Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken erheben, wenn ein Immobilienkredit vorzeitig zurückgezahlt oder abgelöst wird. Sie dient dazu, den Zinsausfall der Bank auszugleichen, weil diese mit den ursprünglich vereinbarten Zinseinnahmen kalkuliert hat. Besonders bei langfristigen Darlehen mit fester Zinsbindung kann eine vorzeitige Rückzahlung teuer werden. Dennoch gibt es Möglichkeiten, die Kosten zu reduzieren oder ganz zu vermeiden.
Fälligkeit einer Vorfälligkeitsentschädigung
Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird immer dann fällig, wenn ein Immobilienkredit vor dem Ende der vereinbarten Zinsbindung vollständig oder teilweise zurückgezahlt wird. Dies kann beispielsweise beim Verkauf der Immobilie der Fall sein, wenn der Käufer das bestehende Darlehen nicht übernimmt und der Kredit vorzeitig abgelöst werden muss. Auch bei einer Umschuldung, also der Ablösung des alten Kredits durch ein neues, zinsgünstigeres Darlehen, verlangen Banken in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Zudem kann eine außerplanmäßige Sondertilgung außerhalb der vertraglich vereinbarten Möglichkeiten eine solche Gebühr nach sich ziehen, wenn dadurch der Bank Zinseinnahmen entgehen. Die genaue Höhe richtet sich nach der Restlaufzeit, dem ursprünglichen Zinssatz und den aktuellen Marktzinsen.
Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
- Restlaufzeit des Darlehens: Je länger die verbleibende Zinsbindung, desto höher kann die Entschädigung ausfallen.
- Zinsdifferenzschaden: Banken berechnen die Differenz zwischen dem ursprünglichen Zinssatz und dem aktuellen Marktzins für vergleichbare Kredite.
- Verwaltungskosten: Neben dem entgangenen Zinsgewinn werden häufig auch Bearbeitungsgebühren einbezogen.
Tipps durch Reduzierung der Vorfälligkeitsentschädigung
- Zinsbindungsfrist abwarten: Nach zehn Jahren kann ein Darlehen laut § 489 BGB mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist kostenlos abgelöst werden.
- Umschuldung geschickt planen: Falls eine Umschuldung notwendig ist, sollte geprüft werden, ob eine Bank eine Übernahme des Kredits ermöglicht.
- Fehlerhafte Berechnung anfechten: Manche Banken setzen die Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch an. Eine Überprüfung durch einen Experten kann helfen, die Kosten zu senken.
Nachteile der Vorfälligkeitsentschädigung
- Hohe Zusatzkosten: Vorzeitige Ablösungen können teuer werden und den Verkaufserlös erheblich schmälern.
- Eingeschränkte Flexibilität: Kreditnehmer sind an die vertraglich vereinbarten Laufzeiten gebunden und können nicht ohne Weiteres umschulden.
- Komplexe Berechnung: Viele Kreditnehmer wissen nicht, wie die Gebühr genau berechnet wird, und zahlen möglicherweise mehr als nötig.
