Sondereigentum bezeichnet im Wohnungseigentumsrecht den Teil einer Immobilie, der einem einzelnen Eigentümer allein gehört und von ihm individuell genutzt oder verändert werden kann. Es steht im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum, das allen Miteigentümern gemeinsam gehört. Das Sondereigentum wird im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt und bezieht sich in der Regel auf Räume innerhalb einer Wohnung, die baulich abgeschlossen und eindeutig zugeordnet sind. Eine große Bedeutung hat das Thema Sondereigentum, wenn man eine Eigentumswohnung kaufen will.
Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Während das Sondereigentum dem einzelnen Eigentümer zur alleinigen Nutzung und Gestaltung zusteht, betrifft das Gemeinschaftseigentum alle Eigentümer gemeinsam. Zum Gemeinschaftseigentum gehören unter anderem das Gebäude selbst, tragende Wände, das Treppenhaus, das Dach und alle Teile, die für die Statik und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind.
Beispiele für Sondereigentum:
- Innenräume einer Wohnung, einschließlich Wände, Decken und Böden
- Sanitäranlagen und Einbauten, sofern sie nicht Bestandteil des Gemeinschaftseigentums sind
- Türen und Fenster innerhalb der Wohnung (jedoch oft nicht die Außenfenster)
- Abgeschlossene Keller- oder Dachbodenräume, wenn sie einer Wohnung zugeordnet sind
Beispiele für Gemeinschaftseigentum:
- Außenfassade und tragende Bauteile des Gebäudes
- Treppenhäuser, Aufzüge und Flure
- Gemeinschaftsgärten und Außenanlagen
- Dach und Fundament des Gebäudes
Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit Sondereigentum
Eigentümer von Sondereigentum haben das Recht, ihre Räume nach eigenen Wünschen zu nutzen und umzugestalten, solange dadurch nicht die Rechte der anderen Eigentümer oder das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt werden. Andererseits sind sie verpflichtet, ihr Sondereigentum instand zu halten und anfallende Kosten für gemeinschaftliche Maßnahmen gemäß dem Miteigentumsanteil zu tragen.
Vorteile von Sondereigentum
- Individuelle Nutzung: Eigentümer können ihr Sondereigentum frei gestalten, modernisieren oder vermieten.
- Eigentumsrechte: Eintrag ins Grundbuch sichert die rechtliche Stellung des Eigentümers.
- Trennung von Verantwortung: Während Gemeinschaftseigentum der Verwaltung unterliegt, kann das Sondereigentum weitgehend selbst bestimmt werden.
Nachteile von Sondereigentum
- Einschränkungen durch Gemeinschaftsregeln: Trotz individueller Nutzung können Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Vorgaben machen.
- Kostenbeteiligung: Auch wenn nur das Sondereigentum genutzt wird, müssen Kosten für das Gemeinschaftseigentum anteilig übernommen werden.
- Sanierungspflichten: Schäden am Sondereigentum müssen auf eigene Kosten instand gesetzt werden, es sei denn, sie resultieren aus einem Mangel am Gemeinschaftseigentum.
