Spekulationssteuer – Was ist das und wann fällt sie an?
Der Staat geht davon aus, dass es sich um ein Spekulationsgeschäft handelt, wenn man ein privates Grundstück oder eine Immobilie vor Ablauf einer 10-Jahres-Frist verkauft. Auf dieses Spekulationsgeschäft erhebt der Staat eine Steuer, die im Grunde eine Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften darstellt. Als Richtwert für die Frist von 10 Jahren gelten hier jeweils das Datum des Kaufvertrages und des Verkaufsvertrages.
Gut zu wissen: Wurde die Immobilie durchgängig selbst bewohnt, fällt keine Spekulationssteuer an.
In diesen Fällen wird die Steuer jedoch erhoben:
- Die Immobilie wurde fremdgenutzt (etwa weil Sie sie vermieten).
- Teilnutzung (Sie verkaufen ein Mehrfamilienhaus, in dem Sie eine Wohnung selbst bewohnt haben. Die Steuer fällt dann anteilig für die anderen Wohnungen an).
- Die Immobilie wurde bei einer Gütertrennung erworben oder ein Ehepartner bekommt die Immobilie nach einer Scheidung zugeschrieben.
- Erwerb einer Immobilie bei Betriebsaufgabe oder wenn sie dem Betriebsvermögen entnommen und somit privat wird.
- Es handelt sich um ein unbebautes Grundstück, das weiterverkauft wird (hier geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein nicht bebautes Grundstück nicht selbst bewohnt werden kann und es sich daher um ein Spekulationsgeschäft handelt.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Zunächst gilt es den Veräußerungsgewinn zu errechnen, denn die Spekulationssteuer fällt ausschließlich auf den Gewinn an, der mit der Immobilie beim Verkauf erzielt wird. Daher nimmt man als Basis den Verkaufspreis und zieht zunächst alle Veräußerungskosten ab. Hierzu zählen Kosten für Maler, Verkaufsinserate, Telefongespräche, Fahrten, Wertgutachten, Abfindungen an Mieter, Vorfälligkeitsentschädigung für frühzeitige Ablösung der Finanzierung, Renovierung etc. Dann zieht man die Kosten ab, die beim Kauf entstanden sind. Dazu gehören etwa der Kaufpreis, die Grunderwerbssteuer, Nebenkosten, Notargebühren, Gebühren für den Grundbucheintrag oder Maklerkosten.
Hat man dann den tatsächlichen Gewinn errechnet, wird auf diesen der persönliche Einkommensteuersatz erhoben, also in der Regel ein Satz, der deutlich über 25% liegt. Da die Berechnung doch einiges Know-How aus dem Immobilienbereich voraussetzt, unterstütze ich Sie hier gern und lasse Ihre ungefähre Steuerlast individuell für Sie berechnen.
Wie kann ich die Spekulationssteuer senken?
Wer den Spekulationsgewinn reduziert, spart ordentlich Steuern. Am besten wäre natürlich ein Verkauf ohne Steuern. Dies ist möglich, wenn man etwa die Spekulationsfrist abwartet. In Zeiten von Wohnungsmangel kann man die Immobilie bis dahin in der Regel sehr gut vermieten, gerade in gefragter Stadtlage. Wer aber aktuell auf Kapital aus der Wohnung oder dem Haus angewiesen ist, muss andere Wege finden, um die Spekulationssteuer zu senken. Eine Reduzierung ist möglich, da diverse Kosten gegengerechnet werden können. Dazu gehören:
- Veräußerungsverluste aus anderen Geschäften: Wer im Jahr der Abrechnung auch andere Veräußerungsgeschäfte getätigt hat und dabei Verluste einfahren musste, kann diese dem Gewinn entgegenstellen.
- Energieausweis ansetzen: Wer für den Energieausweis bzw. Energiepass Kosten zu tragen hatte, kann diese vom Gewinn abziehen.
- Kaufnebenkosten: Denken Sie daran, dass Sie alle Kosten, die damals beim Kauf angefallen sind, geltend machen können. Diese sind in der Regel hoch und mindern den Gewinn der Immobilie beim Verkauf.
- Kosten beim Verkauf: Wer eine Immobilie verkauft, muss dafür Geld in die Hand nehmen. Ob eine Renovierung, ein Gutachten oder Maklerkosten. All diese zusätzlichen Aufwendungen können Sie geltend machen.
Muss ich zahlen, wenn ich eine Immobilie erbe?
Bei einer Erbschaft kommt es darauf an, wann der Vorbesitzer die Immobilie erworben hat. Die Spekulationsfrist gilt ab diesem Kaufdatum für zehn Jahre. Wenn also die Eltern das Haus bereits vor 20 Jahren gekauft haben, fällt keine Spekulationssteuer an.
Praxis-Beispiel Spekulationssteuer
Sie kauften am 1.1.2015 ein Grundstück, das bis dahin leer stand. Sie haben dann im April 2017 ein Haus darauf gebaut und dieses vermietet. Wenn Sie nun das Grundstück mit Haus im Jahr 2019 verkaufen wollen, fällt eine Spekulationssteuer an. Zur Berechnung muss nun der aktuelle Wert von Haus und Grundstück ermittelt und den Kaufkosten entgegengehalten werden. Bleibt ein Gewinn, fällt die Steuer an, in Höhe Ihres aktuellen Einkommenssteuersatzes. Ein steuerfreier Verkauf wäre erst im Jahr 2025 möglich.
Lohnt sich ein Verkauf meiner Immobilie trotz Spekulationssteuer?
Diese Frage kann man leider nicht pauschal beantworten. Hierfür ist es ratsam, die Immobilie durch einen Profi bewerten zu lassen. Dieser Wert ist die Basis für eine Berechnung, ob und welche Steuer anfällt. Gern bewerte ich Ihre Immobilie kostenfrei für Sie und stehe für Fragen rund um die Spekulationssteuer zur Verfügung.
