Ratgeber Immobilien

Hausverkauf trotz Vorfälligkeitsentschädigung

Wer einen Kreditvertrag für eine Baufinanzierung abschließt, geht in der Regel eine lange Laufzeit von über zehn Jahren ein. Kommt beispielsweise ein jobbedingter Umzug, eine Scheidung oder ein Todesfall dazwischen, kann es jedoch nötig sein, das Haus zu verkaufen und vorzeitig aus dem Kreditvertrag auszusteigen. Dafür wird unter bestimmten Bedingungen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig, die an die Bank als Ausgleich für entgangene Zinseinnahmen gezahlt werden muss.

Definition Vorfälligkeitsentschädigung

Wird ein langfristiger Kredit vom Darlehensnehmer vorzeitig gekündigt, verliert das Kreditinstitut die Zinseinnahmen, die es sonst für den Kredit noch eingenommen hätte. Durch die vorzeitige Kündigung entstehen dem Kreditinstitut sogenannte Margenschäden durch entgangene Gewinne sowie Refinanzierungsschäden, weil das Geld von der Bank zu schlechteren Konditionen neu angelegt werden muss.

Um diese Schäden durch die vorzeitige Kreditkündigung auszugleichen, muss der Darlehensnehmer eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank bezahlen. Das Kreditinstitut muss den Zinsschaden allerdings transparent belegen.

Als Ersatz wird das Geld meistens in Hypothekenpfandbriefen angelegt, sodass der Schaden mithilfe der Differenz des ursprünglichen Darlehenszinses und des Pfandbriefzinses errechnet wird. Gewährt das Kreditinstitut dem Darlehensnehmer einen neuen Kredit oder kümmert sich um eine Umfinanzierung, muss stattdessen der Zins aus dem Neugeschäft statt der Hypothekenpfandzins zur Berechnung herangezogen werden.

Um die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen, werden folgende Faktoren herangezogen:

Restschuldhöhe
Darlehensrestlaufzeit
Vereinbartes Zinsniveaus
Aktuelles Zinsniveau

Lohnt sich der Hausverkauf trotzdem?

Ob sich der Hausverkauf trotz Vorfälligkeitsentschädigung lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Auch wenn sich die Summe der Vorfälligkeitsentschädigung sehr hoch anhört, kann sich der Hausverkauf trotzdem lohnen:

Zum ersten sollten Sie bedenken, dass mit der Kreditablösung die zukünftigen Zinszahlungen wegfallen. Sie sparen also den Betrag, der über der Vorfälligkeitsentschädigung liegt.
Zum zweiten kann es durchaus sein, dass sich ein zukünftiger Kredit eventuell viel günstiger abschließen lässt, wodurch langfristig Zinskosten gespart werden.
Zum dritten kann ein nicht mehr benötigtes Haus eine große Last sein, die es trotz Vorfälligkeitsentschädigung loszuwerden gilt.
Zum vierten kann der erzielbare Verkaufspreis für das Haus so hoch sein, dass die Vorfälligkeitsentschädigung locker ausgeglichen werden kann.

Wann kann ein Kredit vorzeitig abgelöst werden?

Das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches ermöglicht einen vorzeitigen Ausstieg aus einem laufenden Hauskreditvertrag, ohne dass das Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen darf.

Für das Sonderkündigungsrecht müssen jedoch folgende zwei Bedingungen erfüllt sein:

Die Baufinanzierung läuft bereits mindestens zehn Jahre.
Es muss eine Kündigungsfrist von 6 Monaten eingehalten werden.

Die 10-Jahres-Frist gilt unabhängig davon, wie lange die Sollzinsbindung laut Vertrag noch gelten würde. Nach zehn Jahren Laufzeit können Sie also Ihren Hauskredit ohne Zusatzkosten kündigen, um beispielsweise eine kostensparende Umschuldung zu einem neuen Kreditinstitut vorzunehmen.

Wollen Sie den Kredit vor Beendigung der 10-Jahres-Frist ablösen, muss die bereits erwähnte Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden.

In folgenden Fällen darf Ihnen die Bank die vorzeitige Kündigung nicht verweigern:

Bei einem Hausverkauf darf Ihnen die vorzeitige Ablösung nicht verwehrt werden, denn ohne das Haus kann der Kredit nicht mehr mittels Grundpfand gesichert werden.
Wenn das Kreditinstitut eine notwendige Krediterhöhung, z. B. für eine Modernisierung, ablehnt und Sie deshalb zu einer anderen Bank gehen müssen, darf die vorzeitige Ablösung des ursprünglichen Kredits ebenfalls nicht verweigert werden.

In folgenden Fällen darf das Kreditinstitut die vorzeitige Kreditablösung ablehnen:

Soll der Kredit einfach nur abgelöst werden, weil ein anderes Kreditinstitut bessere Konditionen bietet, darf die Bank Ihnen das verweigern.
Möchten Sie im Falle eines Erbes den Kredit vorzeitig ablösen, muss die Bank das ebenfalls nicht akzeptieren.

Wie hoch sind die Kosten bei der Vorfälligkeitsentschädigung?

Wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden muss, ist gesetzlich nicht genau geregelt. Zwar gibt es Leilinien, aber die Banken haben trotzdem einen großen Spielraum. Im Durchschnitt verlangen Kreditinstitute etwa 6–10 % der offenen Restschuld.

Um die genaue Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu erfahren, müssen Sie sich an Ihre Bank wenden und sich die Höhe der fälligen Entschädigung ausrechnen lassen.

Ist die Vorfälligkeitsentschädigung sehr hoch, können Sie Widerspruch dagegen einlegen. Sie können auch einen Gutachter beauftragen, der die Vorfälligkeitsentschädigung neu berechnet. So haben Sie etwas in der Hand, um bei Ihrer Bank eine Senkung der Kosten zu erreichen.

Lenkt die Bank nicht ein, kann es sinnvoll sein, einen Rechtsanwalt einzuschalten, der für Sie eine geringere Vorfälligkeitsentschädigung durchsetzt. Allerdings müssen die Kosten für den Anwalt in Ihre Überlegungen mit einbezogen werden.

Hoher Gewinn trotz Vorfälligkeitsentschädigung?

Um ein Haus trotz fälliger Vorfälligkeitsentschädigung gewinnbringend zu verkaufen, sollten Sie den Immobilienverkauf einem Profi überlassen. Wir kennen den Immobilienmarkt in Berlin und Brandenburg sehr genau und verkaufen Ihr Haus zu einem besonders guten Preis. Dadurch fällt die Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr so stark ins Gewicht.