Was ist eine Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, bei dem die Verwertung einer Sache durch Versteigerung erwirkt wird. Sie dient der Befriedigung eines Gläubigers aus dem Versteigerungserlös. Bei einer Immobilie kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen, wenn der Immobilienbesitzer in finanzielle Schwierigkeiten gerät, beispielsweise durch Arbeitslosigkeit, und dadurch die Raten für den Hauskredit nicht mehr bezahlen kann. Der Kreditgeber kann dann eine Zwangsversteigerung beantragen, um wenigstens einen Teil der Schulden noch einzutreiben. Das Haus wird dann an den Meistbietenden versteigert und mit dem Erlös wird der Gläubiger bezahlt.

Vor- und Nachteile eines Hauskaufs bei Zwangsversteigerung

Um abzuwägen, ob es sich lohnt, eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung zu erwerben, sollten die Vor- und Nachteile gut abgewogen werden:

Vorteile Immobilienkauf bei Zwangsversteigerung

Chance auf ein Schnäppchen: Immobilien werden bei Zwangsversteigerungen oft deutlich günstiger verkauft als auf dem freien Markt, was eine Chance auf ein Schnäppchen für Immobilieninteressenten sein kann. Dabei liegt bei Zwangsversteigerungen immer ein Gutachten einen unabhängigen Sachverständigen über das Haus vor. Daraus können häufig neben dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie, auch die genaue Objektbeschreibung und alle Mängel des Hauses entnommen werden. Allerdings gilt dies nur, wenn der Gutachter das Haus selbst besichtigen konnte, was nicht immer der Fall ist.

Möglichkeit der Mieterkündigung: Bei vermieteten Objekten gilt, dass der Käufer einer Immobilie bei einer Zwangsversteigerung das Recht hat, Miet- oder Pachtverhältnisse unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zu kündigen. Dazu muss er allerdings sein berechtigtes Interesse nachweisen können.

Nachteile Immobilienkauf bei Zwangsversteigerung

Oft keine Besichtigung möglich: Das Haus kann vom Kaufinteressenten vor der Versteigerung oft nicht selbst besichtigt werden. Der Noch-Eigentümer ist nicht verpflichtet, Besichtigungen zuzulassen. Da Zwangsversteigerungen in der Regel nicht von den Eigentümern, sondern von den Schuldnern angestoßen werden, sind die Eigentümer häufig nicht kooperativ, da sie sich innerlich gegen den Verlust ihres Zuhauses wehren. Ohne Besichtigung kaufen Sie durch die Zwangsversteigerung allerdings die Katze im Sack, was sich hinterher als problematisch erweisen kann. So kann sich das vermeintliche Schnäppchen schnell als teurer Sanierungsfall entpuppen oder es müssen unter Umständen kostspielige Umbaumaßnahmen vorgenommen werden, um das Haus an Ihre Bedürfnisse anzupassen.

Lückenhaftes Gutachten: Hinzu kommt, dass das Gutachten des Sachverständigen nicht alle wichtigen Aspekte erwähnen muss. Fehlende Baugenehmigungen, eine lückenhafte Erschließung, Altlasten auf dem Grundstück, ausstehende Grundsteuer etc. müssen in dem Gutachten nicht unbedingt aufgeführt sein. Da kann es zu bösen Überraschungen kommen.

Fehlende Gewährleistung: Ein Hauptproblem beim Hauskauf bei Zwangsversteigerungen ist die fehlende Gewährleistung. Denn die Vorschriften zur Mängelhaftung beim Kauf nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch können bei einer Zwangsversteigerung nicht angewendet werden, sodass Sie keinen Anspruch auf Gewährleistung haben.

Wohnrecht des ehemaligen Eigentümers: Darüber hinaus kann es beim Hauskauf durch eine Zwangsversteigerung auch noch zu anderen Problemen kommen. So haben der ehemalige Eigentümer und seine Familie bis zum Zuschlag bei der Zwangsversteigerung noch ein Wohnrecht, ohne dafür Miete zahlen zu müssen. Weigert sich der Schuldner nach der Versteigerung, aus dem Haus auszuziehen, muss erst eine Räumung anberaumt werden. Dies kann zusätzlich Geld, Zeit und Nerven kosten.

Komplizierte Finanzierung: Um bei einer Zwangsversteigerung mitbieten zu können, muss die Finanzierung vor dem Versteigerungstermin geklärt werden. Nach dem ersten Gebot muss eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts hinterlegt werden, zum Beispiel per Überweisung an die Gerichtskasse, selbstschuldnerischer Bankbürgschaft oder Verrechnungsscheck. Der volle Kaufpreis muss nach 4–6 Wochen bezahlt werden. Bekommt jemand anders den Zuschlag, war die Mühe mit der Finanzierungsplanung umsonst.

Heikle Gewissenfrage: Eine Zwangsversteigerung wird vom Eigentümer in der Regel nicht freiwillig anberaumt, sondern sie ist aufgrund von finanziellen Schwierigkeiten notwendig. Je günstiger Sie das Objekt ersteigern, desto weniger wird von den Schulden des ehemaligen Eigentümers getilgt. Manchmal reicht der Erlös aus der Zwangsversteigerung nicht aus, um den Restkredit zurückzuzahlen, sodass der ehemalige Immobilieneigentümer trotzdem auf einem Schuldenberg sitzenbleibt. Manche Menschen können später nicht so gut damit leben, vom Unglück eines anderen profitiert zu haben – zumal man immer daran erinnert wird, wenn man in dem Schnäppchenhaus selbst lebt

Fazit: Nachteile überwiegen Vorteile

Ein Hauskauf aus einer Zwangsversteigerung lockt in erster Linie mit einem besonders günstigen Preis. Dem stehen allerdings viele Nachteile gegenüber wie die eventuell fehlende Besichtigungsmöglichkeit, mögliche Informationslücken im Gutachten, die Ungewissheit über den Auszug des ehemaligen Eigentümers, die fehlende Gewährleistung beim Immobilienkauf aus Zwangsversteigerung, die komplizierte Finanzierung und die Gewissensfrage. Oft kommen auf den Käufer noch zusätzliche Kosten hinzu, die vorher gar nicht abzusehen waren, sodass sich das vermeintliche Schnäppchen schnell deutlich verteuern kann und damit gar keines mehr ist. Um sich diese Risiken zu ersparen, hilft Ihnen Rosa Immobilien gerne, eine Immobilie in Berlin-Brandenburg passend zu Ihrem Budget und Ihren Bedürfnissen auf dem freien Markt zu finden. Sprechen Sie uns einfach an!