Beispiele für Sondernutzungsrechte
Als Beispiel soll hier das oft vorkommende Sondernutzungsrecht an einem Garten genannt werden: In einem Haus befinden sich mehrere Eigentumswohnungen. Der Wohnungseigentümer der Erdgeschosswohnung bekommt das Sondernutzungsrecht, den Garten ganz alleine zu benutzen. Alle anderen Wohnungseigentümer dürfen den Garten dann nicht betreten, obwohl der Garten zum Grundstück gehört, das Gemeinschaftseigentum ist. Durch das Sondernutzungsrecht hat der Eigentümer der Erdgeschosswohnung ein exklusives Nutzungsrecht, so darf er zum Beispiel im Garten Kaffee trinken, aber auch das Obst der Bäume ernten, die im Garten stehen.
Neben exklusiven Nutzungsrechten an Gärten und Terrassen werden auch oft Sondernutzungsrechte an PKW-Stellplätzen, Garagen, Kellerräumen oder Dachböden vereinbart. So sind in vielen Immobilien mit Eigentumswohnungen die Kellerräume den verschiedenen Wohnungen genau zugeordnet.
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte man sich deshalb genau informieren, welche Sondernutzungsrechte andere Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft vielleicht haben, sodass die Wohnung nicht mit falschen Erwartungen gekauft wird.
Entstehung von Sondernutzungsrechten
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sondernutzungsrechte festgelegt werden können. In der Regel werden sie bereits in der Teilungserklärung des Eigentümers oder in der Teilungsvereinbarung der Miteigentümer vereinbart. Soll ein Sondernutzungsrecht erst nach der Begründung des Wohnungseigentums festgelegt werden, müssen alle Eigentümer zustimmen, die im Grundbuch stehen. Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung reicht nicht aus, um Sondernutzungsrechte wirksam zu vereinbaren. Wird ein Sondernutzungsrecht nach der Begründung des Wohnungseigentums durch Zustimmung aller Wohnungseigentümer vereinbart, sollte es ins Grundbuch eingetragen werden, damit auch spätere Eigentümer der betroffenen Wohneinheit ihren Anspruch auf das Sondernutzungsrecht geltend machen können.
Beschränkungen des Sondernutzungsrechts
Sondernutzungsrechte sind normalerweise bestimmten Regeln unterworfen. Dabei gehen aus der Teilungserklärung oder der Teilungsvereinbarung oft die genauen Bedingungen für die exklusive Nutzung hervor. Damit es später nicht zum Streit zwischen den Wohnungseigentümern kommt, sollten diese Regeln so detailliert wie möglich ausgearbeitet werden. So kann beispielsweise festgelegt werden, dass ein KFZ-Stellplatz zwar zum Abstellen eines Fahrzeugs, nicht aber für dessen Reparatur benutzt werden darf. Oder das Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum kann festlegen, dass der Raum nur als Stauraum verwendet werden darf und nicht als Hobbykeller.
Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, der sollte sich genau über die Sondernutzungsrechte der jeweiligen Eigentümer in der Teilungserklärung, in der Teilungsvereinbarung oder im Grundbuch informieren, damit es nicht zu bösen Überraschungen kommt. Wer sich schon auf die Nutzung des schönen Gartens hinterm Haus freut und erst nach dem Wohnungskauf erfährt, dass er den Garten gar nicht nutzen kann, weil ein anderer Eigentümer dafür ein Sondernutzungsrecht hat, ist natürlich enttäuscht.
Rosa Immobilien achtet bei der Immobilienvermittlung auf genau solche Details und hilft Ihnen gerne, eine Immobilie genau nach Ihren Vorstellungen zu finden.
