Ratgeber Immobilien

Verkaufen Sie Ihre Immobilie auf Rentenbasis

Viele Menschen kaufen sich ein Haus als Altersvorsorge. Kommt dann das Rentenalter, ist das Haus oft schuldenfrei und es muss keine Miete bezahlt werden. Trotzdem kann es sein, dass die Rente für den Lebensunterhalt knapp ist. Hier bieten sich zwei Lösungen an: Die gängige Lösung ist, das Haus zu verkaufen, sich von dem Erlös eine kleinere Wohnung zu kaufen und den Rest des Gewinns für den Lebensunterhalt zu verwenden. Eine weitere Möglichkeit ist, die Immobilie auf Rentenbasis mit Wohnrecht zu verkaufen.

Was bedeutet Hausverkauf auf Rentenbasis?

Bei der sogenannten Immobilienrente wird der Kaufpreis des Hauses nicht in einer Summe bezahlt, sondern in monatlichen oder quartalsweisen Raten, wobei manchmal zu Beginn der Laufzeit eine Einmalzahlung festgelegt wird und nur der Rest als Ratenzahlung erfolgt. Die Höhe der Immobilienrente wird anhand des Verkehrswerts der Immobilie, des Alters des Verkäufers und dessen statistischer Lebenserwartung ermittelt.
In der Regel wird bei der Immobilienrente ein zeitlich begrenztes oder lebenslanges Wohnrecht in dem Haus in den Vertrag und ins Grundbuch aufgenommen. So kann der Hausverkäufer in der gewohnten Umgebung wohnen bleiben, ist aber für die Instandhaltung des Hauses nicht mehr zuständig. Für das Wohnrecht wird ein Gegenwert von den Rentenzahlungen als Miete abgezogen, wobei hier meistens ortsübliche Vergleichsmieten zu Bestimmung der Höhe herangezogen werden.

Immobilienrente als Leibrente, Zeitrente oder Mischform?

Immobilienrenten können wahlweise als Leibrente, als Zeitrente oder als Mischform vereinbart werden:

Bei der Zeitrente wird ein fester Zeitraum für die Ratenzahlungen vereinbart, danach gilt der Kaufpreis als getilgt. Diese Form ist für den Käufer am besten kalkulierbar.
Bei der Leibrente wird die Immobilienrente lebenslang an den Verkäufer gezahlt, wobei die Raten in der Regel an die Inflationsrate gekoppelt werden. Eine Leibrente wird dem Verkäufer bis zu seinem Lebensende gezahlt, in der Regel angepasst an die Inflationsrate. Zudem kann die Leibrente auch für die Lebensdauer von beiden Ehepartnern o. Ä. vereinbart werden. Bei der lebenslangen Leibrente trägt der Käufer ein gewisses Risiko: Wird der Verkäufer älter als vermutet, muss der Käufer mehr für das Haus zahlen, stirbt er früher, hat er das Haus besonders günstig bekommen.
Neben einer Zeit- und einer Leibrente sind auch Mischformen möglich. Hier sind zum Beispiel eine Teilverrentung oder eine Leibrente mit Mindest- oder Maximallaufzeit zu nennen.

Welche Vorteile verspricht die Immobilienrente?

Wer seine niedrige Rente aufstocken will, um seinen Lebensunterhalt abzusichern, und trotzdem gerne in seinem gewohnten Haus wohnen bleiben möchte, für den ist ein Hausverkauf auf Rentenbasis durchs eine Überlegung wert.
Mit Wohnrecht bleiben Sie in Ihrem Haus wohnen, sind gleichzeitig aber nicht mehr für die Instandhaltung zuständig, was eine große Entlastung darstellen kann.
Für den Fall, dass man sich zu einem späteren Zeitpunkt entscheidet, doch aus dem Haus auszuziehen, um zum Beispiel in eine kleinere, senioregerechte Wohnung zu ziehen, kann eine finanzielle Abfindung vereinbart werden. Häufig wird die errechnete Miethöhe dann auf die Rentenzahlung aufgeschlagen.

Welche Nachteile birgt der Hausverkauf auf Rentenbasis?

Zunächst ist es sehr schwer, überhaupt einen Käufer zu finden, der das Rentenmodell mitttragen will. Die meisten Käufer suchen ein Haus, um selbst darin zu wohnen. Wird kein Wohnrecht beansprucht, mag es etwas leichter sein, einen Kaufinteressenten ausfindig zu machen. Insgesamt muss aber damit gerechnet werden, sehr lange nach einem Käufer suchen zu müssen. Aufgrund der geringen Nachfrage nach einem Hauskauf auf Rentenbasis sinkt natürlich auch der Preis, sodass die Immobilie in der Regel deutlich unter dem Marktwert angeboten werden muss.
Beim Immobilienverkauf auf Rentenbasis trägt der Verkäufer zudem das Risiko, dass der Käufer die Raten und damit die Rente eines Tages nicht mehr zahlen kann oder will. Dann kann es gegebenenfalls zu langwierigen juristischen Auseinandersetzungen kommen. Um sich abzusichern, sollten Sie die Rentenzahlung und das Wohnrecht im Grundbuch an erster Stelle eingetragen lassen. So steht Ihr Recht vor dem Recht anderer Gläubiger. Sicherer ist es, wenn Sie das Haus nicht an eine Privatperson, sondern an ein solventes Unternehmen verkaufen. Ein Restrisiko bleibt aber natürlich trotzdem.
Zudem bleibt zu bedenken, dass Leibrenten als „sonstige Einkünfte“ versteuert werden müssen. Der zu versteuernde Anteil hängt vom Alter des Verkäufers ab, wobei die Prozentwerte aus der Lebensaltersstaffel des § 22 des Einkommenssteuergesetzes herangezogen werden. Je älter der Verkäufer, desto geringer der zu versteuernde Anteil. Trotzdem muss ein 60-Jähriger immer noch 22 % der Leibrente versteuern. Bei Leibrenten mit Maximallaufzeit gelten niedrigere Steuersätze, eine Zeitrente muss voll versteuert werden.
Ein weiterer Wehrmutstropfen ist, dass Erben von dem Haus nichts mehr haben, sodass ein Immobilienverkauf auf Rentenbasis vor allem für kinderlose Hausbesitzer infrage kommt.
Zu guter Letzt sollte bedacht werden, dass ein Haus im Alter oft zu groß ist und viel Arbeit mit sich bringt. Ist abzusehen, dass das Haus nicht barrierefrei umgebaut werden kann, sollte lieber ein normaler Verkauf und ein Umzug in eine seniorengerechte Wohnung in Erwägung gezogen werden. Nehmen Sie Ihr Wohnrecht nicht mehr in Anspruch, haben Sie zwar Anspruch auf eine Abfindung. Allerdings haben Sie dann in der Regel nicht genug Geld, um sich davon eine Wohnung zu kaufen. Sie können dann lediglich ihre erhöhte Rente nutzen, um eine Mietwohnung zu bezahlen, was aufgrund der stetig steigenden Mieten unberechenbar teuer werden kann.

Hausverkauf auf Rentenbasis – Vor- und Nachteile im Überblick

Vorteile Immobilienverkauf auf Rentenbasis

Sie können gegebenenfalls trotz Verkauf im Haus wohnen bleiben.
Der neue Besitzer muss sich um die Instandhaltung kümmern.
Sie erhöhen Ihre Rente und sichern Ihren Lebensunterhalt ab.

Nachteile Immobilienverkauf auf Rentenbasis

Es ist sehr schwer, einen passenden Käufer zu finden.
Der Verkaufspreis liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert.
Es besteht das Risiko, dass der Käufer die Raten eines Tages nicht mehr zahlen kann.
Ihre Erben bekommen keinen Anteil am Haus.
Die Rentenzahlungen durch den Hausverkauf müssen versteuert werden.
Bei einem späteren Umzug und Verzicht aufs Wohnrecht ist oft kein Wohnungskauf mehr möglich, da keine ausreichend große Geldsumme zur Verfügung steht.

Vor- und Nachteile genau abwägen!

Ein Hausverkauf auf Rentenbasis klingt auf den ersten Blick verlockend, bringt aber viele Nachteile mit sich. Oft ist es sinnvoller, stattdessen einen kompletten Verkauf in Betracht zu ziehen. Mit dem richtigen Makler an Ihrer Seite finden Sie schnell eine attraktive Alternative, die zu Ihren Wünschen passt – ob in der vertrauten Region oder in einer Gegend mit besserer Infrastruktur fürs Alter. Rosa-Immobilien berät Sie gern!