Der Begriff Eigenbedarf bezeichnet das Recht eines Vermieters, einem Mieter zu kündigen, wenn er die Immobilie für sich selbst, nahe Angehörige oder eine im Haushalt lebende Person benötigt. In Deutschland ist die Eigenbedarfskündigung gesetzlich geregelt und an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Besonders in Ballungsräumen wie Berlin und Brandenburg, wo der Wohnraum knapp ist, spielt das Thema Eigenbedarf eine zentrale Rolle – auch bei Immobilienverkäufen und -käufen.
Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung
Eine Eigenbedarfskündigung kann nur erfolgen, wenn der Vermieter oder ein enger Familienangehöriger die Wohnung oder das Haus tatsächlich selbst nutzen möchte. Dazu gehören unter anderem:
- Vermieter selbst
- Ehegatten oder Lebenspartner
- Kinder, Enkel oder Eltern
- Geschwister in einigen Fällen
Eine pauschale Kündigung ohne nachvollziehbaren Grund ist nicht erlaubt. Zudem muss der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten.
Eigenbedarf nach Immobilienkauf
Zunächst gilt der Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“. Das heißt, dass der Käufer in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann unter bestimmten Voraussetzungen Eigenbedarf anmelden. Dies ist oft der Fall, wenn Käufer das Haus oder die Wohnung selbst nutzen möchten, anstatt weiterhin als Vermieter aufzutreten. Allerdings müssen sie sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten, die sich nach der Mietdauer richten. Zudem gilt für viele Immobilien ein Kündigungsschutz nach dem Erwerb, sodass eine Kündigung erst nach einer Sperrfrist – oft bis zu zehn Jahre – möglich ist. Wichtig ist, dass die Eigenbedarfskündigung gut begründet und schriftlich formuliert wird, um rechtlichen Problemen vorzubeugen. Auf der sicheren Seite sind Käufer, die eine freie Immobilie erwerben, um selbst einzuziehen.
Eigenbedarf vor dem Immobilienverkauf
Ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung erzielt oft einen niedrigeren Verkaufspreis als eine leerstehende Immobilie, weil Kapitalanleger andere Renditeerwartungen haben und Selbstnutzer abgeschreckt werden. Deshalb kommt es vor, dass Eigentümer vor dem Verkauf selbst Eigenbedarf anmelden, um das Objekt anschließend leerstehend und damit attraktiver zu verkaufen. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten: Wer eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, ohne wirklich selbst einzuziehen, riskiert eine Rückabwicklung des Verkaufs oder sogar Schadensersatzforderungen durch den Mieter.
Missbrauch von Eigenbedarf und rechtliche Konsequenzen
Ein Eigenbedarf darf nicht vorgeschoben werden, um Mieter loszuwerden. Wird eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen, ohne dass tatsächlich ein berechtigtes Interesse vorliegt, kann dies als Mietbetrug gewertet werden. In solchen Fällen drohen Schadensersatzforderungen durch den Mieter oder sogar eine Rückabwicklung des Verkaufs, falls die Immobilie nachträglich leer verkauft wurde.
