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Nicht jeder, der ein Haus geerbt hat, möchte selbst darin wohnen oder sich mit Mietern auseinandersetzen. Dann liegt es nahe, das geerbte Haus zu verkaufen. Doch welche Besonderheiten sind zu beachten, wenn eine Erbengemeinschaft das Haus geerbt hat? Wie wird der Hauswert bestimmt? Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an, mit welcher Erbschaftssteuer ist zu rechnen und wie läuft der Verkauf eines geerbten Hauses ab?

Geerbtes Haus verkaufen – Wie geht das?
Start » Wie verkauft man ein geerbtes Haus?

Besonderheiten durch Erbengemeinschaft

Gibt es mehrere Erben, wird das Haus zum gemeinschaftlichen Vermögen der Erben. Sie bilden dann eine Erbengemeinschaft, die auch als Gesamthandgemeinschaft bezeichnet wird.

Soll ein geerbtes Haus verkauft werden, das einer Erbengemeinschaft gehört, muss jeder einzelne Miterbe dem Verkauf zustimmen. Lehnt ein Erbe den Verkauf ab, dürfen die anderen Erben das Haus nicht einfach gegen seinen Willen veräußern.

Jeder Erbe kann aber das Recht an seinem gesamten Erbanteil an eine Bank verkaufen oder die „Auseinandersetzung des Nachlasses“ verlangen, also dass der Nachlass geteilt wird.

Allerdings kann der Erblasser die „Auseinandersetzung des Nachlasses“ für einen bestimmten Zeitraum oder bis zu einem bestimmten Ereignis verbieten, zum Beispiel bis zur Geburt oder bis zur Volljährigkeit eines bestimmten Miterben. Der Erblasser kann auch festlegen, wie das Auflösen der Erbengemeinschaft stattfinden soll. Zudem kann er ein Wohnrecht für eine bestimmte Person in dem Haus festlegen, wodurch sich ein Haus schlechter verkaufen lässt.

Wie wird der Wert des geerbten Hauses festgestellt?

Wenn ein Haus geerbt wird, ermittelt das Finanzamt die Höhe der Steuern anhand des aktuellen Verkehrswerts, der in der Regel mittels eines der drei Standardverfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren) definiert wird.

Der so errechnete Hauswert liegt oft über dem tatsächlichen Marktwert. Das führt regelmäßig zu einer höheren Steuerbelastung. Deshalb sollte der Erbe am besten einen unabhängigen Sachverständigen mit der Ermittlung des Verkehrswerts beauftragen, um durch das Gutachten gestützt Einspruch gegen den Steuerbescheid einlegen zu können.

Welche Steuern fallen an?

Grunderwerbsteuer

Wird ein Haus an ein Familienmitglied oder mehrere Familienmitglieder als Erbengemeinschaft vererbt, muss der Erbe bzw. müssen die Erben keine Grunderwerbsteuer bezahlen. Auch wenn mehrere Familienmitglieder das Haus gemeinsam erben und einer der Erben seinen Anteil an einen der anderen Erben verkauft, muss für diesen Hausverkauf keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden.

Spekulationssteuer

Für das Erbe selbst fällt keine Spekulationssteuer an. Wird ein geerbtes Haus allerdings verkauft, kann unter Umständen Spekulationssteuer fällig werden. Allgemein gilt, dass keine Spekulationssteuer anfällt, wenn das Haus erst nach einer Frist von 10 Jahren verkauft wird oder wenn es im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst oder vom Nachwuchs mietfrei bewohnt wurde.

Da Erben Rechtsnachfolger und keine Käufer sind, beginnen die Fristen allerdings nicht ab dem Erbzeitpunkt von vorne. Sie werden ab dem Kauf durch den Erblasser berechnet. Wurden die Fristen eingehalten, ist für den Verkauf des geerbten Hauses keine Spekulationssteuer zu zahlen.

Erbschaftssteuer

Wer eine Immobilie erbt, muss in der Regel Erbschaftsteuer zahlen. Dabei wird mit der Erbschaftsteuer der Vermögensübergang einer verstorbenen natürlichen Person an den oder die Erben besteuert. Dabei hängt die Höhe der Steuer vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert der Immobilie ab.

Je nach Enge des Verwandtschaftsgrads bekommen die Erben einen entsprechenden Freibetrag bei der Steuerberechnung zugebilligt. Der Freibetrag reicht von 500.000 € bei Lebenspartnern bzw. Ehegatten bis zu 20.000 € bei nicht verwandten Erben.

Dieser Freibetrag wird vom Wert des Hauses abgezogen, der Rest muss versteuert werden. Je nach Erbschaftssteuerklasse und Wert der Immobilie über dem Steuerfreibetrag wird der Erbschaftsteuersatz berechnet. Dieser liegt zwischen 7 und 50 %.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Die Höhe der Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wert der Immobilie und nach dem Verwandtschaftsgrad des Erben in Bezug auf den Verstorbenen.

Der Verwandtschaftsgrad bestimmt zunächst über die Erbsteuerklasse:

Steuerpflichtiges Erbe (Wert, der über dem Steuerfreibetrag liegt)Erbschafts-steuerklasse IErbschafts-steuerklasse IIErbschafts-steuerklasse III
75.000 Euro7%15%30%
300.000 Euro11%20%30%
600.000 Euro15%25%30%
6.000.000 Euro19%30%30%
13.000.000 Euro23%35%50%
26.000.000 Euro27%40%50%
> 26.000.000 Euro30%43%50%

Der Wert der Immobilie bestimmt dann den Steuerbetrag je nach Erbschaftssteuerklasse:

Steuer-klasseVerwandtschaftsgradErbschaftsteuer Freibetrag
IEhegatten, Lebenspartner500.000 €
IKinder, Enkelkinder (wenn deren Eltern verstorben sind), Stiefkinder, Adoptivkinder400.000 €
IEnkelkinder200.000 €
IEltern und Großeltern100.000 €
IIGeschwister, Kinder der Geschwister,20.000 €
Stiefeltern, Schwiegerkinder, etc.
IIINicht verwandte Erben20.000 €

Wie läuft der Verkauf eines geerbten Hauses ab?

Gibt es nur einen Erben oder sind sich die Erben einer Erbengemeinschaft einig, kann das Haus verkauft werden.

Dazu muss zunächst der Grundbucheintrag für das Haus aktualisiert werden. Dafür stellt der Erbe einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs. Um den Grundbucheintrag ändern zu lassen, braucht der Erbe einen Nachweis, dass er der rechtmäßige neue Eigentümer ist.

Dafür wird in der Regel ein Erbschein benötigt. Aber auch ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag reichen oft aus, wenn die Erbfolge klar ist. So können die Kosten für den Erbschein gespart werden.

Um ein geerbtes Haus zu einem möglichst hohen Preis zu verkaufen, sollte der Marktwert des Hauses genau bestimmt werden. Damit das Haus nicht zu einem zu niedrigen oder zu hohen Preis angeboten wird, sollte der Wert am besten von einem Makler geschätzt werden. Denn Immobilienmakler kennen den regionalen Markt und die aktuellen Hauspreise am besten.

Nachdem gegebenenfalls die Spekulationsfrist noch abgewartet worden ist, kann das geerbte Haus dann zu einem realistischen Preis zum Verkauf angeboten werden. Auch hier kann auf einen Makler zurückgegriffen werden, um bequem und möglichst schnell einen Käufer zu finden und dabei den besten Verkaufspreis zu erzielen.

Geerbtes Haus verkaufen in Berlin oder Brandenburg

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