Ratgeber Immobilien

Zinsen bei der Immobilienfinanzierung

Wer ein Haus kauft, verwendet dazu in der Regel eine Immobilienfinanzierung. Denn kaum jemand hat so viel Kapital auf der hohen Kante, dass er oder sie eine Immobilie einfach so bezahlen könnte – vor allem in so beliebten Regionen wie Berlin oder Brandenburg.

Dabei spielt die Frage nach den Zinsen bei einer Immobilienfinanzierung für viele angehende Hauskäufer die größte Rolle, wenn sie von der Form der Immobilienfinanzierung abhängen. Doch auch die Höhe der möglichen Finanzierung, die notwendige Höhe des Eigenkapitals, die Voraussetzungen und Kosten für einen Hauskredit sollten beim Thema Baufinanzierung in den Blick genommen werden.

Welche Formen der Immobilienfinanzierung gibt es?

In Deutschland gibt es viele verschiedene Formen der Immobilienfinanzierung. Die wichtigsten Formen werden nachfolgend kurz vorgestellt:

Das Annuitätendarlehen ist die bekannteste Form der Immobilienfinanzierung. Hier sind gleichbleibende monatliche Raten fällig, die Tilgungs- und Zinszahlungen beinhalten. Da die Zinsen sofort verrechnet werden und die Kreditsumme dadurch sinkt, reduzieren sich mit der Zeit die Zinsen.
Da am Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist die Kreditsumme des Annuitätendarlehen noch nicht abbezahlt ist, wird allerdings eine Anschlussfinanzierung benötigt, bei der die Konditionen schlechter ausfallen könnten.
Das Volltilgerdarlehen strebt an, dass der Kreditnehmer das Darlehen nach Ende der Laufzeit vollständig getilgt hat. Bei dieser Form der Immobilienfinanzierung läuft die Zinsbindung in der Regel über 20 bis 25 Jahre. Da keine Anschlussfinanzierung notwendig ist, gibt das Volltilgerdarlehen dem Kreditnehmer sehr viel Planungssicherheit. Sorgen um zukünftige Zinslagen sind nicht nötig.
Ein Forwarddarlehen kann bis zu 66 Monate im Voraus aufgenommen werden, um sich aktuell günstige Zins für eine spätere Immobilienfinanzierung zu sichern. Die aktuellen Konditionen werden dann auf ein Annuitätendarlehen angewendet. Allerdings wird für das Festschreiben der guten Konditionen ein Aufschlag berechnet.
Ein endfälliges Darlehen besagt, dass der Kreditnehmer während der Kreditlaufzeit nur die Zinsen bezahlt und erst zum Schluss die komplette Kreditsumme auf einmal begleicht. Diese Form der Immobilienfinanzierung eignet sich zum Beispiel, wenn zu einem späteren Zeitpunkt eine hohe Lebensversicherung ausgezahlt werden wird, die für die komplette Tilgung der Kreditsumme verwendet werden kann.
Bei einem variablen Darlehen werden die Zinsen regelmäßig an dem aktuellen Marktzins angeglichen. So kann der Darlehensnehmer von sinkenden Zinsen profitieren, muss aber auch das Risiko von steigenden Zinsen in Kauf nehmen.
Ein Bausparvertrag ist eine besondere Form der Immobilienfinanzierung. Erst nach einer mehrjährigen Anspar- und Tilgungsphase wird die Summe zur Verfügung gestellt. Deshalb ist der Bausparvertrag vor allem für denjenigen zu empfehlen, der einen Hausbau in der Zukunft plant.

Wie hoch kann die Finanzierung sein?

Wer ein Haus finanziert, muss trotz Tilgung und Zinsen noch genug Geld zum Leben übrig haben. Wie hoch die Finanzierung sein kann, hängt also unter anderem vom individuellen Einkommen, den monatlichen Ausgaben und den Kreditkosten ab. Als Faustregel sagt man, dass die maximale Monatsrate für die Immobilienfinanzierung höchstens 35 % Ihres monatlichen Nettohaushaltseinkommens betragen sollte.

Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?

Eine komplette Finanzierung eines Eigenheims ist sehr teuer und es müssen hohe Sicherheiten dafür bereitgestellt werden. Stattdessen sollte ein Teil des Hauses besser mittels Eigenkapital finanziert und nur der Rest über eine Baufinanzierung geregelt werden. Zwischen 20–30 % des Kaufpreises sollte über Eigenkapital abgedeckt werden.

Allerdings gilt nicht nur gespartes Geld als Eigenkapital, sondern auch Eigenleistungen oder ein Bausparvertrag können den Eigenkapitalanteil mit abdecken. Je höher das Eigenkapital ist, desto geringer sind die Finanzierungssumme und damit die Zinsen.

Voraussetzungen für eine Baufinanzierung

Damit sich eine Bank auf eine Baufinanzierung einlässt und Ihnen einen Immobilienkredit mit günstigen Zinsen bewilligt, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

Einkommen: Um die monatlichen Raten der Immobilienfinanzierung problemlos bezahlen zu können, müssen Sie über ein ausreichend hohes Einkommen verfügen. Wie bereits erwähnt, sollten höchstens 35 % des Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung eingeplant werden, damit Sie auf der sicheren Seite sind.
Wert der Immobilie: Auch der Wert der zu finanzierenden Immobilie spielt für die Baufinanzierung eine wichtige Rolle. Denn die Immobilie dient als Sicherheit für die Finanzierung und sollte deshalb eine Beleihung in ausreichender Höhe zulassen. Der maximale Beleihungswert liegt bei etwa 90 % des Immobilienwerts.
Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto leichter bekommen Sie eine Immobilienfinanzierung, denn das Finanzierungsrisiko für die Bank nimmt ab.
Alter: Um einen Baukredit aufnehmen zu können, müssen Sie mindestens volljährig sein. Da sich ein Darlehensnehmer nicht bis in das Rentenalter verschulden sollte, liegt das Höchstalter für eine Immobilienfinanzierung oft bei etwa 50 Jahren. Sind Eigenkapital und Einkommen allerdings hoch genug, können auch Interessenten über 50 eine Immobilienfinanzierung für ihr Traumhaus finden.
Wohnsitz: Um eine Baufinanzierung in Deutschland abzuschließen, müssen Ihr Wohnsitz und Ihr Bankkonto in Deutschland sein. Wo die zu finanzierende Immobilie letztendlich steht, ist indessen egal.

Gut zu wissen: Manche Voraussetzungen können durch andere aufgewogen werden. So ist bei einem sehr hohen Einkommen beispielsweise weniger Eigenkapital erforderlich.

Kosten für eine Immobilienfinanzierung

Wer seine Immobilie über eine Baufinanzierung finanziert, muss nicht nur die Hauskosten und die Nebenkosten wie Notargebühr, Grundbucheintrag etc. einkalkulieren. Es können unter Umständen noch weitere Kosten entstehen:

Abschlussgebühren Bausparkasse: Anders als bei Banken muss bei Bausparkassen eine sogenannte Abschlussgebühr bezahlt werden. Sie gilt als Anwerbegebühr, denn die Bauspargemeinschaft profitiert durch das Anwerben neuer Bausparer durch kürzere Zuteilungszeiten.
Bereitstellungszinsen: Nimmt der Darlehensnehmer die vereinbarte Kreditsumme nicht sofort ab, z. B. weil er nach Baufortschritt bezahlt, können sogenannte Bereitstellungszinsen für die Immobilienfinanzierung fällig werden. Meistens sind Bereitstellungszinsen ab dem vierten Monat fällig, bei manchen Banken auch erst nach dem siebenten Monat oder noch später.
Die Bereitstellungszinsen betragen in der Regel 0,25 % des Darlehensanteils, der vom Darlehensnehmer noch nicht abgerufen wurde. Wer die Kreditsumme nicht auf einen Schlag benötigt, sollte sich entsprechend bei verschiedenen Banken erkundigen, wie die Konditionen für Bereitstellungszinsen aussehen. Denn sonst kann man von diesen Kosten für die Immobilienfinanzierung unangenehm überrascht werden.
Vorfälligkeitsentschädigung: Wird ein Kredit vorzeitig gekündigt, um zum Beispiel eine günstige Umschuldung anzustreben, fällt unter bestimmten Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Damit soll der Zinsverlust der Bank ausgeglichen werden.
Nichtabnahmeentschädigung: Wurde bereits ein Darlehensvertrag abgeschlossen, aber der Hauskauf oder Hausbau findet dann doch nicht statt und das Darlehen wird nicht benötigt, muss an die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung bezahlt werden. Die Höhe der Nichtabnahmeentschädigung richtet sich nach dem Zinsausfall des Kreditvertrages oder es wird eine Pauschale vereinbart.

Gut zu wissen: Ob in Berlin oder Brandenburg – mit Rosa Immobilien finden Sie innerhalb kurzer Zeit das Traumhaus, das genau zu Ihren Wünschen und Ihrem Budget passt.