Ratgeber Immobilien

„Kauf bricht nicht Miete“: Kann ich als Käufer den Mieter in meiner neuen Immobilie wirklich nicht kündigen?

Vom Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 566) haben viele schon mal gehört. Er besagt, dass ein Mietverhältnis durch den Verkauf der Immobilie nicht beendet wird, sondern der Immobilienkäufer mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis eintritt.

Dabei gilt auch der alte Mietvertrag einfach weiter, ohne Zustimmung des Mieters kann er nicht geändert und es kann auch nicht einfach ein neuer Mietvertrag geschlossen werden. Aber gilt das wirklich immer? Kann ich als Käufer den Mieter in meiner neu gekauften Immobilie wirklich unter keinen Umständen kündigen? Alle rechtlichen Angaben ohne Gewähr.

Ausnahmen bestätigen die Regel

Wer vom Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ausgeht, der könnte meinen, dass ein Mieter beim Verkauf der Immobilie, in der seine Mietwohnung liegt, nichts passieren kann. Doch es gibt tatsächlich Ausnahmen, sodass Käufer den Mietern in ihrer neuen Immobilie in bestimmten Fällen dennoch kündigen können.

Fall 1: Vermieter und Verkäufer der Immobilie sind nicht identisch

Nach aktueller Rechtsprechung kann § 566 BGB nur angewendet werden, wenn der Verkauf der Immobilie tatsächlich durch den Vermieter erfolgt. Das ist zwar meistens der Fall, aber eben nicht immer. Beispielsweise kann es vorkommen, dass eine Immobilie von einem Dritten mit Zustimmung des Eigentümers vermietet wird. Wenn der Vermieter und der Eigentümer bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nicht identisch waren, greift „Kauf bricht nicht Miete“ tatsächlich nicht. Laut Beschluss des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Beschluss v. 12.9.2013, 1 BvR 744/13, NJW 2013 S. 3774) wäre ein Bestehen auf diesem Grundsatz in diesem Fall verfassungswidrig.

Fall 2: Der Käufer kann dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen

Auch wenn der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ grundsätzlich gilt, wenn Verkäufer und Vermieter identisch sind, kann es passieren, dass einem Mieter nach dem Verkauf seiner Mietwohnung doch eine Kündigung ins Haus flattert. Denn der Käufer kann den übernommenen Mietvertrag bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes wie Eigenbedarf durchaus kündigen. Allerdings gelten in diesem Fall die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen von drei Monaten und der Eigenbedarf muss tatsächlich hieb- und stichfest nachgewiesen werden. Nur wenn im Mietvertrag eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgeschlossen wurde, kann der neue Eigentümer keine Eigenbedarfskündigung aussprechen, da er den Mietvertag mit allen Rechten und Pflichten übernehmen muss. Wenn es sich um eine während der Mietdauer in Wohneigentum umgewandelte Wohnung handelt, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf frühestens drei Jahre nach Erwerb erlaubt, wobei die Frist in manchen Kommunen oder Städten auf bis zu 10 Jahre erweitert sein kann, sodass man sich besser vorher erkundigt, wenn man eine spätere Eigenbedarfskündigung plant.

Tipp: Gut informieren oder freie Immobilie kaufen

Bevor Sie eine vermietete Immobilie kaufen, um dem Mieter zu kündigen und dort selbst einzuziehen, sollten Sie sich genau über die Umstände informieren. Denn nur unter bestimmten Voraussetzungen kann dem Mieter gekündigt werden, wobei in vielen Fällen auch noch Fristen einzuhalten sind. Rosa Immobilie hilft Ihnen aber auch gerne dabei, eine freie Immobilie zu finden, bei der sie solche Probleme von Anfang an umgehen. So sind Sie auf der sicheren Seite und können völlig unbeschwert in Ihr Traumhaus einziehen.