Das Sachwertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung, die den materiellen Wert eines Gebäudes und des Grundstücks ermittelt. Es wird vor allem bei Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und speziellen Gewerbeimmobilien angewendet, wenn keine ausreichenden Vergleichsdaten oder Erträge zur Verfügung stehen. Im Gegensatz zum Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren, die sich an Marktpreisen oder Mieteinnahmen orientieren, basiert das Sachwertverfahren auf den reinen Herstellungskosten der Immobilie abzüglich Wertminderungen durch Alter oder Abnutzung.
Anwendungsfälle für das Sachwertverfahren
Das Verfahren wird häufig bei selten gehandelten Immobilienarten genutzt, für die nur wenige Vergleichswerte existieren. Besonders bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern, denkmalgeschützten Gebäuden oder Sonderbauten wie Kirchen oder Schulen kommt es zum Einsatz. Auch Banken nutzen es zur Beleihungswertermittlung, um den Wert einer Immobilie unabhängig von Marktschwankungen einzuschätzen.
Berechnung des Sachwerts
- Grundstückswert bestimmen: Der Wert des Grundstücks wird basierend auf Bodenrichtwerten berechnet. Diese werden von Gutachterausschüssen veröffentlicht und geben Auskunft über den aktuellen Marktwert pro Quadratmeter.
- Herstellungskosten des Gebäudes berechnen: Es werden die fiktiven Baukosten für eine vergleichbare Immobilie ermittelt. Dazu gehören sowohl die Baukosten für das Gebäude als auch die Kosten für Außenanlagen wie Garagen, Zäune oder Gärten.
- Alterswertminderung berücksichtigen: Je nach Alter und Zustand der Immobilie wird ein Wertabschlag vorgenommen. Abnutzungserscheinungen, Sanierungsbedarf oder Modernisierungsgrad spielen dabei eine Rolle.
- Marktanpassungsfaktor anwenden: Da das Sachwertverfahren nicht direkt die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt berücksichtigt, wird ein Anpassungsfaktor hinzugefügt, um den tatsächlichen Marktwert realistisch abzubilden. Dieser Faktor wird von Gutachterausschüssen regelmäßig aktualisiert.
Die Formel zur Berechnung lautet: Sachwert = (Gebäudewert + Außenanlagenwert) – Alterswertminderung + Grundstückswert × Marktanpassungsfaktor
Vorteile des Sachwertverfahrens
- Unabhängigkeit vom Marktgeschehen: Da es auf Herstellungskosten basiert, wird der Wert nicht direkt von kurzfristigen Marktschwankungen beeinflusst.
- Geeignet für schwer vergleichbare Immobilien: Besonders bei Einfamilienhäusern oder Spezialimmobilien ist es oft die beste Bewertungsmethode.
- Nachvollziehbare Berechnung: Die Herleitung des Werts basiert auf konkreten Baukosten, was Transparenz schafft.
Nachteile des Sachwertverfahrens
- Fehlende Marktberücksichtigung: Das Verfahren allein gibt keinen Aufschluss über Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt.
- Eingeschränkte Anwendung: Für vermietete Immobilien oder Investitionsobjekte ist das Ertragswertverfahren oft aussagekräftiger.
- Schwierigere Wertermittlung bei Altbauten: Sanierungsbedarf und Baumängel können schwer exakt kalkuliert werden.
