Kann ich oder der Käufer dem Mieter einfach kündigen?
Wer eine vermietete Immobilie besitzt und sie verkaufen will, spielt vielleicht mit dem Gedanken, den Mietern einfach zu kündigen. Denn leerstehende Immobilien lassen sich erfahrungsgemäß schneller und zu einem besseren Preis verkaufen. Dem Mieter zu kündigen und beispielsweise Eigenbedarf als Grund vorzuschieben, ist allerdings keine gute Idee. Wenn herauskommt, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, kann es zu Schadensersatzforderungen kommen.
Zudem gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer das bestehende Mietverhältnis zu den gleichen Konditionen übernehmen muss. Zwar kann der Käufer Eigenbedarf geltend machen, wenn er oder nahe Familienangehörige in die Immobilie einziehen wollen. Aber in diesem Fall gelten bestimmte Kündigungsfristen und viele Hauskäufer greifen doch lieber auf leerstehende Gebäude zurück, weil sie Probleme bei der Mieterkündigung befürchten.
Auf jeden Fall bietet es sich an, mit dem Mieter zu sprechen, ob nicht eine Einigung über den Auszug getroffen werden kann. Vielleicht hat er Interesse daran, das Haus selber zu kaufen, oder er lässt sich darauf ein, einen Mietaufhebungsvertrag zu unterzeichnen und dafür im Gegenzug eine festgelegte Abfindung zu kassieren. Vor allem, wenn dem Mieter bewusst ist, dass ein Käufer unter Umständen sowieso wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind viele Mieter gesprächsbereit.
Wer interessiert sich überhaupt für vermietete Immobilien?
Natürlich gibt es immer mal wieder Interessenten, die ein Haus in einer ganz bestimmten Gegend suchen und dafür auch in Kauf nehmen würden, eine vermietete Immobilie zu kaufen und dem Mieter danach zu kündigen. Allgemein werden vermietete Immobilien allerdings eher an Interessenten verkauft, die die Immobilie als Kapitalanlage betrachten. Hier ist es wichtig, dass der Verkaufspreis stimmt, damit der Käufer mit einer guten Rendite rechnen kann. Zu bevorzugen ist deshalb eine professionelle Immobilienbewertung mittels Ertragswertverfahren durch einen erfahrenen lokalen Makler, der die Mieterträge in die Bewertung mit einfließen lässt und den Kaufpreis entsprechend realistisch ansetzt, um Investoren zu überzeugen.
Wie kann ich eine vermietete Immobilie am besten verkaufen?
Wie bereits erwähnt, werden vermietete Immobilien meistens an Kapitalanleger verkauft. Diese kennen sich mit Immobilien oft gut aus, sind an harten Fakten interessiert und machen den Kauf nicht vom Bauchgefühl abhängig. Deshalb ist es beim Verkauf vermieteter Immobilien besonders wichtig, einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln, gezielte Inserate zu schreiben, hochwertige Fotos von der Immobilie zu machen und den Verkaufsvertrag korrekt vorzubereiten.
Da hauptsächlich Kapitalanleger für den Kauf vermieteter Immobilien angesprochen werden, kommt es bei der Vermarktung mehr auf ein aussagekräftiges Exposé als auf Besichtigungen an, viele Renditeobjekte werden sogar ganz ohne Besichtigung verkauft. Stattdessen sollte die Beschreibung der Immobilie eine präzise Kalkulation der Rendite beinhalten und das Verkaufsgespräch möglichst professionell und sicher geführt werden. Hier hilft es, einen erfahrenen, in der Region ansässigen Makler zu beauftragen, der sich nicht nur mit den Preisen für vermietete Immobilien und dem aktuellen Marktgeschehen gut auskennt, sondern auch mit professioneller Immobilienvermarktung.
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