Die meisten Immobilien werden über ein Darlehen finanziert. Im Zusammenhang mit der Baufinanzierung taucht oft der Begriff Grundschuld auf. Doch was bedeutet der Begriff genau und was sollte man als angehender Hauskäufer oder Bauherr zum Thema Grundschuld wissen?

Was ist eine Grundschuld?

Der Begriff Grundschuld ist ein Rechtsbegriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Die Grundschuld stellt eine Belastung dar, die für ein Grundstück oder ein grundstücksgleiches Recht an einem Wohneigentum aufgenommen wird. Sie soll der Absicherung der Schulden des Eigentümers dienen. Ein wichtiges Merkmal der Grundschuld ist, dass sie nicht einer bestimmten Forderung zugeordnet wird, sondern dem Sicherungsgeber (Darlehensnehmer). Wird die Grundschuld in das Grundbruch eingetragen, wird dem Sicherungsnehmer (Darlehensgeber) also das Recht zuerkannt, einen Geldbetrag in Höhe der Grundschuld zu fordern. Normalerweise wird die Eintragung der Grundschuld für die Vergabe eines Kredits vorausgesetzt. Die Bank sichert dadurch gewisse Rechte an der Immobilie, falls der Käufer eines Tages nicht mehr zahlungsunfähig ist.

Was kostet die Eintragung einer Grundschuld?

Die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch muss ein Notar durchführen. Dieser Vorgang wird Grundschuldbestellung genannt. Die Kosten der Grundschuldbestellung bestehen aus den Notargebühren und den Gebühren für das Grundbuchamt. Beide Gebühren werden angelehnt an den Kaufpreis nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet, sodass der Käufer zweimal den gleichen Satz bezahlen muss. Die Grundschuldbestellung kostet zwischen 0,8 und 1,0 % des Kaufpreises.

Wie löscht man eine Grundschuld?

Wurde ein Haus mithilfe eines Darlehens finanziert, wird die Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Ist das Darlehen zurückgezahlt, kann der Hauseigentümer den Grundschuldeintrag löschen lassen. Die Grundschuld wird nicht automatisch gelöscht, sondern die Löschung muss beantragt werden. Dafür fallen Gebühren an. Denn um die Grundschuld zu löschen, muss immer ein Notar beauftragt werden. Er beantragt bei der Bank eine Löschungsbewilligung, die dann bei dem Grundbuchamt eingereicht wird. Das Grundbuchamt prüft den Antrag und trägt dann den Löschungsvermerk ins Grundbuch ein. Die Bank darf keine Gebühren für die Löschungsbewilligung in Rechnung stellen. Allerdings muss mit Notarkosten von bis zu 0,2 % der Höhe der Grundschuld gerechnet werden. Dem Grundbuchamt muss zusätzlich noch einmal der gleiche Betrag für die Löschung bezahlt werden.

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Sowohl Grundschuld als auch Hypothek dienen als Sicherheit für die Bank, wenn diese für den Hausbau oder Hauskauf ein Darlehen zur Verfügung gestellt hat. Als Gegenleistung für das geliehene Geld bekommt die Bank einen Eintrag in das Grundbuch, mit dem ihr zugesichert wird, dass sie die Immobilie verwerten darf, wenn der Käufer die Darlehensraten nicht mehr zahlen kann. Zum Beispiel geschieht dies im Rahmen einer Zwangsversteigerung.

Früher wurde zur Sicherung einer Baufinanzierung meistens eine Hypothek herangezogen. Eine Hypothek wird ebenso ins Grundbuch eingetragen, ist aber anders als die Grundschuld an die Höhe des Darlehens gekoppelt. Wenn sich im Laufe der Zeit das Darlehen also verringert, reduziert sich auch der Wert der Hypothek. Ist die Restschuld beglichen, erlischt die Hypothek automatisch.
Heute wird die Grundschuld der Hypothek vorgezogen. Wie bereits erläutert, ist die Grundschuld nicht an die Darlehenshöhe gekoppelt, sondern an den Sicherungsgeber. Zwar wird die Grundschuld in der Höhe des Darlehens eingetragen. Sie sinkt aber nicht, wenn das Darlehen langsam abbezahlt wird, sondern bleibt immer gleich. Ist die Restschuld beglichen, muss die Löschung der Grundschuld erst beantragt werden.

Was sollte man über eine Löschungsbewilligung wissen?

Ist das Darlehen abbezahlt, kann der Hauskäufer bei der Bank eine Löschungsbewilligung beantragen. Sie ist Voraussetzung dafür, dass der Eigentümer durch die Beauftragung eines Notars die Grundschuld im Grundbuch löschen lassen kann. Eine Löschung der Grundschuld ist zum Beispiel dann sinnvoll, wenn das Haus verkauft werden soll. Ein Haus mit eingetragener Grundschuld lässt sich einfach schlechter bzw. gar nicht verkaufen. Soll das Haus nicht verkauft werden, braucht die Grundschuld nicht unbedingt gelöscht werden.

Wichtig zu wissen ist auch, dass zur Löschung der Grundschuld die Löschungsbewilligung manchmal allein nicht ausreicht. Dies gilt, wenn die Grundschuld verbrieft ist, indem zusätzlich zur eingetragenen Grundschuld bei der Bank ein sogenannter Grundschuldbrief vorliegt. Diesen bekommt der Hauskäufer ausgehändigt, wenn das Darlehen vollständig abbezahlt ist. Der Grundschuldbrief muss dann zusammen mit der Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt eingereicht werden, um die Löschung der Grundschuld zu veranlassen.

Tipp: Löschungsbewilligung immer sofort beantragen

Nicht nur wenn ein Hausverkauf ansteht, sollte die Löschungsbewilligung immer sofort beantragt werden, sobald der Kredit abbezahlt ist. Dann kann die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch im Bedarfsfall jederzeit und ohne Wartezeit beantragt werden. Rosa Immobilien hilft Ihnen gerne dabei, den Wert Ihrer Immobilie zu bestimmen, um Ihr Haus zum bestmöglichen Preis zu verkaufen.