Tipp 1: Grundstück und Haus getrennt kaufen

Beim Erwerb einer Immobilie muss Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Grunderwerbsteuer wird auf den gesamten Kaufpreis von Haus und Grundstück erhoben. Bei älteren Immobilien ist es nicht möglich, die Grunderwerbsteuer von Grundstück und Haus zu trennen. Bei Neubauten hingegen kann das Grundstück separat vom Gebäude gekauft werden, weil das Gebäude noch gar nicht existiert. Durch diesen Vorgang kann die Grunderwerbsteuer deutlich reduziert werden. Denn Grundstücke sind in der Regel günstiger als die Immobilie selbst.

Um die Grunderwerbsteuer zu reduzieren, indem Grundstück und Immobilie getrennt erworben werden, müssen strenge Regeln beachtet werden. Es müssen zwei getrennte Kaufverträge vorliegen, die den unabhängigen Erwerb beweisen können. So dürfen beispielsweise der Verkäufer des Grundstücks und der Bauunternehmer nicht identisch sein oder zur gleichen Unternehmensgruppe gehören. Zudem muss zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Bauvertragsabschluss eine sogenannte „Schamfrist“ von mindestens 6 Monaten liegen. Das alles klingt ein wenig kompliziert, spart aber oft Tausende Euro an Grunderwerbsteuer ein. Anders, als viele denken, wird die Grunderwerbsteuer schnell eine hohe Summe. Je nach Bundesland fällt die Steuerhöhe ganz unterschiedlich aus. 2024 liegen die Grunderwerbsteuersätze in den 16 Bundesländer zwischen 3,5 und 6,5 %. Bei einem Gesamtanschaffungspreis von 400.000 € zahlt ein Hauskäufer beispielsweise in Bayern nur 14.000 € (3,5 %), während es in Nordrhein-Westphalen, in Schleswig-Holstein, im Saarland und in Brandenburg stolze 26.000 € (6,5 %) sind.

Übersicht Grunderwerbsteuer nach Bundesländern mit Beispielsumme:

Tipp 2: Einrichtungsgegenstände im Vertrag separat ausweisen

Wird eine Bestandsimmobilien gekauft, kann aber auch unter bestimmten Umständen bei der Grunderwerbsteuer gespart werden. Dies gilt, wenn zusammen mit dem Haus oder der Wohnung Einrichtungsgegenstände erworben werden, die nicht fest mit der Immobilie verbaut sind. Denn die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bezieht sich lediglich auf den Wert der Immobilie, und zwar sowohl auf das Gebäude als auch auf das Grundstück. Inventar wie eine Einbauküche, eine Markise oder eine Sauna gehören nicht zur Immobilie. Deshalb ist es ratsam, den Kaufpreis für diese Gegenstände im notariellen Vertrag separat auszuweisen. Dadurch sinkt der reine Kaufpreis für Grundstück und Immobilie und dadurch auch die Grunderwerbsteuer.

Folgende Einrichtungsgegenstände können beispielsweise im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden, damit sie aus der Bemessungsgrundlage rausgerechnet werden können:

• Einbauküchen: Dazu gehören alle Küchenschränke, Arbeitsplatten, Spülen und Elektrogeräte wie Herd, Backofen, Kühlschrank und Geschirrspüler.
• Markisen: Außenbeschattungen wie Markisen zählen nicht zum fest verbauten Teil des Hauses.
• Saunen: Eine mobile oder modulare Sauna ist kein fester Bestandteil der Immobilie.
• Einbaumöbel: Schränke oder Regale, die zwar maßgefertigt sind, aber ohne wesentliche bauliche Veränderung entfernt werden können.
• Gartenmöbel und -geräte: Teure Gartenmöbelsets, Aufsitzrasenmäher und andere große Gartengeräte.
• Beleuchtung: Hochwertige Lampen und Leuchten, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind.
• Heimkinoanlagen: Integrierte, aber nicht fest verbaute Unterhaltungselektronik wie Beamer, Lautsprechersysteme und Leinwände.
• Whirlpools oder freistehende Badewannen: Diese zählen nicht zum fest verbauten Inventar, wenn sie problemlos entfernt werden können.
• Sonstige große Haushaltsgeräte: Waschmaschinen, Trockner und ähnliche Geräte.

Tipp 3: Riester-Rente in die Baufinanzierung einbringen

Die Riester-Rente bietet beim Hauskauf verschiedene Vorteile. So kann beispielsweise das angesparte Kapital für den Hauskauf genutzt werden, wodurch sich das Eigenkapital erhöht und günstigere Zinsen zu erwarten sind. Nicht nur die Beiträge zur Riester-Rente sind steuerlich absetzbar, sondern auch die staatlichen Zulagen – und das sind immerhin bis zu 2.100 € im Jahr. Um diese Beträge steuerlich geltend zu machen, werden sie in der „Anlage Vorsorgeaufwand“ der Steuererklärung angegeben.

Tipp 4: Umzugskosten von der Steuer absetzen

Ein Hauskauf ist oft mit einem Umzug verbunden. Dabei können die Umzugskosten unter Umständen steuerlich geltend gemacht werden. Hier muss aber zwischen einem beruflich bedingten und einem privaten Umzug unterschieden werden.

Beruflich bedingter Umzug

Wenn der Umzug beruflich bedingt ist, können die damit verbundenen Aufwendungen als Werbungskosten abgesetzt werden. Eine der folgenden Voraussetzungen muss dafür erfüllt sein:

• Durch den Umzug verkürzt sich Ihr Arbeitsweg erheblich.
• Aufgrund einer neuen Arbeitsstelle wurde die Immobilie am neuen Ort gekauft.
• Sie sind für einen neuen Arbeitgeber aus dem Ausland zurückgekehrt.

Die Belege sollten penibel gesammelt werden, denn alle Kosten müssen dem Finanzamt nachgewiesen werden. Absetzbar sind unter anderem Transportkosten, Meldegebühren und Kosten für den Schulwechsel der Kinder. Die Werbungskosten müssen bei der Steuererklärung in Anlage N eingetragen werden.

Privater Umzug

Wurden der Hauskauf und der damit verbundene Umzug nicht wegen eines Jobwechsels durchgeführt, handelt es sich um einen privaten Umzug. Deshalb können die Umzugskosten nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden. Doch auch hier gibt es die Möglichkeit, steuerlich noch etwas herauszuholen. Die Umzugskosten können als „haushaltsnahe Dienstleistungen“ abgesetzt werden. Hierbei bezieht sich die Absetzbarkeit auf den Begriff „Dienstleistung“. Es können alle Ausgaben für Dienstleistungen geltend gemacht werden, die im Rahmen des Umzugs in Anspruch genommen wurden. Dazu gehören zum Beispiel:

• die Kosten für Handwerker
• die Ausgaben für das Umzugsunternehmen
• die Gebühren für eine Reinigungsfirma
• Gartenarbeiten
• Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen durch Fachkräfte

Insgesamt können als haushaltsnahe Dienstleistungen bis zu 20 % der Lohnkosten und maximal 4.000 Euro pro Jahr bei der Steuer geltend gemacht werden. Zwar ist diese Grenze oft schon durch die Umzugskosten erreicht. Damit das funktioniert, müssen Sie dem Finanzamt für alle Dienstleistungen ordnungsgemäße Rechnungen haben, die detailliert die erbrachten Leistungen und die jeweiligen Kosten aufzählen. Nur so kann das Finanzamt die Angaben überprüfen und die Absetzbarkeit der Kosten genehmigen. Auch Zahlungsnachweise wie Kontoauszüge oder Überweisungsbelege sollten aufbewahrt werden. So kann nachgewiesen werden, dass die Zahlungen tatsächlich erfolgt sind. Die Kosten werden in der Steuererklärung im Abschnitt „Haushaltsnahe Dienstleistungen“ in das Hauptformular der Steuererklärung eingetragen.

Tipp 5: Renovierungskosten absetzen

Kosten für Renovierungen und Modernisierungen, die nach dem Kauf einer Immobilie anfallen, können unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Besonders relevant sind Maßnahmen zur energetischen Sanierung. Die entsprechenden Ausgaben können im Rahmen der Steuererklärung gemacht werden, wodurch die finanzielle Belastung deutlich gemindert werden kann.

Zusätzliche Spartipps rund um den Hauskauf

Förderprogramme nutzen

Neben steuerlichen Vorteilen gibt es verschiedene staatliche Förderprogramme, die beim Hauskauf und bei Sanierungsmaßnahmen in Anspruch genommen werden können. Die KfW-Bank bietet beispielsweise zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Diese Programme können die Gesamtfinanzierung erheblich erleichtern und sollten bei der Planung berücksichtigt werden.

Immobilie passend zum Budget finden

Natürlich können all diese Tipps genutzt werden, um beim Hauskauf zu sparen. Der wichtigste Spartipp ist aber, sich von vornherein eine Immobilie zu kaufen, die sowohl zu den eigenen Vorstellungen als auch zum vorhandenen Budget passt. Die Erfahrung zeigt: Nur wenn der Kaufpreis und die Immobilienfinanzierung Sie noch ruhig schlafen lassen, können Sie Ihr Traumhaus richtig genießen. Rosa Immobilien hilft Ihnen gern, das passende Haus in Berlin oder Brandenburg für Sie zu finden.