Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist ein rechtlich verbindliches Dokument, das festlegt, wie ein Gebäude mit mehreren Einheiten in Sondereigentum (z. B. einzelne Wohnungen, Kellerräume, Garagen) und Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Treppenhaus, Außenanlagen) aufgeteilt wird. Sie ist die Grundvoraussetzung, um einzelne Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus rechtlich als eigenständiges Wohneigentum zu verkaufen. Ohne eine Teilungserklärung gehört das gesamte Gebäude allen Miteigentümern gemeinsam, und Wohnungen können nicht separat veräußert oder beliehen werden. Die Teilungserklärung wird vor allem von Bauträgern oder Eigentümern erstellt, die ein bestehendes Gebäude in Eigentumswohnungen aufteilen möchten. Sie wird notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen, sodass jede Wohnung eine eigene Grundbuchnummer erhält.

Bedeutung der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie bestimmt:

• Welche Gebäudeteile als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum gelten
• Wie Kosten und Instandhaltungspflichten auf die Eigentümer verteilt werden
• Welche Sondernutzungsrechte existieren (z. B. für Gärten, Stellplätze, Balkone)
• Welche Regeln für bauliche Veränderungen und Modernisierungen gelten
• Wie Entscheidungen in der Eigentümerversammlung getroffen werden

Ohne klare Regelungen kann es zu Konflikten zwischen Eigentümern kommen, etwa wenn es um Instandhaltungskosten, Nutzungsrechte oder bauliche Veränderungen geht. Eine gut formulierte Teilungserklärung schafft Rechtssicherheit und verhindert Streitigkeiten.

Bestandteile einer Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung besteht aus mehreren Dokumenten, die gemeinsam eine rechtlich verbindliche Grundlage für die Verwaltung des Gebäudes bilden.

1. Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist eine grafische Darstellung der Immobilie, die zeigt, welche Gebäudeteile Sondereigentum (z. B. Wohnungen) und welche Gemeinschaftseigentum (z. B. Treppenhaus, Dach, Außenanlagen) sind. Er wird von einem Architekten oder Vermessungsingenieur erstellt und muss von der Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden.

2. Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung legt die Spielregeln innerhalb der Eigentümergemeinschaft fest. Hier wird geregelt, wie Stimmrechte verteilt sind, wie die Instandhaltung organisiert wird, ob bestimmte bauliche Änderungen erlaubt sind und ob Sondernutzungsrechte für bestimmte Bereiche bestehen (z. B. exklusive Gartennutzung).

3. Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bescheinigung, die bestätigt, dass jede Wohnung oder Gewerbeeinheit baulich so voneinander getrennt ist, dass sie eigenständig genutzt werden kann. Sie wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und ist eine Voraussetzung für die Eintragung der Teilungserklärung ins Grundbuch.

Vorteile einer Teilungserklärung

• Klare Eigentumsverhältnisse: Sie sorgt dafür, dass Eigentümer genau wissen, welche Gebäudeteile ihnen gehören und welche gemeinschaftlich genutzt werden.
• Ermöglicht den Verkauf einzelner Einheiten: Ohne Teilungserklärung kann ein Gebäude nur als Ganzes verkauft werden – mit ihr können einzelne Wohnungen separat verkauft oder beliehen werden.
• Rechtssicherheit für Eigentümer: Sie schützt vor Streitigkeiten über Instandhaltung, Kostenverteilung oder Nutzungsrechte.
• Grundlage für geregelte Verwaltung: Die WEG erhält klare Vorgaben zur Verwaltung und Entscheidungsfindung, was Konflikte minimiert.

Nachteile einer Teilungserklärung

• Einschränkungen durch Gemeinschaftsregeln: Eigentümer können nicht uneingeschränkt über ihre Wohnung verfügen, sondern müssen sich an die WEG-Beschlüsse und die Gemeinschaftsordnung halten.
• Fehlende Flexibilität: Eine Änderung der Teilungserklärung ist oft schwierig, weil sie meist die Zustimmung aller oder einer Mehrheit der Eigentümer erfordert.
• Potenzielle Konflikte in der WEG: Ungenaue oder ungünstige Regelungen können zu Meinungsverschiedenheiten über Kosten, Nutzungsrechte oder Sanierungen führen.
• Mögliche Benachteiligung einzelner Eigentümer: In manchen Fällen kann die Verteilung der Kosten oder Stimmrechte unfair erscheinen, insbesondere wenn bestimmte Eigentümer höhere Kosten tragen müssen.