Wodurch kann ein Wegerecht entstehen?
Ein Wegerecht entsteht in der Regel dann, wenn ein Grundstück in zwei kleinere Grundstücke aufgeteilt wird und eines davon keinen direkten Zugang zur Straße hat. Das Grundstück, das durchquert werden muss, um das andere Grundstück zu erreichen, wird dienendes Grundstück genannt. Das Grundstück, das vom Wegerecht profitiert, wird als herrschendes Grundstück bezeichnet. Außerdem wird beim Wegerecht zwischen dem Gehrecht und dem Fahrrecht unterschieden. Beim Gehrecht darf das fremde Grundstück nur zu Fuß überquert werden, beim Fahrrecht ist auch die Überquerung mit dem PKW erlaubt.
Wie wird ein Wegerecht begründet?
Ein Wegerecht kann privat-rechtlich oder öffentlich-rechtlich begründet werden:
Bei der schuldrechtlichen Vereinbarung zwischen zwei Parteien gilt das Wegerecht nur für die Vertragsparteien. Wird die Immobilie verkauft, erlischt das Wegerecht. Hier reicht im Prinzip eine mündliche Vereinbarung, ist aber rechtlich sehr unsicher.
Bei der Bestellung einer Grunddienstbarkeit bleibt das Wegerecht auch nach einem Verkauf erhalten. Denn in diesem Fall handelt es sich um ein dingliches Recht handelt. Das Wegerecht wird im Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen. Dadurch hat das herrschende Grundstück mehr Rechtssicherheit. Dazu reicht ein Notar den Antrag auf Grunddienstbarkeit ein, der Grundstückseigentümer muss zustimmen und einen Lageplan vorlegen. In der Vereinbarung wird das Wegerecht genau definiert, zum Beispiel ob auf der Zuwegung geparkt werden darf und ob sich der Begünstigte an den Unterhaltskosten beteiligt.
Was ist der Nachteil eines dinglichen Wegerechts?
Die Nachteile für den Eigentümer des dienendes Grundstücks ergeben sich z. B. aus folgenden Umständen:
- Die Zuwegung zum herrschenden Grundstück muss freigehalten werden, wodurch die Nutzungsmöglichkeiten des dienenden Grundstücks eingeschränkt werden.
- Fremde dürfen die Zuwegung nutzen, was nicht von jedem Grundstücksbesitzer als angenehm empfunden wird.
- Je nach Ausgestaltung des Wegerechts gibt es weitere Einschränkungen, wie Parken auf der Zuwegung.
Inwiefern wirken sich die Nachteile wertmindernd aus?
Da ein Wegerecht eine Duldungspflicht und eine Einschränkung des Nutzungskomforts für den Eigentümer des dienenden Grundstücks bedeutet, wirkt sich das Wegerecht wertmindernd auf die Immobilie aus. Ein Grundstück mit einem dinglichen Wegerecht ist grundsätzlich weniger wert als ein unbelastetes Grundstück, da die meisten Käufer ein Grundstück zur freien Verfügung bevorzugen. Für die Erlaubnis eines Wegerechts zahlt der Rechteinhaber in der Regel aber eine Nutzungsentschädigung an den Eigentümer des dienenden Grundstücks.
Wann ist ein Wegerecht von Bedeutung?
- Grundstücksteilungen: Zur Sicherstellung der Zugänglichkeit der neu entstehenden Grundstücke wird ein Wegerecht eingetragen.
- Finanzierungen: Banken berücksichtigen die Wertminderung durch Wegerechte bei der Kreditvergabe.
- Bauplanungen: Wegerechte müssen bei der Bebauung berücksichtigt werden, vor allem bei der Gestaltung des Zugangs.
- Einfahrten: Der Eigentümer des dienenden Grundstücks muss dem Berechtigten die entsprechenden Schlüssel aushändigen.
- Grundstücksbewertung: Wegerechte mindern den Marktwert des dienenden Grundstücks.
- Immobilienverkauf: Der Kaufvertrag muss die Belastung durch das Wegerecht enthalten.
Wie fließt ein Wegerecht in eine Immobilienbewertung mit ein?
Wie bereits erläutert, wirkt sich das Wegerecht auf das dienende Grundstück wertmindernd aus. Die Wertminderung des dienenden Grundstücks durch ein Wegerecht wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter die Häufigkeit der Nutzung und die Art der zugelassenen Fahrzeuge. Grundstücke mit Wegerechten werden von potenziellen Käufern oft als weniger attraktiv angesehen, weshalb das Wegerecht unbedingt in die Preisfindung einbezogen werden muss. Denn nur dann kann ein angemessener Verkaufspreis festgelegt und die Immobilie zu einem fairen Preis verkauft werden. Deshalb ist gerade bei Grundstücken mit eingetragenem Wegerecht eine professionelle Immobilienbewertung zu empfehlen.
Die Bewertung eines Grundstücks mit Wegerecht kann durch den Vergleich mit ähnlichen Grundstücken oder durch die Berechnung des Wertverlusts erfolgen. Die präzise Bestimmung der Wertminderung ist komplex und erfordert das Fachwissen eines Maklers, der sich mit dem lokalen Markt und den rechtlichen Rahmenbedingungen sehr gut auskennt. Rosa Immobilien ist Ihr Immobilienexperte für die Region Berlin-Brandenburg und berät Sie gern.
