Die Beleihungsgrenze bezeichnet den maximalen Anteil des Kaufpreises oder des ermittelten Immobilienwerts, den eine Bank im Rahmen einer Baufinanzierung als Darlehen vergibt. Sie wird in Prozent angegeben und variiert je nach Kreditinstitut und individuellen Finanzierungskonditionen. In der Regel liegt die Beleihungsgrenze zwischen 60 % und 80 % des Beleihungswerts einer Immobilie. Je niedriger die Beleihungsgrenze, desto geringer ist das Risiko für die Bank – und desto bessere Zinskonditionen kann ein Kreditnehmer bekommen. Wer in Berlin oder Brandenburg eine Immobilie finanzieren möchte, sollte die Beleihungsgrenze als wichtigen Faktor in die Finanzierungsstrategie einbeziehen.
Berechnung der Beleihungsgrenze
Die Beleihungsgrenze wird auf Basis des Beleihungswerts berechnet, der sich nicht immer mit dem Kaufpreis deckt. Banken setzen für die Berechnung eigene Schätzungen an, um das Risiko eines Wertverlustes der Immobilie zu minimieren.
Schritt 1: Ermittlung des Beleihungswerts
Als Beleihungswert wird der nachhaltige, langfristig erzielbare Marktwert einer Immobilie bezeichnet. Er wird von Banken häufig etwas niedriger angesetzt als der aktuelle Verkehrswert, um mögliche Marktveränderungen zu berücksichtigen.
Schritt 2: Anwendung der Beleihungsgrenze
Je nach Bank und Finanzierungskonzept kann die Beleihungsgrenze zwischen 60 % und 80 % des Beleihungswerts betragen. Das bedeutet, dass ein Käufer den darüber hinausgehenden Betrag durch Eigenkapital oder andere Finanzierungsquellen abdecken muss.
Beispiel:
- Kaufpreis einer Immobilie: 500.000 €
- Beleihungswert (z. B. konservativ berechnet durch die Bank): 480.000 €
- Beleihungsgrenze von 80 % des Beleihungswerts: 384.000 €
- Eigenkapitalbedarf: 116.000 € (Differenz zwischen Darlehen und Kaufpreis)
Bedeutung der Beleihungsgrenze
Die Beleihungsgrenze ist ein entscheidender Faktor bei der Immobilienfinanzierung, weil sie beeinflusst, wie viel Eigenkapital ein Käufer aufbringen muss und welche Konditionen für das Darlehen er überhaupt bekommen kann. Je niedriger die Beleihungsgrenze angesetzt ist, desto weniger finanziert die Bank – und desto sicherer ist das Geschäft für das Kreditinstitut. Das wirkt sich direkt auf die Zinssätze und die monatliche Belastung aus. Denn ein niedriger Fremdfinanzierungsanteil führt zu besseren Konditionen, weil das Risiko für die Bank niedriger ist. Wer beispielsweise eine Finanzierung mit einer Beleihungsgrenze von 60 % statt 80 % abschließt, kann oft von deutlich günstigeren Zinssätzen profitieren.
Wo die Beleihungsgrenzen in Berlin und Brandenburg liegen
Die Beleihungsgrenze liegt in der Regel zwischen 60 % und 80 % des ermittelten Immobilienwertes, abhängig von der Bank, der Bonität des Kreditnehmers und der Art der Immobilie. Besonders in begehrten Berliner Lagen wie Mitte oder Charlottenburg sind Banken oft bereit, eine höhere Finanzierung anzubieten, weil die Immobilien hier als besonders wertstabil eingeschätzt werden. In ländlichen Regionen Brandenburgs fällt die Beleihungsgrenze dagegen oft niedriger aus, weil dort die Werthaltigkeit und die Wiederverkaufsmöglichkeiten nicht so hoch sind. Immobilienkäufer sollten sich bei der Haussuche bewusst sein, dass die Beleihungsgrenze nicht dem Kaufpreis entspricht, sondern oft darunter liegt. Das bedeutet, dass der Käufer einen Teil des Kaufpreises – üblicherweise mindestens 20 % Eigenkapital – selbst aufbringen muss.
Vorteile der Beleihungsgrenze für die Finanzierung
- Risikominimierung für Banken und Kreditnehmer: Ein konservativer Beleihungswert schützt Banken und Käufer vor möglichen Wertverlusten der Immobilie, insbesondere in stark schwankenden Märkten wie Berlin.
- Bessere Finanzierungskonditionen: Je niedriger der Finanzierungsanteil im Verhältnis zum Beleihungswert, desto günstiger sind die Zinsen, weil das Risiko für die Bank sinkt.
- Nachhaltige Finanzierung: Eine realistische Beleihungsgrenze verhindert Überschuldung und sorgt dafür, dass Käufer sich eine Immobilie langfristig leisten können.
- Schutz vor Immobilienblasen: Durch eine zurückhaltende Beleihungsstrategie wird vermieden, dass spekulativ überhöhte Kaufpreise vollständig finanziert werden.
- Verlässliche Marktwertermittlung: Die Bankbewertung bietet Käufern eine objektive Einschätzung des Immobilienwerts, unabhängig von der aktuellen Marktdynamik.
Nachteile der Beleihungsgrenze für die Finanzierung
- Höherer Eigenkapitalbedarf: Wenn der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis angesetzt wird, müssen Käufer eine größere Eigenkapitalquote aufbringen.
- Eingeschränkte Finanzierungsoptionen: In hochpreisigen Regionen wie Berlin kann eine strenge Beleihungsgrenze dazu führen, dass weniger Käufer die nötige Eigenkapitalsumme aufbringen können.
- Längere Sparphase für Käufer: Wer weniger Fremdfinanzierung erhält, muss möglicherweise länger sparen, um sich eine Immobilie leisten zu können.
- Unterschiedliche Bankbewertungen: Verschiedene Banken können unterschiedliche Beleihungswerte ansetzen, was die Kreditvergabe erschweren kann.
- Erschwerte Finanzierung in ländlichen Regionen: In weniger gefragten Regionen Brandenburgs kann eine niedrigere Beleihungsgrenze dazu führen, dass Immobilien schwerer finanzierbar sind oder nur zu schlechteren Konditionen.
