Beim Verkauf einer Immobilie ist der Gewährleistungsausschluss eine vertragliche Regelung, die den Verkäufer von der Haftung für Sachmängel an der Immobilie befreien soll. Das bedeutet, dass der Käufer die Immobilie „gekauft wie gesehen“ übernimmt und keine Mängelansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen kann, wenn nachträglich Schäden oder Baumängel festgestellt werden. Der Gewährleistungsausschluss ist vor allem beim Verkauf von gebrauchten Immobilien üblich. Während Bauträger oder gewerbliche Verkäufer gesetzlich verpflichtet sind, eine Gewährleistung für Neubauten zu übernehmen, können private Verkäufer die Gewährleistung in den meisten Fällen vollständig ausschließen.
Regeln für den Gewährleistungsausschluss
Ein Gewährleistungsausschluss ist nur zwischen Privatpersonen zulässig. Er wird im Kaufvertrag ausdrücklich festgehalten und in der Regel mit Formulierungen wie: „Der Verkauf erfolgt unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung für Sachmängel.“ Notare achten darauf, dass der Käufer den Ausschluss versteht und bestätigt, dass er die Immobilie in ihrem aktuellen Zustand übernimmt.
Der Gewährleistungsausschluss greift in folgenden Fällen nicht:
- Es liegt arglistige Täuschung vor, z. B. bewusst verschwiegene Mängel wie Feuchtigkeitsschäden oder Schimmel.
- Der Verkäufer hat grob fahrlässig falsche Angaben gemacht.
- Die Immobilie wurde neu gebaut oder von einem gewerblichen Verkäufer erworben.
Vorteile des Gewährleistungsausschlusses für den Verkäufer
- Keine nachträglichen Mängelansprüche: Der Käufer kann nach Abschluss des Kaufvertrags keine Gewährleistungsrechte geltend machen, sodass der Verkäufer nicht für spätere Mängel haftet.
- Minimierung finanzieller Risiken: Eventuelle Reparaturkosten oder unerwartete Instandhaltungen, die nach dem Verkauf auftreten, gehen vollständig zu Lasten des Käufers.
- Rechtliche Absicherung: Ein wirksamer Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer davor, für versteckte oder unbekannte Mängel belangt zu werden, sofern er diese nicht vorsätzlich verschwiegen hat.
- Schnellere Verkaufsabwicklung: Da keine langfristigen Verpflichtungen entstehen, kann der Verkäufer den Verkaufsprozess ohne spätere Haftungsrisiken abschließen.
Nachteile des Gewährleistungsausschlusses für den Verkäufer
- Haftung bei arglistigem Verschweigen: Falls der Verkäufer bekannte Mängel absichtlich verschweigt, bleibt er dennoch haftbar. Käufer könnten dann rechtliche Schritte einleiten, den Kaufpreis mindern oder den Kauf rückabwickeln.
- Mögliche Streitigkeiten mit dem Käufer: Falls der Käufer später Mängel entdeckt, die er für arglistig verschwiegen hält, kann es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommen. Dies kann hohe Anwalts- und Prozesskosten verursachen.
- Skepsis potenzieller Käufer: Manche Interessenten könnten durch den Ausschluss der Gewährleistung verunsichert sein und befürchten, dass Mängel absichtlich verborgen wurden. Dies kann den Verkaufsprozess verzögern.
- Wertminderung der Immobilie: Käufer fordern oft einen Preisnachlass, wenn ein vollständiger Gewährleistungsausschluss vorliegt, weil sie sich einem höheren Risiko ausgesetzt sehen.
- Eingeschränkter Käuferkreis: Besonders bei hochpreisigen oder sanierungsbedürftigen Immobilien kann ein Gewährleistungsausschluss abschreckend wirken und den Käuferkreis einschränken, weil viele Interessenten eine gewisse Sicherheit bevorzugen.
Absicherung des Käufers bei Gewährleistungsausschluss
Da der Verkäufer durch den Gewährleistungsausschluss von der Mängelhaftung befreit ist, sollte der Käufer folgende Maßnahmen ergreifen:
- Sorgfältige Besichtigung der Immobilie, idealerweise mit einem Makler, Gutachter oder Sachverständigen.
- Kaufvertragsprüfung durch einen Notar oder Anwalt, um unklare Regelungen zu vermeiden.
- Einsicht in Unterlagen wie Energieausweis, Baupläne, Protokolle der Eigentümerversammlung (bei Eigentumswohnungen).
