Warum den Verkehrswert ermitteln?
Die Frage nach dem „Warum“ stellen mir Haus- und Wohnungsbesitzer regelmäßig. Darum verrate ich Ihnen das Wichtigste gleich vornweg: Die Ermittlung des Verkehrswertes ist nicht in jeder Situation notwendig. Manchmal reicht schon eine einfache Immobilienbewertung aus.
Hin und wieder ist eine gründliche Wertermittlung anhand des Verkehrswertes allerdings besser oder sogar erforderlich. Dies gilt meist, wenn Wohnung, Haus oder Grundstück nicht durch einen einfachen Marktvergleich eingeordnet werden können. Zum Beispiel:
- Verkauf komplexer Immobilien
- Klärung der Eigentumsverhältnisse (Erbe, Scheidung)
- Für Banken und Versicherungen
Soll die Berechnung des Verkehrswertes vor Gericht Bestand haben, erstellt gerne einer meiner Partner ein offizielles Immobiliengutachten. Fragen Sie mich gern zu den Details!
Was ist der Unterschied zur Immobilienbewertung?
Grundlegend liegt der Unterschied zwischen der Verkehrswertermittlung und der Immobilienbewertung darin, welchen Zweck diese Bewertungen letztendlich erfüllen sollen. Während beide Vorgehensweisen dazu da sind, Ihre Immobilie zu bewerten, eignen sie sich nicht gleichermaßen in jeder Situation.
Reicht es Ihnen, wenn ein erfahrener Makler Ihren Grundstücks-, Wohnungs- oder Hauswert schätzt, damit Sie einen Verkaufspreis festlegen können, ist eine einfache Immobilienbewertung genug.
Möchten Sie es detaillierter, sollten Sie den Verkehrswert umfassend ermitteln lassen. Dies geschieht mithilfe von
- Sachwertverfahren
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
Die Immobilienbewertung per Verkehrswertermittlung wird zudem von verschiedenen Institutionen anerkannt. Gerichte, einigen Banken und Versicherungen akzeptieren jedoch nur offizielle Verkehrswertgutachten von einem geprüften Sachverständigen. Haben Sie noch Fragen zum Verkehrswert? Ich beantworte sie Ihnen gern!
Welche Unterlagen brauchen wir?
Die richtigen Unterlagen sind, wie so oft, die halbe Miete. Oder besser gesagt: die halbe Wertermittlung. In diesen Dokumenten lassen sich Informationen wie Eigentumsverhältnisse, Grundschuld, Baujahr und weitere Details erkennen. Um den Verkehrswert ermitteln zu können, brauchen wir folgende Unterlagen:
- Katasterauszug mit Flurkarte und Lageplan
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Wohnflächenberechnung
- Immobiliengrundriss
- Baubeschreibung
- Eventuell Bestandsaufnahme weiterer Ausstattungen
- Dokumentation von Modernisierungsmaßnahmen
Benötigen wir den Verkehrswert für Ihre Eigentumswohnung, brauchen wir zusätzlich folgende Dokumente:
- Abrechnung des Wohngeldes
- Teilungserklärung
- Wohnungsmietverträge bei Vermietung
- Wirtschaftsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Übersicht der Instandhaltungsrücklage
Wie wird der Grundstücks-Verkehrswert berechnet?
Der Grundstückswert beziehungsweise der Verkehrswert für Ihr Grundstück lässt sich am besten mit dem Vergleichswertverfahren ermitteln. Für diesen Vergleich analysiere ich andere Grundstücke, die Ihrem Grundstück ähneln und betrachte:
- Größe des Grundstücks
- Zuschnitte des/der Flurstücke
- Lage des Areals
- Verkaufspreise im Umfeld
- Bodenrichtwert
- Bebaubarkeit des Grundstücks
- Möglich Baukosten
- Marktwert des potenziellen Gebäudes
Außerdem wende ich mich an das örtliche Bauamt, um mich über den Bebauungsplan und weitere bauliche Vorgaben zu erkunden. Den Verkehrswert ermitteln bedeutet außerdem, zukünftig geplante Baumaßnahmen oder Veränderungen in der Umgebung abzuwägen. Auch darüber spreche ich mit der Baubehörde.
Diese Faktoren beeinflussen den Wert des Hauses
Wo befindet sich Ihre Immobilie? Wir alt ist sie und in welchem Zustand? Ist es ein Wohnhaus, eine Wohnung, ein Grundstück oder ein gewerbliches Objekt? Diese und viele, viele weitere Fragen sind notwendig, um Ihren Verkehrswert zu berechnen. Ziel dieser Fragen ist es, alle wichtigen Faktoren Ihrer Immobilie abzudecken, damit wir den richtigen Verkehrswert ermitteln.
- Lage
- Baujahr
- Wohnfläche der Immobilie
- Nutzfläche von Haus/Wohnung/Gewerbe
- Grundriss, z. B. Größe, Zimmerzahl, Aufteilung
- Ausstattung, z. B. Balkon, Keller Parkplatz, Heizungsanlage
- Zustand und Bausubstanz
- Ausstattungsqualität
Zusätzlich zu den Faktoren, die das Gebäude und das Grundstück direkt betreffen, wirken sich noch marktrelevante Faktoren auf den Verkehrswert aus. Dazu gehören:
- Nachfrage von Kaufinteressenten
- Ähnliche Angebote in Ihrer Umgebung
- Mieteinnahmen und Mietspiegel
- Kosten für Baumaßnahmen und dergleichen
Der Unterschied zwischen Verkehrswert und Verkaufswert
In dieser Gleichung basiert der Verkaufswert auf dem vorher ermittelten Verkehrswert. Der Verkehrswert einer Immobilie ist letztendlich der Preis, den Ihr Haus oder Ihre Wohnung normalerweise im Geschäftsverkehr erzielen würde. Er kann nur von einem zertifizierten Makler oder geprüften Gutachter berechnet werden.
Der Verkaufswert bestimmt sich dagegen wiederum durch den Marktwert. Dieser gibt an, für welchen Preis Ihre Immobilie auf dem Markt realistisch verkauft werden könnte. Oder anders ausgedrückt: Haben Sie den Verkehrswert für Ihr Haus, Ihr Grundstück oder Ihre Wohnung berechnet, können Sie anhand der aktuellen Marktsituation einen Angebotspreis für Ihre Immobilie ansetzen.
Dieser Angebotspreis kann über, unter oder gleich auf dem Verkehrswert liegen, das hängt von Ihrer individuellen Preisstrategie ab. Ihre Preisstrategie wird wiederum von Ihrer Verkaufsstrategie bestimmt. Ist die Nachfrage beispielsweise sehr hoch, können Sie einen Verkaufspreis oberhalb des ermittelten Verkehrswertes ansetzen. Geht der Verkauf nur schleppend voran, hilft es oft, einen niedrigeren Angebotspreis festzulegen.
Haben Sie sich für einen Angebotspreis entschieden, ist dieser der vorläufige Verkaufswert Ihrer Immobilie.
Der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert
Diese beiden Begriffe sorgen vielerorts für Verwirrung. Das liegt unter anderem daran, dass per Paragraf 194 im Baugesetzbuch (BauGB) beide Begriffe Synonym verwendet werden. Laut BauGB ist der Verkehrswert auch der Marktwert der Immobilie. Das ist der Preis, für den Sie Ihre Immobilie tatsächlich verkaufen (können). In den meisten Fällen trifft das auch zu.
In der praktischen Anwendung ist es allerdings etwas komplizierter. Verkaufen Sie Ihr Haus zum Beispiel an Freunde oder müssen es zwangsversteigern, dann vermitteln Sie es abseits des Immobilienmarktes. Die Nachfrage ist auf eine bestimmte Gruppe begrenzt und somit kann es passieren, dass der Verkehrswert von dem Marktwert abweicht.
Manchmal geschieht es auch andersherum: Für Ihre Haus wird ein geringerer Verkehrswert ermittelt, als Sie am Markt erzielen, weil ein Käufer einen Liebhaberpreis für Ihre Immobilie zahlen möchte.
Möchten auch Sie den Verkehrswert ermitteln oder den Marktwert Ihrer Immobilie wissen? Kontaktieren Sie mich gerne!
