Hürden beim Verkauf einer vermieteten Wohnung
Das Problem, eine vermietete Wohnung zu verkaufen, liegt vor allem darin, dass nach § 566 BGB Kauf nicht die Miete bricht. Das bedeutet, dass ein Käufer den bestehenden Mietvertrag übernehmen muss und nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen kündigen darf. Hier können zwei Fälle unterschieden werden:
1. Der Käufer will selbst in die vermietete Wohnung einziehen:
Wenn der Käufer die neue Immobilie für den Eigenbedarf gekauft hat, kann er nach dem Eintrag ins Grundbuch eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Als Eigenbedarf gilt neben der Selbstnutzung der Immobilie übrigens auch, wenn der neue Eigentümer die Wohnung jemandem aus seinem engeren Umfeld überlassen möchte, wie zum Beispiel seinen Eltern, Schwiegereltern, Geschwistern, Neffen, Nichten, Enkeln oder sogar Haushaltangehörigen wie Haushaltshilfen oder Pflegekräften. Allerdings müssen bestimmte Kündigungsfristen eingehalten werden und oft wehren sich Mieter auch vor Gericht gegen Eigenbedarfskündigungen, sodass sich der Auszug der Mieter unter Umständen sehr lange herauszögern kann. Deshalb scheuen sich viele Kaufinteressenten, eine vermietete Wohnung zu kaufen, wenn sie selbst, ihre Familien- oder Hausangehörigen dort einziehen möchten, was es erschwert, eine vermietete Wohnung schnell zu verkaufen.
2. Der Käufer will die vermietete Wohnung nicht selbst nutzen:
Ohne Eigenbedarf kann das Mietverhältnis nicht einfach vom neuen Eigentümer gekündigt, sondern der Mieter des vorherigen Eigentümers muss übernommen werden. In diesem Fall kann nur auf die Freiwilligkeit des Mieters gehofft oder ein Mietaufhebungsvertrag angeboten werden, um die Mieter mit einer Abfindung zum freiwilligen Auszug zu bewegen. Die Abfindung kann unter Umständen sehr teuer werden, was die Chance verringert, eine vermietete Wohnung schnell zu verkaufen, wenn sich der Interessent eine leere Wohnung wünscht, um sie zum Beispiel zu modernisieren und teuer zu vermieten.
Vorkaufsrecht und Sperrfrist bei umgewandeltem Wohnraum
Werden Wohnungen während der Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt zudem eine Kündigungssperrfrist. Dadurch wird die Kündigungsfrist auf mindestens 3 Jahre verlängert. Je nach Bundesland kann die Sperrfrist aber auch bis zu 10 Jahre dauern. Erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. Diese lange Bindung an den Mieter ist ebenfalls ein Grund, warum eine vermietete Wohnung sich gegebenenfalls schlecht verkaufen lässt.
Gut zu wissen: Bei umgewandelten Wohnungen haben Mieter immer ein Vorkaufsrecht. Das heißt, dass der Mieter einen Anspruch auf den Kauf der von ihm bewohnten Wohnung hat, bevor andere Käufer zum Zuge kommen können.
Mit Wertgutachten Kapitalanleger als Käufer gewinnen
Durch die genannten Hürden ist es viel schwieriger eine vermietete Wohnung als eine leerstehende Wohnung zu verkaufen. Denn viele Kaufinteressenten sind durch die Bindung an den Mieter oder die notwendige Eigenbedarfskündigung abgeschreckt, wodurch die Nachfrage für die Wohnung sinkt. Entsprechend musste der Verkaufspreis früher deutlich niedriger angesetzt werden als bei einer vergleichbaren unvermieteten Wohnung.
Das gilt derzeit allerdings nur noch bedingt, denn beim heutigen niedrigen Zinsniveau gelten vermietete Immobilien bei Investoren inzwischen als sichere Kapitalanlage mit hoher Rendite. Vor allem, wenn die Immobilie in beliebten Ballungsgebieten wie Berlin-Brandenburg steht, ist auch eine vermietete Wohnung schnell verkauft und die Verkaufspreise können sich trotzdem sehen lassen.
Zwar interessieren sich manche Investoren mehr für unvermietete Wohnungen, da sie Modernisierungsmaßnahmen vornehmen und bei einer Neuvermietung eine höhere Miete festlegen können. Andere Kapitalanleger kaufen lieber vermietete Wohnungen, da sie sich dann nicht selbst auf die Suche nach Mietern begeben müssen. Um eine vermietete Wohnung schnell zu verkaufen, müssen also die richtigen Interessenten angesprochen werden.
Investoren geht es beim Immobilienkauf ausschließlich um den Wertezuwachs einer Immobilie. Hier kommt einem Wertgutachten eine besondere Bedeutung zu, die den Investor über die mögliche Wertsteigerung in der Zukunft informiert. Für das Gutachten werden unter anderem Faktoren wie die Höhe der Mieteinnahmen im Vergleich zum Kaufpreis und zum Mietspiegel sowie notwendige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen einberechnet. So ist ein professionelles Wertgutachten für Verhandlungen mit Investoren eine gute Grundlage, es kommt schneller zum Verkauf und es können höhere Preise erzielt werden.
Rosa Immobilien unterstützt Sie gerne bei der Wertermittlung Ihrer vermieteten Immobilie und beim schnellen Verkauf von vermieteten Wohnungen. Sprechen Sie uns gerne an.
