Ratgeber Immobilien

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

In der Regel heißt es, dass rund ein Drittel der Finanzierungssumme als Eigenkapital vorliegen sollte, um eine Baufinanzierung auf sichere Füße zu stellen. Doch auch wer kein Eigenkapital zur Verfügung hat, muss auf ein Eigenheim nicht verzichten.

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital wird auch Vollfinanzierung genannt. Bei dieser Art der Baufinanzierung leiht sich der Hauskäufer die komplette Summe, die er für die Finanzierung der Immobilie benötigt.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital gelten, wie solch eine Vollfinanzierung abläuft und welche Vor- und Nachteile es hat, eine Immobilie auch ohne Eigenkapital zu kaufen.

Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung

Wer eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren will, muss erst mal eine Bank finden, die solch eine Finanzierung übernimmt. Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital stellt für Banken ein erhöhtes Risiko dar. Damit eine Bank das Risiko einer Vollfinanzierung überhaupt eingeht, müssen Sie eine überdurchschnittliche Kreditwürdigkeit vorweisen.

Dazu brauchen Sie unter anderem einen sehr guten Schufa-Score. Auch ein sehr hohes, sicheres Einkommen gehört zu den Voraussetzungen für eine 100-Prozent-Finanzierung. Wer nur ein niedriges Gehalt bekommt oder über ein schwankendes Einkommen verfügt, wie Selbständige oder Freiberufler, wird es sehr schwer haben, eine Bank für eine Vollfinanzierung zu finden.

Hilfreich ist auch, wenn der Immobilienkäufer zumindest die Kaufnebenkosten, wie Maklergebühren und Grunderwerbsteuer, selbst stemmen kann. Muss auch dafür ein Kredit aufgenommen werden, wird von einer 110-Prozent- oder 120-Prozent-Finanzierung gesprochen, die besonders schwer zu verwirklichen ist.

Den Kaufnebenkosten steht kein materieller Gegenwert gegenüber, wie es bei der Finanzierung des reinen Grundstücks- und Hauswerts der Fall ist. Deshalb birgt solch eine Finanzierung ein besonders hohes Risiko für die Bank mit sich.

Wichtig bei der Entscheidung, ob eine Bank einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zustimmt, sind auch der Zustand und die Lage des Hauses. Ist das Haus in gutem Zustand und weist eine gute Lage auf, wird der Finanzierung eher stattgegeben. Dann kann die Bank davon ausgehen, dass der Hauswert eher steigt statt fällt, sodass das Darlehen auch langfristig abgesichert ist.

Ablauf einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

1. Zuerst sollten Sie sich bei einem Spezialisten für Immobilienfinanzierung oder bei einer Bank erkundigen, ob Sie theoretisch die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung erfüllen. Hierzu müssen Sie eine Schufa-Auskunft und Einkommensbelege vorlegen.
2. Gemeinsam mit dem Berater legen Sie fest, welche vollfinanzierte Darlehenssumme Sie aufnehmen und bezahlen könnten.
3. Mit einer möglichen Summe im Hinterkopf gehen Sie auf die Suche nach einer passenden Immobilie.
4. Haben Sie ein passendes Haus gefunden, handeln Sie mit dem Verkäufer den Kaufpreis aus.
5. Danach gehen Sie zur Bank und klären die Vollfinanzierung. In der Regel wollen die Banken jetzt über Zustand und Lage der anvisierten Immobilie informiert werden.
6. Wurde das Immobiliendarlehen bewilligt, kommt der Notartermin und der Kaufvertrag wird abgeschlossen.
7. Nachdem Sie das Geld aus der Vollfinanzierung an den Verkäufer und gegebenenfalls an den Makler und das Finanzamt überwiesen haben, geht das Haus in Ihren Besitz über.

Nachteile einer Vollfinanzierung für eine Immobilie

Wer ein Haus per Vollfinanzierung kaufen will, der muss mit folgenden Nachteilen gegenüber einer Finanzierung mit Eigenkapital rechnen:

Die Zinsen sind bei einer Vollfinanzierung besonders hoch, da die Bank sich gegen das erhöhte Risiko absichern will, das durch eine Vollfinanzierung entsteht. Oft sind die Zinsen bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital zwei- bis dreimal so hoch.
Durch die hohe Finanzierungssumme und den schlechteren Sollzins dauert es besonders lange, bis das Haus letztendlich abgezahlt ist.
Wie bereits erwähnt, sind für eine Vollfinanzierung ein sicheres, hohes Einkommen und eine reine Schufa-Auskunft unbedingt vorzulegen.
Zudem können nur Immobilien in gutem Zustand und begehrter Lage über eine Vollfinanzierung gekauft werde. Dies schränkt die Immobilienauswahl ein.
Sollte der Kredit eines Tages nicht mehr bedient werden können und muss die Immobilie zwangsversteigert werden, bleiben höhere Schulden übrig als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapitalanteil.

Vorteile eines Hauskaufs auch ohne Eigenkapital

Wer kein Eigenkapital besitzt, sollte sich mit einer Vollfinanzierung trotz der Nachteile zumindest einmal auseinandersetzen. Denn im Vergleich zum lebenslangen Wohnen zur Miete hat ein Immobilienkauf auch ohne Eigenkapital einige Vorteile:

Mieten steigen in der Regel stetig an, während bei einer Immobilienfinanzierung die monatliche Belastung konstant bleibt.
Trotz monatlicher Zahlung gehört dem Mieter die Wohnung auch nach vielen Jahren nicht, während die Vollfinanzierung am Ende zum Immobilienbesitz führt.
Bleibt man erst weiter in der Mietwohnung wohnen und spart währenddessen Eigenkapital an, ist man finanziell doppelt belastet.

Die richtige Immobilie für eine Vollfinanzierung finden

Wer ein Haus kaufen will und kein Eigenkapital besitzt, aber über ein sicheres Einkommen verfügt, sollte über eine mögliche Vollfinanzierung einer Immobilie nachdenken. Auch wenn eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital oft teurer ist, länger dauert und ein höheres Schulden-Risiko birgt, lohnt sich ein Hauskauf in den meisten Fällen trotzdem: Die Mieten steigen ständig und führen am Ende nicht einmal zum Immobilienbesitz.

Damit die Bank das Risiko einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital eingeht, muss das Haus durch einen guten Zustand und eine optimale Lage, einen hohen Gegenwert für die Darlehenssumme garantieren. Bei der Suche nach einer entsprechend hochwertigen Immobilie in Berlin oder Brandenburg steht Ihnen Rosa Immobilien gern zur Seite.