert präsentiert werden. Passiert dies nicht, kann der Tatvorwurf der arglistigen Täuschung greifen. Dann kann der Käufer die Rückabwicklung des Vertrags verlangen und der Verkäufer muss mit Schadensersatz rechnen.

Für Hausverkäufer ist es deshalb sinnvoll, potenzielle Käufer über alle Mängel am Haus zu informieren und keine Behauptungen „ins Blaue hinein“ zu machen. Wer sich vor einer Anfechtung aufgrund arglistiger Täuschung, einer teuren Rückabwicklung und schlimmstenfalls Schadensersatz schützen will, sollte sich für den Immobilienverkauf am besten an einen erfahrenen Makler wenden. Von einem Immobilienexperten wird Ihr Haus im besten Licht präsentiert, ohne dass Mängel vorsätzlich verschwiegen werden müssen. Als Immobilienexperte für Berlin und Brandenburg berät Sie Rosa Immobilien gern.