Unter zugesicherte Eigenschaft werden rechtlich alle wertbildenden Faktoren verstanden, die einer Sache zumindest für eine gewisse Dauer zu eigen sind und für deren Existenz der Vertragspartner rechtlich einsteht. Wenn ein Immobilienverkäufer dem Käufer das Vorliegen einer bestimmten Eigenschaft bzw. Beschaffenheit der Immobilie zugesichert hat, kann er vom Käufer auf Schadenersatz verklagt werde, wenn die zugesicherte Eigenschaft fehlt.
Was bedeutet zugesicherte Eigenschaft bei Immobilien genau?
Eigenschaften sind alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse einer Immobilie, die aufgrund ihrer Art und Dauer für den Wert einer Immobilie wichtig sind. Eine Eigenschaft gilt nicht nur dann als zugesichert, wenn sie ausdrücklich im Kaufvertrag genannt wird, wobei diese Fälle besonders eindeutig sind. Es reicht oft auch aus, wenn der Verkäufer dem Kaufinteressenten durch schlüssiges Verhalten zu erkennen gibt, dass die betreffende Eigenschaft vorhanden ist und er dafür einstehen will. Zwar gibt es Gerichtsurteile die besagen, dass wirklich nur Eigenschaften als wirklich zugesichert gelten, die auch im Kaufvertrag stehen, auf der sicheren Seite ist man aber bei mündlichen Zusicherungen nicht.
Haftung beim Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft
Wird eine Immobilie verkauft und es zeigt sich nach Vertragsabschluss, dass eine zugesicherte Eigenschaft gar nicht vorhanden ist, wird dies juristisch in der Regel wie ein Mangel der Immobilie gesehen. Der Käufer hat dann das Recht, den Verkäufer zu Mängelbeseitigung aufzufordern, eine Minderung des Kaufpreises zu verlangen oder unter Umständen vom Kaufvertrag zurücktreten.
Darüber hinaus kann der Käufer bei einer zugesicherten Eigenschaft eventuell auch zusätzlich noch Schadensersatz verlangen, wenn ihm durch die Fehlinformation bezüglich der zugesicherten Eigenschaft ein finanzieller Schaden entstanden ist. Hat der Verkäufer beispielsweise erklärt, das Haus stehe aber nicht unter Denkmalschutz, und später stellt sich das Gegenteil raus, muss der Verkäufer die Mehrkosten bezahlen, die durch die Sanierung nach Denkmalschutzvorgaben entstehen.
Zugesicherte Eigenschaften und Gewährleistungsausschluss
Es ist üblich, dass in Immobilienkaufverträgen ein Gewährleistungsausschluss aufgenommen wird. Formuliert wird der Gewährleistungsausschluss mit Worten wie „gekauft wie gesehen“ oder „gekauft wie besichtigt“. Mit diesen Formulierungen schließt der Verkäufer eine Haftung für eventuelle Mängel der Immobilie aus, wobei nur offensichtliche Mängel, wie Risse in der Fassade, durch den Gewährleistungsausschluss abgedeckt sind. Wurde eine Eigenschaft der Immobilie hingegen zugesichert, greift der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag hingegen nicht. Denn mit der Zusicherung der Eigenschaft übernimmt der Verkäufer eine Garantie für ebendiese Beschaffenheit. Ein Beispiel wäre, dass der Verkäufer dem Kaufinteressenten zugesichert hat, dass alle Erschließungskosten bereits bezahlt wurden. Stimmt dies nicht, haftet der Verkäufer für die noch fälligen Kosten.
Angaben ins Blaue vermeiden
Sogenannte „Angaben ins Blaue“ zu den Eigenschaften einer Immobilie sind nicht zu empfehlen. Wenn ein Verkäufer zu Fragen, deren Beantwortung eine maßgebliche Bedeutung für den Kaufentschluss des Interessenten hat, ohne tatsächliches Wissen unrichtige Angaben macht, kann dies unter Umständen bereits als arglistige Täuschung gewertet werden. Als Immobilienverkäufer sollten Sie also nur diejenigen Eigenschaften zusichern, bei denen Sie sicher sind, dass sie auch wirklich vorhanden sind.
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