Was heißt eigentlich „Wohnrecht“ genau?
Wohnrecht bedeutet, dass jemand wohnen bleiben darf, auch wenn die Immobilie längst einen anderen Eigentümer hat. Kündigung ausgeschlossen. Das Wohnrecht kann dabei lebenslang bis zum Tod der berechtigten Person oder zeitlich befristet eingeräumt sein. Entscheidend ist, was im Grundbuch steht oder im notariellen Vertrag vereinbart wurde.
Nicht zu verwechseln ist das Wohnrecht mit dem Nießbrauchrecht, bei dem die Person die Immobilie selbst nutzen oder Einnahmen daraus selbst verwenden darf, etwa durch Vermietung. Für den Erben bedeutet ein eingetragenes Nießbrauchrecht also meist eine noch stärkere Einschränkung als ein Wohnrecht. Beim Wohnrecht darf die berechtigte Person lediglich selbst in der Immobilie wohnen bleiben, aber sie nicht vermieten oder verpachten.
Was bedeutet das eingetragene Wohnrecht für mich als Erbe?
Ein eingetragenes Wohnrecht wirkt wie eine Sperre im Grundbuch. Solange es besteht, kann die Immobilie zwar verkauft werden, aber nicht frei genutzt oder bezogen werden – weder von Ihnen als Erbe noch von einem möglichen Käufer. Das Wohnrecht bleibt bestehen, unabhängig davon, wem das Haus gehört. Jeder Käufer muss es übernehmen.
Ein Wohnrecht kann nicht einseitig kündigen, selbst wenn Sie gute Gründe haben. Es endet nur wenn die berechtigte Person freiwillig darauf verzichtet, zum Beispiel durch eine notarielle Löschungsvereinbarung, wenn sie bei lebenslangem Wohnrecht verstirbt oder bei Ablauf der gegebenenfalls vereinbarten befristeten Frist. Bestenfalls ist eine einvernehmliche Lösung möglich und die wohnberechtigte Person verzichtet ihr Wohnrecht und bekommt dafür eine Auszahlung oder Ablöse. Dann kann das Wohnrecht im Grundbuch gelöscht werden,
Zwar kann ein Erbe die Immobilie nicht frei nutzen, er hat aber dennoch die Pflichten eines Eigentümers zu erfüllen. Er ist in der Regel verantwortlich für die Instandhaltung und größere Reparaturen, trägt die Kosten für die Gebäudeversicherung und die Grundsteuer und muss sich um den Papierkram kümmern. Und genau hier liegt das Problem: Als Erbe können die Immobilie nicht vermieten und nicht selbst nutzen, müssen aber trotzdem alles bezahlen. Da liegt die Überlegung nahe, die Immobilie trotz Wohnrecht zu verkaufen.
Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht – geht das überhaupt?
Die gute Nachricht: Der Verkauf einer Immobilie ist trotzdem möglich, auch wenn es nicht ganz einfach und vor allem nicht immer lukrativ ist. Denn der neue Eigentümer muss die Immobilie mit der Einschränkung übernehmen, dass jemand anderes darin wohnen darf – oft auf Lebenszeit. Dieser Umstand wirkt sich natürlich auf den Preis aus. Eine Immobilie mit Wohnrecht lässt sich entsprechend nur mit Preisabschlag verkaufen. Der genaue Wertverlust hängt von mehreren Faktoren ab:
- Alter der wohnberechtigten Person: Je jünger die Person mit dem Wohnrecht ist, desto länger wird sie vermutlich noch leben, sodass das Wohnrecht lange bestehen bleibt. Entsprechend höher fällt dann auch die Preisminderung aus.
- Marktmiete der Immobilie: Die voraussichtlich zu erzielende Miete über die mögliche Restlebenszeit wird rechnerisch ermittelt und vom Verkaufswert abgezogen.
- Lage und Zustand: Je gefragter die Lage ist, desto mehr Interessenten werden sich finden lassen, was den Preis stabilisieren kann.
Wer kauft denn Immobilien mit Wohnrecht?
Die meisten Interessenten suchen ein Haus oder eine Wohnung für die Selbstnutzung. Immobilien mit Wohnrecht bieten diese Möglichkeit nicht, sofern es sich nicht um ein Doppel-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus handelt, bei dem nur für eine Wohneinheit ein Wohnrecht eingetragen ist. Deshalb kommen als Käufer für Einfamilienhäuser und Wohnungen mit eingetragenem Wohnrecht hauptsächlich Kapitalanleger infrage, die langfristig denken und auf eine spätere Wertsteigerung setzen. Abwarten, Tee trinken und später kassieren, ist hier die Devise. Vor allem in Ballungsräumen wie in Berlin und im berlinnahen Brandenburg ist es aber eine realistische Option, solch einen Käufer zu finden.
Immobilie mit Wohnrecht – die wichtigsten Antworten im Überblick
Frage | Antwort für den Erben |
Darf ich die Immobilie als Erbe selbst nutzen? | Nein, solange das Wohnrecht besteht, haben Sie keinen Anspruch auf Eigennutzung. |
Wer zahlt für Instandhaltung? | Meist der Eigentümer (also Sie als Erbe), vor allem bei größeren Reparaturen. |
Wer zahlt für Grundsteuer und Versicherung? | Ebenfalls meist der Eigentümer. |
Darf ich das Wohnrecht kündigen? | Nein, es erlischt nur durch freiwilligen Verzicht, den Ablauf der vereinbarten Frist oder den Tod der berechtigten Person. |
Kann ich die Immobilie mit Wohnrecht verkaufen? | Ja, aber der Käufer muss das Wohnrecht übernehmen. |
Wer kauft Immobilien mit Wohnrecht? | Kapitalanleger oder Investoren mit langfristigen Zielen, keine Selbstnutzer. |
Wie finde ich einen seriösen Käufer? | Am besten über einen erfahrenen Makler mit Zugang zu passenden Interessenten. |
Warum ist ein Makler für den Hausverkauf mit Wohnrecht sinnvoll?
Ein Verkauf mit eingetragenem Wohnrecht ist komplex. Oft ist es ein Elternteil oder ein naher Verwandter, der wohnberechtig ist. Wer die wohnberechtigte Person gut kennt, wird die Immobilie nicht einfach in irgendwelche Hände geben wollen. Gleichzeitig sind vor allem Kapitalanleger darauf aus, den Preis stark zu drücken, um ihre Rendite zu erhöhen. Daher braucht es Verhandlungsgeschick, rechtliches Know-how und Erfahrung, um trotz der Einschränkung durch das Wohnrecht einen fairen, marktgerechten Preis zu erzielen.
Ein erfahrener Immobilienmakler …
- kann eine realistische Immobilienbewertung unter Berücksichtigung des Wohnrechts durchführen.
- kennt den passenden Käuferkreis, wie spezialisierte Investoren im Raum Berlin-Brandenburg.
- übernimmt die professionelle Kommunikation mit den Kaufinteressenten, filtert unseriöse Anfragen heraus und führt zielgerichtete Verhandlungen.
- sorgt für eine rechtssichere Abwicklung, auch bei schwierigen Grundbucheinträgen oder mehreren Erben.
Gerade in sensiblen Fällen wie bei einem Immobilienverkauf mit eingetragenem Wohnrecht ist ein regionaler Makler mit Feingefühl wichtig – sowohl für Sie als Erbe als auch für die wohnberechtigte Person. Rosa Immobilien unterstützt Sie gern.
FAQ Immobilienverkauf mit Wohnrecht
Kann man eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht überhaupt verkaufen?
Ja, ein Verkauf ist möglich. Allerdings bleibt das Wohnrecht bestehen und der Käufer muss es übernehmen. Das schränkt die Nutzung ei, sodass es viel Erfahrung erfordert, einen passenden Käufer zu finden.
Wie stark senkt ein Wohnrecht den Verkaufspreis in Berlin-Brandenburg?
Das hängt vom Alter der wohnberechtigten Person, der Lage (z. B. Berlin-Köpenick vs. ländliches Brandenburg) und der erzielbaren Miete ab. Ein erfahrener Makler kann den Preis realistisch berechnen.
Welche Makler helfen beim Verkauf mit Wohnrecht in Berlin-Brandenburg?
Regionale Makler wie Rosa Immobilien aus Fredersdorf kennen den Markt in Berlin und angrenzenden Landkreisen wie Märkisch-Oderland, Oder-Spree oder Dahme-Spreewald und verfügen über passende Investorenkontakte.
Wer zahlt Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung bei einem Wohnrecht?
In der Regel der Eigentümer – also der Erbe. Die wohnberechtigte Person übernimmt meist nur die laufenden Betriebskosten wie Strom, Wasser und Heizung.
Ist ein Makler beim Verkauf mit Wohnrecht wirklich notwendig?
Ja, denn der Verkauf ist komplex. Ein erfahrener Makler verhandelt professionell, sichert die rechtliche Abwicklung und findet gezielt Käufer, die in Wohnrecht-Immobilien investieren – gerade im Raum Berlin-Brandenburg.
