Ratgeber Immobilien

Was sind öffentliche Lasten bei Grundstücken?

Als öffentliche Lasten werden Belastungen eines Grundstücks verstanden, die nicht ins Grundbuch eingetragen werden können. Dabei handelt es sich um die laufenden Lasten des Grundstücks, die der Eigentümer an öffentliche Träger zahlen muss. Damit ist eine öffentliche Last eine Verpflichtung, die auf dem Grundstück ruht, und aufgrund derer eine Leistung aus dem Grundstück erbracht werden muss.

Was gehört zu den öffentlichen Lasten?

Zu den öffentlichen Lasten gehören in erster Linie kommunale Abgaben wie Erschließungskosten, Ausbaukosten, Straßenbaubeiträge oder Grundsteuer. Darüber hinaus sind auch Beiträge zu Wasser- und Bodenverbänden, Deichabgaben, Gebühren für die Kanalisation und Oberflächenentwässerung, Straßenreinigung und ähnliche Kosten zu den öffentlichen Lasten zu zählen. Ob und in welcher Höhe diese Kosten, Beiträge und Steuern vom Eigentümer erhoben werden, ist in den Satzungen der Kommunen geregelt.

Auch Verpflichtungen des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten zu Geldleistungen aus Umlegungen gelten als öffentliche Last, die auf dem Grundstück oder Erbbaurecht liegen. Zudem zählen auch Beitrags- und Vorschusspflichten aus Flurbereinigungen zu den öffentlichen Lasten. Auf dem Grundstück ruht dann ein sogenannter Ausgleichsbetrag.

Baulasten, die im Baulastenverzeichnis eingetragen werden, gehören wiederum nicht zu den öffentlichen Lasten.

Können öffentliche Lasten auf den Mieter abgewälzt werden?

Wie bereits erwähnt, gehören öffentliche Lasten zu den Betriebskosten. Laut Betriebskostenverordnung darf der Vermieter laufende öffentlichen Lasten des Grundstücks, wie die Grundsteuer, auf den Mieter umlegen und in den Betriebskosten mit abrechnen. Dazu sollte der Vermieter im Mietvertrag explizit auf § 2 I Betriebskostenverordnung als Grundlage der Umlegung der öffentlichen Lasten auf den Mieter hinweisen. Ein allgemeiner Hinweis darauf, dass öffentliche Lasten des Grundstücks auf den Mieter umgelegt werden, reicht nicht aus. Sollen noch weitere Lasten als die Grundsteuer auf den Mieter abgewälzt werden, sollten diese im Mietvertrag genau benannt werden.

Auf den Mieter umgelegt werden dürfen laut Betriebskostenverordnung allerdings wirklich nur sogenannte laufende öffentliche Lasten wie die Grundsteuer. Nicht zu den laufenden öffentlichen Lasten gehören hingegen zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Anliegerbeiträge und Erschließungsbeiträge. Diese sogenannten einmaligen Lasten, die meistens für Investitionsaufwendungen gedacht sind, gelten nicht als öffentliche Lasten im Sinne der Betriebskostenverordnung und dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung des Mieters auftauchen.

Was geschieht mit öffentlichen Lasten beim Immobilienverkauf?

Wird eine Immobilie verkauft, geht der Besitz von Nutzen und Lasten an den Käufer über. Also neben dem Nutzen, als neuer Eigentümer die Immobilie für eigene Zwecke nutzen zu können, übernimmt der Käufer auch die Zahlungsverpflichtungen, die das Eigentum an der Immobilie mit sich bringt. Das gilt auch für die öffentlichen Lasten.

Wiederkehrende öffentliche Lasten gehen zum ersten Januar des auf den Besitzübergang folgenden Jahres an den Käufer über. Vorher bleibt der Verkäufer zahlungspflichtig, wenn im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde.

Einmalige öffentliche Lasten wie Erschließungsbeiträge und Ausbaubeiträge muss der Verkäufer eines Grundstücks tragen, wenn nichts anderes im Kaufvertrag vereinbart wurde und die Maßnahme bis zum Tag der Beurkundung des Kaufvertrages bautechnisch gestartet wurde, selbst wenn die Kosten für die Baumaßnahme von der Kommune noch nicht in Rechnung gestellt wurden. Lasten für Maßnahmen, die nach dem Besitzübergang an den Käufer begonnen wurden, muss der Käufer tragen.

Damit es nicht zu Streitigkeiten beim Immobilienverkauf kommt, sollte in Kaufverträgen eine klare Regelung bezüglich der öffentlichen Lasten getroffen werden. Wird Ihr Immobilienverkauf durch einen erfahrenen Makler wie Rosa Immobilien abgewickelt, wird er Sie rechtzeitig auf solche wichtigen Details hinweisen.