Was bedeutet Umschuldung und was sind die Vorteile?

Von einer Umschuldung wird gesprochen, wenn ein Kreditnehmer einen Kredit bei einer Bank aufgenommen hat und später mit dem Kredit zu einer neuen Bank wechselt. Mit dem neuen Kredit wird dann der alte Kredit abgelöst und die monatlichen Raten werden zukünftig an die neue Bank bezahlt.

Eine Umschuldung bietet sich an, wenn der alte Kredit schlechte Konditionen hat, während der neue Kredit zu besseren Bedingungen zu haben ist. So können durch eine Umschuldung beispielsweise die monatlichen Raten gesenkt oder es kann die Laufzeit verkürzt werden.

Je nach Höhe der Restschuld und der verbleibenden Laufzeit können mit einer Umschuldung mehrere Hundert oder Tausend Euro gespart werden. Bei einem Umschuldungskredit können mehrere Kredite zudem gebündelt werden, sodass nur noch eine Rate zu zahlen ist und man einen besseren Überblick über die eigenen Finanzen kommt.

Funktioniert eine Umschuldung auch bei Immobilienkrediten?

So einfach wie bei einem Konsumentenkredit ist eine Umschuldung bei einem Immobilienkredit leider nicht. Je nachdem, ob die Zinsbindung schon abgelaufen ist, gelten hier andere Regeln bei der Umschuldung:

Immobilienkredit umschulden beim Ablauf der Zinsbindung

Wird ein Immobilienkredit aufgenommen, wird eine Zinsbindungsdauer festgelegt. Zum Ablauf der Zinsbindung ist es problemlos möglich, den Kreditvertrag zu kündigen und einen neuen Kredit bei einer anderen Bank aufzunehmen, mit dem der alte Kredit abgezahlt wird. Dazu wird folgendermaßen vorgegangen:

1. Zunächst müssen Sie herausfinden, wann Ihre Zinsbindung abläuft. Zu diesem Zeitpunkt kann der Immobilienkredit problem- und kostenlos umgeschuldet werden.
2. Rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung sollten Sie sich mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen. Dazu sollten Sie bei Ihrer Bank nachfragen, welches Angebot sie Ihnen für die Verlängerung der bisherigen Baufinanzierung macht. Parallel sollten Sie bei anderen Banken nach besseren Konditionen fragen.
3. Bietet eine andere Bank bessere Konditionen als Ihre alte Bank, sollten Sie sich für eine Umschuldung entscheiden.
4. Um den Kredit umzuschulden, schicken Sie drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung eine schriftliche Kündigung des Kredits an die alte Bank.
5. Der neuen Bank teilen Sie den gewünschten Wechseltermin mit und schließen einen entsprechenden neuen Vertrag ab.
6. Beim Wechseltermin wird dann der alte Immobilienkredit mit dem neuen Immobilienkredit abgelöst.
7. Die neue Bank kümmert sich um alle notwendigen Formalitäten und auch um den Notartermin für die Grundbuch-Neueintragung.

Immobilienkredit umschulden vor Ablauf der Zinsbindung

Soll vor dem Ende der Zinsbindung zu einer neuen Bank gewechselt werden, gelten andere Spielregeln:

1. Gucken Sie in Ihre Finanzierungsunterlagen, wie lange die Zinsbindung bereits läuft.
2. Läuft die Zinsbindung kürzer als zehn Jahre, können Sie den Immobilienkredit nicht einfach umschulden. Denn die Bank muss Sie nicht frühzeitig aus dem Vertrag entlassen. Wollen Sie das Haus verkaufen, muss sie Sie zwar aus dem Vertrag entlassen, darf aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
3. Besteht die Zinsbindung bereits länger als zehn Jahre, können Sie täglich mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist kostenlos kündigen. Suchen Sie sich zuvor aber ein neues Kreditangebot mit besseren Konditionen.
4. Nach der Kündigung teilen Sie den beiden Banken den gewünschten Wechseltermin mit, den Rest erledigt Ihr neuer Kreditgeber.

Kann eine Umschuldung bei finanziellen Problemen helfen?

Eine Umschuldung wird oft als Ausweg aus einer Schuldenspirale gesehen, weil mit der Umschuldung die Höhe der Monatsraten neu festgelegt werden kann. Wer allerdings tatsächlich in finanziellen Schwierigkeiten steckt, sollte statt einer Umschuldung lieber einen Immobilienverkauf in Erwägung ziehen. Zwar kann eine Umschuldung zu finanziellen Entlastungen führen, wenn die neuen Konditionen deutlich besser ausfallen als die alten. Trotzdem reicht das in vielen Fällen nicht aus, um die Finanzen wieder in den Griff zu bekommen. Wird durch die Umschuldung die Schuldenspirale nicht gestoppt, können schlimmstenfalls die Raten nicht mehr bezahlt werden und es kommt zu einer Zwangsversteigerung. Erfahrungsgemäß wird dabei ein deutlich niedriger Verkaufspreis erzielt als bei einem Immobilienverkauf auf dem freien Markt und Sie bleiben auf einem Schuldenberg sitzen. Lassen Sie es nicht dazu kommen. Rosa Immobilien berät Sie gern zu einem schnellen Immobilienverkauf und holt für Sie den Bestpreis heraus.