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Die Preise für Häuser und Wohnungen steigen aufgrund der hohen Nachfrage seit Jahren. Viele Immobilienbesitzer verkaufen daher jetzt ihr Haus oder ihre Wohnung, um von den hohen Preisen zu profitieren. Dass bei einem Hausverkauf Nebenkosten anfallen, ist vielen Eigentümern bewusst. Aber wie sieht es mit den Steuern beim Immobilienverkauf aus?

Wissenswertes zum Steueraufkommen beim Immobilienverkauf
Start » Steuern beim Immobilienverkauf – Das ist zu beachten

Fallen Steuern beim Hausverkauf an?

Wenn eine Immobilie in den ersten zehn Jahren ab dem Kauf wieder verkauft wird, geht der Staat unter bestimmten Umständen von einem Spekulationsgeschäft aus und es muss mit Steuern beim Immobilienverkauf gerechnet werden. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Spekulationssteuer, die sowohl bei dem Verkauf von Häusern als auch von Wohnungen anfallen kann. Allerdings ist diese beim Hausverkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist nur dann fällig, wenn der Käufer einen tatsächlichen Nettogewinn beim Hausverkauf erzielt und wenn bestimmte Bedingungen vorliegen.

Wann müssen Spekulationssteuern bezahlt werden?

Damit die Spekulationssteuer erhoben werden kann, müssen neben der Unterschreitung der 10-Jahres-Frist auch andere Bedingungen erfüllt sein. So muss die Immobilie entweder vermietet oder bei einem Mehrfamilienhaus teilvermietet sein. Die Steuer fällt dann allerdings nur anteilig für den vermieteten Teil an. Oder das Haus oder die Wohnung wurde bei vorliegender Gütertrennung erworben oder einem Ehepartner nach der Scheidung zugesprochen. Oder das Gebäude wurde bei Betriebsaufgabe erworben oder aus dem Betriebsvermögen entnommen. Auch auf ein unbebautes Grundstück, das weiterveräußert wird, fällt Spekulationssteuer an. Wurde eine Immobilie geerbt, gilt das Kaufdatum des Immobilienerwerbs (laut Notarvertrag) durch den Vorbesitzer als Beginn der 10-Jahres-Frist.

Wann fallen keine Steuern beim Immobilienverkauf an?

Mit der Spekulationssteuer sollen diejenigen Hausverkäufer zur Kasse gebeten werden, die die Immobilie zu dem Zweck gekauft haben, einen Gewinn zu erzielen. Deshalb fällt sie nicht innerhalb der 10-Jahres-Frist an, wenn das Haus selbst bewohnt wurde. In diesem Fall geht der Staat davon aus, dass das Haus nicht zum Zwecke der Spekulation erworben wurde, auch wenn es nach wenigen Jahren schon wieder verkauft werden soll. Zum Beispiel weil ein Umzug aufgrund eines Jobwechsels ansteht oder wenn plötzlich größerer Platzbedarf entstanden ist. Zu beachten ist außerdem, dass, auch wenn man das Haus ausschließlich privat bewohnt hat, man mindestens zwei Jahre und das folgende angebrochene Jahr in dem Haus gewohnt haben muss, um die Spekulationssteuer zu vermeiden.

Wie viele Steuern fallen beim Hausverkauf an?

Die Steuern werden unter den oben beschriebenen Umständen auf den reinen Verkaufsgewinn erhoben. Das heißt, es wird zunächst der Verkaufsgewinn errechnet und dann werden alle Ausgaben abgezogen, die im Zusammenhang mit dem Verkauf aufgelaufen sind, wie Renovierungskosten, Verkaufsinserate, Wertgutachten usw. Auf den so errechneten Gewinn wird der persönliche Einkommensteuersatz des Hausverkäufers erhoben. Dem Grunde nach ist die Spekulationssteuer also als Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn zu sehen.

Wie kann man die Spekulationsteuer reduzieren?

Die Immobilienpreise sind in vielen Regionen in den letzten Jahren stark angezogen. Das bedeutet, dass die Gewinnschwelle schnell deutlich überschritten wird, wenn heute ein Haus innerhalb der 10-Jahres-Frist verkauft wird. Am besten warten Sie also mit dem Verkauf, bis die 10-Jahres-Frist tatsächlich abgelaufen ist und vermieten das Haus gegebenenfalls für die restliche Zeit. Denn egal, wie hoch der Gewinn nach den zehn Jahren ausfällt: Steuern für den Immobilienverkauf fallen dann nicht an.

Brauchen Sie das Geld aus dem Immobilienverkauf dringend oder möchten Sie einfach nicht vermieten, bleibt Ihnen zumindest die Möglichkeit, den Spekulationsgewinn möglichst niedrig zu halten: Haben Sie im Verkaufsjahr beispielsweise andere Veräußerungsgeschäfte gemacht, die Ihnen Verluste eingebracht haben, können Sie die Spekulationssteuern mit den Veräußerungsverlusten verrechnen und müssen weniger oder sogar gar nichts zahlen. Außerdem können Sie, wie oben bereits erwähnt, von dem Gewinn beim Immobilienverkauf zum Beispiel die Kosten für den Energieausweis, die früheren Kaufnebenkosten für die Immobilie und alle Kosten, die durch den Verkauf entstanden sind, wie Renovierungskosten oder Maklerprovision, geltend machen. So lassen sich die fälligen Kosten beim Hausverkauf deutlich reduzieren.

Immobilienverkauf trotz Steuern?

Auch wenn Steuern ärgerlich sind, darf nicht vergessen werden: Wer seine Immobilie von einem erfahrenen Makler zu einem möglichst guten Preis verkaufen lässt, für den bleiben auch nach Abzug der Steuern trotzdem noch ein satter Gewinn.

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