Vergleichswertverfahren
Bei dieser Methode schaut man sich die Preise von anderen Grundstücken in ähnlichen Lagen an. Diese sollten vergleichbar sein, also in Eckdaten wie Bodenbeschaffenheit, Nutzung, Zuschnitt usw. dem zu vergleichenden Grundstück entsprechen.
Optimal wäre hier natürlich der Vergleich mit einem Nachbargrundstück, das nicht nur ähnlich beschaffen ist, sondern auch noch zu einem annähernd gleichen Zeitpunkt erworben wurde. Da dies aber nur selten möglich ist, wird oft der sogenannte Bodenrichtwert als Instrument genutzt.
Bodenrichtwert
Bei diesem Verfahren legt der Gutachterausschuss der Gemeinde den Wert eines Grundstücks fest und bezieht sich dabei auf die durchschnittlich gezahlten Preise in einem bestimmten Zeitraum. Um die verschiedenen Lagen in die Berechnung einzubeziehen, arbeiten die Gutachter mit unterschiedlichen Bodenrichtwertzonen. Der Bodenrichtwert wird dann in Euro je Quadratmeter formuliert.
Sie können die Bodenrichtwerte für Berlin und Brandenburg online über Boris Berlin und Boris Brandenburg abrufen.
Die Grundstückspreise können dann dennoch vom reinen Bodenrichtwert abweichen, da es noch individuelle Eigenschaften der Grundstücke gibt, die den Preis beeinflussen.
Diese Faktoren können sich auf den Wert auswirken:
- Größe: Wert und Preis eines Grundstücks steigen in der Regel mit der Größe.
- Ausrichtung/Schnitt: Ein Grundstück mit unverbautem Blick auf einen See ist in der Regel höher bewertet als eines, das von Häusern umschlossen ist.
- Erschließung: Der Verkaufspreis für bereits erschlossene Grundstücke ist in der Regel höher, da für den Käufer keine Folgekosten entstehen, um z. B. Wasser und Strom anlegen zu lassen.
- Bodenqualität: Auch die Beschaffenheit und Qualität des Bodens (handelt es sich um Kies, Lehm, Stein und gibt es ggf. Altlasten oder giftige Stoffe im Grund) wirken sich auf den Wert des Grundstücks aus.
- Nutzungserlaubnis: Ein Grundstück, dass offiziell als Bauland ausgewiesen ist, wird höher im Wert sein, als eines, auf dem nicht gebaut werden darf.
- Lage: Wie immer bei Immobilien, ist die Lage ein zentraler Faktor für die Ermittlung des Wertes. Wenn es zentral liegt und Schulen, Ärzte, eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr etc. vorhanden sind, wirkt sich das positiv auf den Verkaufspreis aus.
Um auf den richtigen Preis zu kommen, kontaktieren Sie mich gern – ich unterstütze Sie sowohl bei der Bewertung ihres Grundstücks, wenn Sie verkaufen möchten, als auch bei der Suche nach einem Grundstück zum Kauf.
Gründe für den Anstieg der Grundstückspreise
Grundstücke sind ein Wirtschaftsgut, das nur begrenzt zur Verfügung steht. Durch eine stetig hohe Nachfrage nach Bauland, vor allem in und um die großen Metropolen, ist auch der Preis für Grundstücke stetig gestiegen. Ein Grund dafür sind auch die niedrigen Zinsen, durch die es vielen Menschen möglich ist, an günstige Kredite für das Bauen zu kommen. Auch Investoren aus dem Ausland erhöhen den Druck auf dem Immobilienmarkt, da andere Sparformen wie Staatsanleihen oder Tagesgeld kaum noch spürbare Renditen abwerfen.
In den letzten zehn Jahren sind die Preise für Grundstücke in den meisten Lagen kontinuierlich gestiegen. Lediglich in ländlichen Regionen sinken die Preise immer mal wieder, weil der Zuzug vom Land in die Städte noch immer anhält. Dies sorgt dafür, dass teilweise in großen Städten wie Leipzig der Quadratmeterpreis bei 280 Euro liegt, während es nur 70 Kilometer entfernt auf dem Land Quadratmeterpreise von 40 Euro gibt.
Insgesamt sind die Unterschiede bundesweit sehr groß. Während in Erfurt die Preise je qm im Jahr 2018 im Schnitt bei 157 Euro lagen, zahlte man in Berlin bereits 511 Euro und in München stolze 1.422 Euro.
Nebenkosten beachten
Wer ein Grundstück erwirbt, sollte die Nebenkosten im Blick haben. Hierzu zählen etwa die Grunderwerbsteuer (diese beträgt je nach Bundesland 3,5% bis 6,5%), Maklergebühren (auch hier je nach Bundesland und Vereinbarung 3 bis 7,14%) sowie Notarkosten und die Grundbucheintragung (ca. 1,5%).
Mein Tipp: Lassen Sie sich bei Kauf und Verkauf von Grundstücken von einem erfahrenen Makler beraten, um den Wert richtig ermitteln zu können.
