Emotionale und rechtliche Herausforderungen beim Erbverkauf
Ein geerbtes Haus zu verkaufen, ist für viele Erben nicht nur eine organisatorische Aufgabe, sondern auch eine starke emotionale Belastung. Mit der der Immobilie werden oft Erinnerungen an den Verstorbenen verbunden, sodass sich der Verkauf wie ein endgültiger Abschied anfühlt, der nur allzu gerne hinausgezögert wird. Gleichzeitig laufen aber verschiedene Kosten weiter, sodass die Entscheidung für einen Erbverkauf nicht ewig aufgeschoben werden kann. Bei Erbengemeinschaften kommt häufig noch erschwerend hinzu, dass es vielleicht unterschiedliche Vorstellungen dazu gibt, was mit dem geerbten Haus passieren soll – vor allem wenn es sich um das Elternhaus handelt. Das kann zu Konflikten führen und Verwandtschaftsbeziehungen nachhaltig belasten.
Neben den emotionalen Herausforderungen gibt es auch viele rechtliche Hürden zu beachten. Wer darf über die Immobilie verfügen, wenn es mehrere Erben gibt? Woher bekomme ich einen Erbschein? Wie hoch ist die Erbschaftssteuer oder muss möglicherweise Spekulationssteuer bezahlt werden, wenn das Haus verkauft werden soll? Und wo sind die relevanten Unterlagen für das Haus, um es überhaupt verkaufen zu können?
Diese Gemengelage aus emotionalem und organisatorischen Stress setzt vielen Erben sehr zu. Ein erfahrener Immobilienmakler kann hier eine wertvolle Unterstützung sein. Er übernimmt nicht nur die organisatorische Abwicklung, sondern er kann auch als neutraler Vermittler bei Streitigkeiten in Erbengemeinschaften dienen, um eine faire Lösung für alle zu finden.
Erbschaftsimmobilie: Erste Schritte nach dem Erbfall
Das Grundbuch prüfen: Zunächst muss geprüft werden, wer der rechtmäßige Eigentümer ist. Dazu muss im Grundbuch nachgesehen werden, wer als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist. Damit die Erben das Haus überhaupt verkaufen können, muss der Grundbucheintrag berichtigt und der Erbe als Eigentümer verzeichnet werden. Dazu muss ein Erbschein oder ein notariellen Testaments mit Eröffnungsprotokoll beim Grundbuchamt vorgelegt werden.
Einen Erbschein beantragen: Wenn es kein notarielles Testament und keinen Erbvertrag gibt, muss vor der Grundbuchberichtigung ein Erbschein besorgt werden. Nur dann kann das Haus später verkauft werden. Der Erbschein kann beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden und kostet Gebühren, die sich nach dem Wert des Nachlasses richten.
Mit der Erbengemeinschaft einigen: Wenn mehrere Personen gemeinsam die Immobilie geerbt haben, entsteht eine sogenannte Erbengemeinschaft. Das bedeutet, dass alle Miterben gemeinsam entscheiden müssen, was mit der Immobilie passieren soll. Gehen hier die Vorstellungen auseinander, kann das zu Konflikten führen. Mögliche Lösungen sind die Auszahlung einzelner Erben, die gemeinsame Vermietung oder der Hausverkauf. Wird keine einvernehmliche Lösung gefunden, kann ein Erbe eine Teilungsversteigerung erzwingen, wobei deutlich weniger Erlös zu erwarten ist als beim freien Verkauf.
Steuerliche Aspekte beachten: Neben der Erbschaftssteuer kann beim Verkauf eines geerbten Hauses auch Spekulationssteuer anfallen, wenn zwischen dem Kauf der Immobilie durch den Erblasser und dem Verkauf durch die Erben weniger als 10 Jahre liegen. Hier ist das ursprüngliche Kaufdatum der Immobilie entscheidend und nicht das Datum des Eigentumsübergangs durch das Erbe. Hat der Erblasser oder einer der Erben das Haus in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer.
Warum ein Makler beim Erbverkauf besonders zu empfehlen ist
Ein Immobilienmakler bietet gerade in belastenden Situationen wie bei einem Erbverkauf oder bei Streitigkeiten in einer Erbengemeinschaft eine große Entlastung.
Der Makler kümmert sich um alle organisatorischen Angelegenheiten, die zu einem reibungslosen Verkauf beitragen. Dazu gehört unter anderem die Unterlagenrecherche, aber auch die objektive Immobilienbewertung. Gerade bei geerbten Immobilien spielen Emotionen eine große Rolle, sodass der Wert des Hauses oft überschätzt wird. Wird dann die Immobilien zu teuer angeboten, finden sich keine Kaufinteressenten. Je länger die Immobilie dann auf dem Markt ist, desto kritischer wird sie von potenziellen Käufern beäugt.
Gleichzeitig wird bei Preisverhandlungen durch den Erben selbst oft schnell nachgegeben, wenn der Käufer die Emotionalität des Erben anspricht und ihm das Gefühl gibt, das Haus in gute Hände zu geben. Eine professionelle Preisverhandlung kann hier helfen objektiv zu bleiben und einen angemessenen Verkaufspreis zu verlangen.
Vor allem bei Erbengemeinschaften hat es sich bewährt, einen gemeinsamen Immobilienmakler für den Verkauf hinzuzuziehen. Er tritt als neutraler Vermittler auf und kann den Miterben durch eine fundierte Immobilienbewertung darlegen, mit welcher Summe nach dem Kauf gerechnet werden kann. Verlässlich berechnete Zahlen haben schon so manchen Miterben von einem Verkauf überzeugen können, sodass eine Teilungsversteigerung vermieden werden konnte.
Zu guter Letzt kann sich ein Immobilienmakler auch um die Vermarktung kümmern. Er erstellt ein aussagekräftiges Exposé, fotografiert das geerbte Haus von seiner Schokoladenseite, inseriert es in passenden Immobilienportalen, trifft eine Vorauswahl bei den Kaufinteressenten bezüglich ihrer Solvenz und führt Besichtigungstermine und Preisverhandlungen souverän durch. So können sich die Erben darauf verlassen, dass der Verkauf möglichst schnell und zum Bestpreis gelingt.
Vorteile eines Immobilienmakler speziell beim Erbverkauf
- Übernahme aller organisatorischen Aufgaben
- Recherche und Beschaffung wichtiger Unterlagen
- Objektive Marktwertermittlung für eine realistische Preisgestaltung
- Vermeidung emotionaler Preisfehler
- Erben neigen oft dazu, den Wert der Immobilie zu überschätzen
- Zu hohe Preise führen zu langen Verkaufszeiten
- Makler sorgt für eine marktgerechte Preisfindung
- Professionelle Preisverhandlungen
- Käufer nutzen oft die Emotionen der Erben, um den Preis zu drücken
- Ein Makler bleibt objektiv und erzielt einen angemessenen Verkaufspreis
- Neutraler Vermittler bei Erbengemeinschaften
- Makler beruhigt Streitigkeiten und schafft Einigkeit unter Miterben
- Fundierte Immobilienbewertung als Entscheidungsgrundlage
- Verlustreiche Teilungsversteigerung kann oft vermieden werden
- Effektive Vermarktung & Verkaufsabwicklung
- Erstellung eines ansprechenden Exposés und professionelle Immobilienfotos
- Inserierung auf den passenden Immobilienportalen
- Vorauswahl solventer Kaufinteressenten
- Durchführung von Besichtigungen und souveräne Preisverhandlungen
Regionale Besonderheiten: Erbverkauf in Berlin-Brandenburg
Der Immobilienmarkt in Berlin und Brandenburg ist sehr angespannt. Wenige Häuser stehen vielen Kaufinteressenten gegenüber. Erbimmobilien sind für Käufer besonders interessant, weil sie in Berlin oft in begehrten zentralen Lagen liegen und in Brandenburg häufig große Grundstücke mit sich bringen. In Berlin finden sich selbst für sanierungsbedürftige Häuser entsprechend schnell viele Kaufinteressenten, die hohe Preise zu zahlen bereit sind. Hier in den Preisverhandlungen die Interessenten gekonnt hochzuspielen, kann sogar für Preise oberhalb des Marktwerts sorgen.
In Brandenburg kommt es auf die genaue Region an. Während Häuser im Berliner Umland mit guter Verkehrsanbindung ähnlich hohe Preise erzielen wie in der Hauptstadt selbst, muss für Immobilien in ländlichen Gebieten eine gezielte Vermarktung erfolgen. Hier sind oft Schnäppchenjäger unterwegs, die die Preise stark drücken wollen und oft mit der Lage und dem Zustand argumentieren. Die Vorteile des Immobilie hervorzuheben und sich nicht zu weit im Preis drücken zu lassen, ist hier das A und O für eine lukrativen Verkauf.
Provision: Lohnt sich ein Makler beim Erbverkauf überhaupt?
Wie bereits erläutert, nimmt ein Makler den Erben viel Arbeit ab und bringt eine spürbare Entlastung in einer herausfordernden Situation. Trotzdem stellt sich ein Erbe vielleicht die Frage, ob sich die Maklerprovision finanziell lohnt oder ob der Verkauf in Eigenregie die günstigere Alternative ist.
Wie überall in Deutschland gilt auch in Berlin und Brandenburg die gesetzliche Regelung zur Maklerprovision, wonach der Käufer maximal die Hälfte der Maklerprovision bezahlen muss. In der Regel tragen Käufer und Verkäufer die Kosten zu gleichen Teilen. So muss der Verkäufer mit 3 –3,57 % des Verkaufspreises als Maklerprovision rechnen, wenn der Hausverkauf tatsächlich abgeschlossen wird. Allerdings erzielt ein Makler meistens auch höhere Verkaufspreise als Privatverkäufer. Der höhere Verkaufserlös gleicht dabei die anfallende Provision oft nicht nur aus, sondern übersteigt sie sogar.
Also bedeutet ein Makler beim Erbverkauf nicht nur eine große emotionale und organisatorische Entlastung, sondern auch ein finanzielles Plus. Wenn Sie ein Haus geerbt haben und es verkaufen möchten, unterstützt Sie Rosa Immobilien gern.
